上周，安寧和昆明，相繼出臺了地區(qū)對應(yīng)的商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法。辦法明確以“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶�？睢钡姆绞剑晟屏藢︐~戶設(shè)立、到賬時間、監(jiān)管方式、撥款節(jié)點等幾個方面的具體規(guī)定。據(jù)了解，目前全國已有多地出臺了預(yù)售款監(jiān)管細則，如果監(jiān)管到位，未來樓盤項目“爛尾”的風(fēng)險將得到有效控制。

安寧市率先出臺《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施細則》

10月26日，安寧率先出臺了《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施細則》，并定于11月26日開始執(zhí)行。昆明目前具體公告還未出，但在上周（10月30日）的政府常務(wù)會上，已明確提出加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的工作，并且指出了細則的調(diào)整內(nèi)容。與安寧對比，昆明的監(jiān)管細則有少許區(qū)別，但總體上看，細則實施后預(yù)售款的監(jiān)管將大幅強化。

明確設(shè)立�？顚舻囊�。其中，安寧明確要求一個預(yù)售許可只能設(shè)立一個專用賬戶；昆明未做具體要求。

售款資金不入賬不得網(wǎng)簽備案。安寧的新政中規(guī)定，按揭貸款在到賬后的10日內(nèi)必須轉(zhuǎn)至專用賬戶中，否則將會暫停商品房網(wǎng)簽備案。同時，安寧要求監(jiān)控銀行將預(yù)售款入賬信息即時傳輸至商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)；昆明要求購房人憑商品房預(yù)售資金交款通知書將房價款直接存入監(jiān)管賬戶。兩地都須經(jīng)系統(tǒng)確認到賬后，才能進行網(wǎng)簽備案。

預(yù)售款僅限對應(yīng)預(yù)售項目使用，并規(guī)定資金使用范圍。其中，安寧規(guī)定預(yù)售人可以提取7.5%的辦公和管理支出，在項目竣工驗收備案前，只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款相關(guān)利息。而昆明的規(guī)定則更加明確了資金使用節(jié)點，會議指出，未來將按照�？顚Ｓ迷瓌t，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，監(jiān)管資金額度為項目預(yù)售總額的30%。資金使用節(jié)點為申辦商品房預(yù)售許可的形象進度、主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收備案，高層建筑增加“建設(shè)層數(shù)達二分之一”節(jié)點處。

但兩地還根據(jù)自身情況因地制宜做出了不同的規(guī)定。

比如安寧加大了信息公開和群眾監(jiān)督的力度。要求預(yù)售方須在銷售現(xiàn)場對預(yù)售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、以及監(jiān)督舉報電話。

而昆明則采取的監(jiān)督體系是建立市、區(qū)兩級聯(lián)動工作制度，采取“區(qū)級經(jīng)常性檢查+市級不定期抽查”方式，加強日常監(jiān)督管理；同時，對房企的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預(yù)售資金實施分級監(jiān)管；

此外，對出現(xiàn)異常情況（如項目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預(yù)售項目，昆明還提出將市、區(qū)兩級進行風(fēng)險綜合研判并劃分監(jiān)管等級，對應(yīng)上調(diào)監(jiān)管資金額度；風(fēng)險項目使用商品房預(yù)售資金，須經(jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)等。

昆明著名的爛尾樓項目碧雞名城

預(yù)售款資金監(jiān)管要求，早在十年前就有了

其實，早在2010年時，國家住建部就下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》。通知要求各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市，加快完善商品住房預(yù)售資金的監(jiān)管制度，制定出本轄區(qū)的商品住房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法。

根據(jù)要求中的構(gòu)想，各地的商品房預(yù)售資金，應(yīng)該全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)具體負責(zé)監(jiān)管，以確保商品住宅的預(yù)售資金全部用于商品住宅的項目工程建設(shè)，不得挪作他用。監(jiān)管機構(gòu)對于收取到的預(yù)售資金，應(yīng)按照工程建設(shè)的進度進行核準(zhǔn)并劃撥。同時，必須留足資金，以保證建設(shè)工程的竣工和交付。

如果照要求執(zhí)行的話，基本不會出現(xiàn)爛尾。因為資金�？顚Ｓ茫灸鼙ＷC建設(shè)資金充足。但各個地方的政策力度和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)差異巨大，在實施細則出臺之前，對于開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管比較寬松，而此次實施細則的落地也顯示出相關(guān)部門對于促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的決心。

據(jù)悉，安寧、昆明不是國內(nèi)首批出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管的城市。目前，包括北京、福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地也已相繼出臺或完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，這無疑是完善預(yù)售制度的必要舉措。

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