昨日，昆明市政府官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，從八個(gè)維度提出了29條規(guī)范昆明商品房預(yù)售資金監(jiān)管的措施，媒體紛紛稱為保交房新政，究竟新政新在哪里？歸納下來就一句話：預(yù)售資金監(jiān)管有了更強(qiáng)的可操作性。
文件名稱中的“進(jìn)一步”三個(gè)字，基本為文件性質(zhì)定了調(diào)。從文件具體內(nèi)容看，與兩年前的試行政策相比，有“松”有“緊”的新版政策一方面落地執(zhí)行方法更具體，能為預(yù)售制度下如何保交付提供有明確操作性的政策支撐，但另一方面也對(duì)房企資金實(shí)力和融資能力帶來了更高要求，以往的“潛規(guī)則”玩不下去了，從而加劇行業(yè)“洗牌”。
云南房網(wǎng)將新舊政策對(duì)比，把主要幾個(gè)變化整理出來，方便網(wǎng)友了解。
昆明新版商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策已于今年1月1日起執(zhí)行
一、監(jiān)管區(qū)域涉及昆明全域
老政策執(zhí)行區(qū)域僅針對(duì)主城中心區(qū)，而新版政策執(zhí)行區(qū)域在此基礎(chǔ)上，擴(kuò)大至包括晉寧、東川、嵩明、尋甸、祿勸、宜良、石林及磨憨-磨丁合作區(qū)等區(qū)域，覆蓋昆明全域。
二、監(jiān)管銀行每2年招標(biāo)一次，雙方監(jiān)管變?nèi)奖O(jiān)管
新版政策中，新增監(jiān)管銀行的具體確定方法。將由市住建局負(fù)責(zé)，根據(jù)商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、經(jīng)營狀況及商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作評(píng)價(jià)等因素，每2年開展一次公開招標(biāo)，建立監(jiān)管銀行名錄交由房企按照“一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶”的原則選擇。
值得一提的是，原本僅需房企和監(jiān)管銀行簽訂的雙方監(jiān)管協(xié)議也出現(xiàn)了變化，在新規(guī)中變?yōu)榉科�、監(jiān)管銀行和住建相關(guān)部門三方監(jiān)管協(xié)議。
三、預(yù)售資金監(jiān)管額度按120%確定，申請(qǐng)釋放資金難度加大
在監(jiān)管賬戶的管理中，新規(guī)規(guī)定監(jiān)管賬戶的額度按照120%確定，算是給房企的第一道資金門檻。
舉個(gè)例子，如果一個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目經(jīng)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算后，確定項(xiàng)目自預(yù)售形象至竣工交付所需資金額度為1億元，那么房企實(shí)際監(jiān)管額度將按照1億*120%計(jì)算，賬戶內(nèi)應(yīng)歸集資金為1.2億元。
昆明兩版商品房預(yù)售監(jiān)管資金申請(qǐng)節(jié)點(diǎn)和額度變化（云南房網(wǎng)整理）
而新規(guī)給房企的第二道資金門檻則是監(jiān)管資金節(jié)點(diǎn)、可累計(jì)申請(qǐng)額度的變化。
新規(guī)取消了老版中無論建筑類別，只要“完成首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度可申請(qǐng)40%監(jiān)管資金”的規(guī)定，而將商品房按照建筑層數(shù)，分為七層以下（含七層）、七層至十八層（含十八層）及十八層以上三類，申請(qǐng)使用監(jiān)管資金，則是根據(jù)主體結(jié)構(gòu)建設(shè)進(jìn)度、封頂、竣工驗(yàn)收備案和房屋所有權(quán)登記等幾個(gè)節(jié)點(diǎn)明確比例；解除監(jiān)管的條件，也從原來“竣工驗(yàn)收備案”調(diào)整為如今的“房屋所有權(quán)首次登記”。
四、公示監(jiān)管賬戶信息、提供購房人查詢服務(wù)
此外，為了保障購房人合法權(quán)益。昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)將提供查詢、核對(duì)監(jiān)管賬戶信息的服務(wù)。購房人可將房企開具的繳款單所載明的收款賬號(hào)與商品房預(yù)售許可證載明的監(jiān)管賬號(hào)進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無誤后再行繳款。
在趨緊的新規(guī)條款之下，房企自身資金和運(yùn)營能力無疑成為闖關(guān)考核關(guān)鍵。所以，新政沒有直接“一刀切”，也做出了些柔性規(guī)定。
昆明新版商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策也有一些柔性規(guī)定
五、特殊情況可特殊使用預(yù)售資金
新規(guī)給存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)等項(xiàng)目留了“一樓一策”的退路。房企在未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度的情況下，可申請(qǐng)?zhí)崆笆褂脙鼋Y(jié)資金用于工程款、材料款、設(shè)備款等支付來暫過難關(guān)。
六、房地產(chǎn)開發(fā)貸可置換監(jiān)管額度
同時(shí)，新策還新增了房企與合作銀行的開發(fā)貸款可申請(qǐng)等額置換監(jiān)管額度，納入預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)管理的規(guī)定。也可以變相看作適當(dāng)提升房企現(xiàn)金流的一種舉措，不過，想要達(dá)到條件卻有一定門檻。
政策中提到的銀行開發(fā)貸款其實(shí)在去年11月以來“金融三支箭”已有體現(xiàn)。銀行加緊對(duì)優(yōu)質(zhì)民營房企給予金融政策方面的諸多融資支持，比如碧桂園集團(tuán)截止到12月2日就獲得了十家銀行逾3000億元意向性綜合授信，綠城集團(tuán)截止到12月9日也獲得了超4000億元的綜合授信，在昆明都是可以按規(guī)定置換監(jiān)管額度的
但值得關(guān)注的是，對(duì)這些優(yōu)秀房企來說，預(yù)售資金監(jiān)管即使沒有向其放松，企業(yè)本身融資渠道健康、資金充裕，完成起來也不是太大的難題。但是對(duì)另外一些暫未獲得授信支持的房企而言，新策卻依然是擺在前面的巨石。如今政策更加具化嚴(yán)格，將有可能加劇樓市“馬太效應(yīng)”，強(qiáng)者恒強(qiáng)，而弱者的“洗牌”也將加速。
相關(guān)閱讀：
全國多地紛紛出臺(tái)預(yù)售款監(jiān)管細(xì)則，安寧、昆明以后這樣“防爛尾”
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論