被欠的上千萬元物業(yè)費該找誰要？五華法院成功調(diào)解多方矛盾

近日，五華區(qū)人民法院成功在訴前化解了一起標的額高達上千萬元的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，同時解決了兩家企業(yè)的困境，為優(yōu)化五華區(qū)法治化營商環(huán)境再添“新磚”。

追索千萬元物業(yè)欠費

物業(yè)公司不知以誰為被告

2023年2月1日，五華區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司委托代理人來到五華法院，想通過訴訟要回巨額物業(yè)費欠款，以及違約金和資金占用費24萬余元，但又不確定究竟該起訴誰。立案庭法官徐暢細問之下才知道，這些物業(yè)費關(guān)系到兩家企業(yè)的生存和上千名業(yè)主的權(quán)益。

經(jīng)初步了解得知，該案涉及的小區(qū)共有500余套住宅、300余個車位及少部分商業(yè)。2016年，該小區(qū)開發(fā)商與某物業(yè)公司訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定該某物業(yè)公司從2016年10月30日進場為正在建設(shè)中的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)于2020年年中向業(yè)主交付使用。接房后，小區(qū)業(yè)主即成為物業(yè)服務(wù)費繳費主體。2022年，物業(yè)公司物業(yè)工作難以正常開展。經(jīng)核算，前期物業(yè)服務(wù)階段某開發(fā)商未按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費，欠款高達上千萬元，導致其多項物業(yè)工作實施不理想，造成了物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主間的普遍矛盾，業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的比例不足以支撐物業(yè)公司的日常運營，維修維護、植物園藝、電梯維保、安全保障等工作缺乏資金投入，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系陷入惡性循環(huán)。

一邊是開發(fā)商的巨額欠款，一邊是小區(qū)業(yè)主的上百件小額欠費，物業(yè)公司一時不知道該先起訴誰。五華法院立案庭從法律角度對要案進行了細致分析，最終，物業(yè)公司結(jié)合目前的情況和矛盾發(fā)生的根本原因，決定先起訴小區(qū)開發(fā)商。開發(fā)商所欠物業(yè)服務(wù)費高達千萬元，一旦追回，物業(yè)公司就可以為小區(qū)提供完善的物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，通過修復和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系，使物業(yè)服務(wù)費收繳和使用回到良性循環(huán)的軌道上來。

訴前委派調(diào)解團隊出手

分期付款解兩企業(yè)困局

因該案標的額較大，進入訴訟程序耗時較長，且涉及兩家企業(yè)的經(jīng)營，訴訟未必能從根源上解決問題，立案庭分析利弊，建議物業(yè)公司通過調(diào)解程序快速解決問題，拿回欠款。物業(yè)公司最終選擇訴前委派調(diào)解服務(wù)，該案移交至五華區(qū)訴前委派調(diào)解服務(wù)中心進行調(diào)解。

五華區(qū)訴前委派調(diào)解服務(wù)中心特邀調(diào)解員趙浩程律師負責該案調(diào)解工作。通過多次與開發(fā)商溝通，調(diào)解中心對開發(fā)商的困境也有所了解。原來開發(fā)商自身經(jīng)營受到疫情影響，負債較多，無法負擔如此高額的費用，勉力支付只會使其陷入危機中�！霸摪溉缣幚聿划敚�物業(yè)公司為了自身生存，可能會起訴上百名不繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，而業(yè)主本身對于開發(fā)商拖欠前期物業(yè)服務(wù)費的情況并不知情，這會導致小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間關(guān)系徹底惡化�！壁w浩程將這一情況向五華法院立案庭進行匯報，立案庭隨即指派多名具有豐富物業(yè)糾紛化解經(jīng)驗的調(diào)解員配合調(diào)解。

調(diào)解中，物業(yè)公司表示只想快速收回欠款，以便解決自身經(jīng)營困境，為此還可以放棄違約金。而另一邊，開發(fā)商雖然同意調(diào)解，但卻在如何分期付款上犯了難�！叭绻�每期還款金額過多，會直接影響開發(fā)商的經(jīng)營�？扇羰墙痤~過少加上還款期限過長，則會影響物業(yè)公司的運營�！壁w浩程表示，調(diào)解當中的難點是如何提出一個讓雙方都能接受的分期付款方案。深入了解了開發(fā)商的經(jīng)營、負債情況以及今后可能的收益之后，調(diào)解團隊提出了一個既能保證開發(fā)商維持正常的經(jīng)營活動，又不使還款周期過長的金額——每月還款80萬元，直到付清為止。調(diào)解協(xié)議簽訂后，雙方同時向五華法院申請司法確認，雙方就此握手言和。

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