4月29日，在戴德梁行“探索城市更新 喚醒產(chǎn)業(yè)活力”沙龍上，發(fā)布了《2022年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告。

寫(xiě)字樓：企業(yè)抄底“撿漏”

截至目前，昆明市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量維持在約86萬(wàn)平方米，自2019年恒隆廣場(chǎng)一宗新增供應(yīng)后至今近4年時(shí)間，未錄得新增供應(yīng)。

受環(huán)境及市場(chǎng)波動(dòng)影響，2022年昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求收縮，租金同比下跌至79.88元/平方米·月。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納達(dá)77892平方米，空置率同比大幅下降9.01個(gè)百分點(diǎn)，為18.24%。戴德梁行認(rèn)為，市場(chǎng)下行，大量企業(yè)抓住時(shí)機(jī)，以較低的價(jià)格進(jìn)駐品質(zhì)更好的樓宇，促進(jìn)了凈吸納量的增長(zhǎng)。

2022年昆明存量租戶(hù)中專(zhuān)業(yè)服務(wù)、TMT（信息技術(shù)）以及房地產(chǎn)和建筑成為市場(chǎng)前三，其中專(zhuān)業(yè)服務(wù)首次位居榜首，占比達(dá)20%，與2020年前相比，專(zhuān)業(yè)服務(wù)和TMT行業(yè)占比都有大幅提高。

戴德梁行成都公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管席芳認(rèn)為，疫情防控雖然進(jìn)入了新階段，但市場(chǎng)恢復(fù)仍需要時(shí)間，且未來(lái)新項(xiàng)目的加入，將加劇昆明甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加之市場(chǎng)需求基本以置換為主，企業(yè)承租能力較差，短期內(nèi)全市租金仍呈現(xiàn)動(dòng)蕩調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

席芳指出，2022年9月正式印發(fā)實(shí)施的《昆明市“十四五”科技創(chuàng)新規(guī)劃》提到，在2025年昆明基本形成具有較強(qiáng)影響力的區(qū)域性國(guó)際科技創(chuàng)新中心，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量將達(dá)到3000家，作為載體的甲級(jí)寫(xiě)字樓也或?qū)⒊舜藮|風(fēng)，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

零售物業(yè)市場(chǎng)：夜間經(jīng)濟(jì)活躍

昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，2022年同樣未錄得新增供應(yīng)，全市存量維持在約290萬(wàn)平方米；租金同比下降0.91%，為403.15元/平方米·月；空置面積率同比上漲2.74個(gè)百分點(diǎn)至16.42%。

值得注意的是，2022年部分老舊項(xiàng)目閉店煥新，一定程度上推動(dòng)昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的品質(zhì)升級(jí)。同時(shí)，近年來(lái)昆明市積極培育、壯大夜間文旅消費(fèi)這一新模式，斗南花市、昆明老街—南強(qiáng)街巷以及公園1903文體商旅綜合體入選國(guó)家級(jí)夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)名單，夜間消費(fèi)正成為昆明文旅消費(fèi)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

戴德梁行華西區(qū)研究部助理董事賈萱認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)以及給消費(fèi)者更良好的購(gòu)物體驗(yàn)，昆明部分人氣較高的購(gòu)物中心開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目更新。其通過(guò)翻新老舊部位、重新規(guī)劃室內(nèi)布局、動(dòng)線(xiàn)、業(yè)態(tài)等舉措對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)，獲得了商家和消費(fèi)者的一致好評(píng)。未來(lái)，老舊項(xiàng)目的煥新將成為昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的又一大助力。

賈萱指出，2022年發(fā)布的《云南省促消費(fèi)穩(wěn)增長(zhǎng)三年行動(dòng)計(jì)劃（2022—2024年）》提出，要進(jìn)一步提升全省中心城市夜間消費(fèi)占比，打造一批夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)。其中，有代表性的南強(qiáng)街，2022年被國(guó)家文化和旅游部確定為第二批國(guó)家級(jí)夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)之一。

住宅及土地市場(chǎng)：工業(yè)土地供需兩熱

2022年，昆明全年平均房?jī)r(jià)達(dá)13810元/平方米，與重慶、長(zhǎng)沙相差較小。受宏觀(guān)及市場(chǎng)波動(dòng)影響，昆明住宅投資性需求得到遏制。同時(shí)，由于近年來(lái)工業(yè)物流發(fā)展迅速，2022年昆明工業(yè)土地供需兩熱。

賈萱認(rèn)為，從供應(yīng)端來(lái)看，在經(jīng)歷兩年的市場(chǎng)波動(dòng)后，昆明住宅市場(chǎng)供應(yīng)量下跌；從需求端來(lái)看，購(gòu)房者投資性需求減弱，市場(chǎng)需求主要以本地購(gòu)房者改善型需求為主。進(jìn)入2023年以來(lái)，隨著各項(xiàng)利好政策落地，加之宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，住宅市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展。

值得注意的是，昆明近年來(lái)工業(yè)物流發(fā)展迅速，2022年昆明工業(yè)土地供需兩熱，供應(yīng)和需求同比均大幅提升。未來(lái)，隨著區(qū)域性國(guó)際物流樞紐城市建設(shè)的深入，作為面向南亞、東南亞和環(huán)印度洋周邊經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際陸港城市、區(qū)域性國(guó)際航空貨運(yùn)樞紐，昆明未來(lái)工業(yè)物流用地將持續(xù)得到資本的熱烈追逐。 記者徐曉俊報(bào)道

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