在建工程抵押就等于開(kāi)發(fā)商資金有問(wèn)題？這個(gè)問(wèn)題本身就有問(wèn)題

經(jīng)常聽(tīng)到有人問(wèn)，某某樓盤(pán)做了在建工程抵押，開(kāi)發(fā)商是不是資金有問(wèn)題？

近幾年，隨著諸多大牌房企債務(wù)爆雷，爛尾樓增多，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況越來(lái)越關(guān)心，但有時(shí)候由于缺乏專業(yè)知識(shí)，難免有些驚弓之鳥(niǎo)，對(duì)在建工程抵押的誤解就是其中一例。甚至有些房地產(chǎn)媒體和自媒體都沒(méi)有搞清在建工程抵押是怎么回事，也跟著推波助瀾。

是不是做了在建工程抵押，就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的資金有問(wèn)題？在建工程抵押的房子能不能買(mǎi)？

先給結(jié)論：在建工程抵押是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中的普遍現(xiàn)象，屬于常規(guī)融資手段，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都或多或少會(huì)有在建工程抵押，并不能說(shuō)明資金有問(wèn)題。

眾所周知，房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，幾乎所有房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都要融資貸款，而融資貸款就要有抵押物，有些是抵押土地，有些是抵押在建工程，還有些是抵押其他資產(chǎn)或者股權(quán)。這也就是說(shuō)，既然房地產(chǎn)企業(yè)向外融資是正常經(jīng)營(yíng)行為，進(jìn)行在建工程抵押也就是正常融資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)必要增信手段。我們不能因?yàn)橐患曳科笠�進(jìn)行融資，就說(shuō)它資金有問(wèn)題。

一家開(kāi)發(fā)商資金有沒(méi)有問(wèn)題，不是看它是否有貸款，是否做了在建工程抵押，而是看它貸款后能否如期償還，在建工程抵押后能不能解押。能解押的房子就可以買(mǎi)，不能解押的房子，如果抵押權(quán)人不同意，你想買(mǎi)也買(mǎi)不了，因?yàn)闊o(wú)法網(wǎng)簽備案。

你可能會(huì)說(shuō)，雖然90%以上的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)融資貸款，為什么沒(méi)聽(tīng)說(shuō)其他樓盤(pán)其他公司做在建工程抵押？

你沒(méi)聽(tīng)說(shuō)不等于沒(méi)有，其實(shí)你查一下昆明公開(kāi)的在建工程抵押公告就能發(fā)現(xiàn)，最近五六年昆明至少有上百個(gè)項(xiàng)目（地塊）進(jìn)行了在建工程抵押，涉及的房企有五六十家，其中既有上市公司，也有本地國(guó)企，還有央企，好多前幾年進(jìn)行了在建工程抵押的項(xiàng)目都已經(jīng)解押并交房了。

舉幾個(gè)例子吧。

去年2月，招商蛇口旗下的云南盛商房地產(chǎn)公司對(duì)依云國(guó)際的162套房子做了在建工程抵押。招商蛇口是什么公司？堂堂央企，世界500強(qiáng)，國(guó)內(nèi)最老牌的房企之一，你總不能說(shuō)央企沒(méi)錢(qián)吧？

依云國(guó)際

去年1月，華夏陽(yáng)光將華夏四季的49套房產(chǎn)進(jìn)行了在建工程抵押。也是在去年，華夏陽(yáng)光的另一個(gè)豪宅項(xiàng)目瀾臺(tái)府也進(jìn)行了在建工程抵押。華夏陽(yáng)光是目前云南本土實(shí)力非常雄厚的開(kāi)發(fā)商之一，以擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)豪宅出名，華夏四季和瀾臺(tái)府都賣(mài)得很好，華夏四季還屢次刷新昆明豪宅價(jià)格紀(jì)錄，去年更是排名昆明洋房銷(xiāo)售額第一。華夏四季賣(mài)得這么好，買(mǎi)家又非富即貴，說(shuō)明在建工程抵押并不影響購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的信心。

今年1月，昆明綜合交通國(guó)際樞紐項(xiàng)目對(duì)149套住宅進(jìn)行了在建工程抵押。昆明綜合交通國(guó)際樞紐項(xiàng)目其實(shí)就是昆明首個(gè)TOD項(xiàng)目樞紐曜城，由昆明交投旗下的昆明交通站場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)，雖然是國(guó)企投資，但因?yàn)?a href="http://www.kihtmr.com/house/view-1918.html" target="_blank">樞紐曜城是個(gè)規(guī)模很大的綜合體，投資不小，進(jìn)行抵押貸款也在情理之中，這并不影響項(xiàng)目的正常建設(shè)和銷(xiāo)售。

去年9月，中交錦瀾府有300多套住宅做了在建工程抵押。而就在剛剛過(guò)去的4月12日，昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心又發(fā)布了錦瀾府608套住宅的在建工程抵押公告。如此之多的房源一次性進(jìn)行在建工程抵押是不多見(jiàn)的，是不是說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金有問(wèn)題呢？其實(shí)用不著擔(dān)心，中交錦瀾府由中交熙盛房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，該公司由中交集團(tuán)100%控股，中交集團(tuán)也是央企，世界500強(qiáng)企業(yè)，而且排名高居60位。

其他做過(guò)在建工程抵押的知名房企還有復(fù)地、金地商置、云投、康旅集團(tuán)、旭輝、綠地、新城控股等等，涉及的企業(yè)既有央企，也有云南省國(guó)企和昆明市國(guó)企，還有全國(guó)大型民營(yíng)房企，基本上什么性質(zhì)、什么規(guī)模的房企都有可能做在建工程抵押，不少企業(yè)還是世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)，實(shí)力不能說(shuō)不雄厚。

因此，在建工程抵押僅僅是一種合理合法的融資手段，不能以此來(lái)判斷開(kāi)發(fā)商的資金狀況。進(jìn)行了在建工程抵押的樓盤(pán)，只要及時(shí)解押就沒(méi)有問(wèn)題。比如滇池國(guó)際會(huì)展中心配套的會(huì)展山海灣項(xiàng)目，前些年也有在建工程抵押，但在昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)上，已經(jīng)沒(méi)有相關(guān)登記，說(shuō)明已經(jīng)解押。再比如大華時(shí)光園（公園天下），曾經(jīng)在2020年1月對(duì)3棟的52套住宅進(jìn)行了在建工程抵押，但昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的資料顯示，這批房源已全部解押。

最近，大華又對(duì)錦繡山海的一批房源做了在建工程抵押，參考前面的例子就知道，無(wú)論是對(duì)大華還是其他房企其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，這都是很正常的融資行為，本身并不稀奇，不值得大驚小怪，也無(wú)需過(guò)度解讀。

其實(shí)舉一個(gè)例子可能更容易理解，絕大多數(shù)人買(mǎi)房都會(huì)辦理按揭貸款，而貸款的前提條件就是要將所購(gòu)的房產(chǎn)抵押給銀行。你不可能看到有人貸款時(shí)將房子抵押給了銀行，就說(shuō)這個(gè)人資金狀況有問(wèn)題，可能要破產(chǎn)。

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