業(yè)主6年以來(lái)的維權(quán)資料有厚厚一摞 ■ 都市時(shí)報(bào)全媒體記者 何夢(mèng)捷

都市時(shí)報(bào)全媒體記者 何夢(mèng)捷

6月29日，西城林語(yǔ)小區(qū)業(yè)主代表馮女士向記者提供了業(yè)主們6年以來(lái)的維權(quán)內(nèi)容、相關(guān)證明、會(huì)議紀(jì)要等資料。資料顯示，業(yè)主反映多年至今仍未完全解決的問(wèn)題包括房屋質(zhì)量、消防系統(tǒng)癱瘓、小區(qū)交房前未經(jīng)工程竣工驗(yàn)收備案、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理遲滯等幾方面。

針對(duì)住戶們反映的情況，開(kāi)發(fā)商對(duì)部分問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)，但一些問(wèn)題仍未明確解決辦法。

房屋質(zhì)量問(wèn)題

市土投公司回應(yīng)：會(huì)鑒定并全面整改

業(yè)主代表提供的《關(guān)于西城林語(yǔ)A地塊整改問(wèn)題的專題會(huì)議紀(jì)要》（下稱“紀(jì)要”）顯示，昆明市保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“市保障房公司”）于2018年7月2日約請(qǐng)昆明盛宸投資有限公司、施工單位、監(jiān)理單位、臨時(shí)物業(yè)單位、業(yè)主代表召開(kāi)會(huì)議，商討業(yè)主反映的多方面問(wèn)題的解決辦法。

對(duì)于地下室滲水問(wèn)題，紀(jì)要寫(xiě)道：“要求昆明盛宸投資有限公司組織監(jiān)理、施工單位查明漏水原因，并嚴(yán)格按照規(guī)范要求制定有效、可行的處理方案，并于2018年7月7日前處理完成�！�

對(duì)于地下車庫(kù)環(huán)氧地坪脫落、起泡問(wèn)題，紀(jì)要寫(xiě)道：“昆明盛宸投資有限公司、監(jiān)理公司督促施工單位于7月3日內(nèi)，以防火分區(qū)為單位編制區(qū)域整改計(jì)劃并公示，按計(jì)劃分區(qū)域進(jìn)行全面整改，避免再次發(fā)生大面積脫落、起皮現(xiàn)象�！�

關(guān)于電梯問(wèn)題，紀(jì)要寫(xiě)道：“住戶反映電梯擺動(dòng)嚴(yán)重、電梯門(mén)變形及大部分電梯無(wú)法使用問(wèn)題真實(shí)存在，要求臨時(shí)物業(yè)單位于7月3日下午組織電梯維保人員逐臺(tái)調(diào)試，整理故障原因……必須確保電梯穩(wěn)定使用，杜絕再次出現(xiàn)關(guān)人、掉落問(wèn)題�！�

此外，紀(jì)要還對(duì)消防系統(tǒng)失效，住房一層門(mén)廳、電梯廳墻面貼磚，主體外墻裝飾線條破損，圍墻立柱開(kāi)裂、錯(cuò)位，門(mén)禁、監(jiān)控系統(tǒng)未啟用等共8個(gè)問(wèn)題列出解決辦法。會(huì)議還做出處理決定：“若同一部位維修3次仍得不到解決，昆明盛宸投資有限公司依照合同約定及相關(guān)規(guī)定文件扣除責(zé)任單位質(zhì)保金。”

據(jù)業(yè)主代表反映，類似的會(huì)議開(kāi)過(guò)五六次，但同樣的問(wèn)題目前仍然存在，并沒(méi)有徹底解決。

6月27日下午2點(diǎn)，普吉街道辦事處組織昆明市土投資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“市土投公司”）代表、市保障房公司代表、云南磐昊置業(yè)有限公司代表以及小區(qū)業(yè)主代表，召開(kāi)“西城林語(yǔ)、清河居、花棲里小區(qū)收取停車費(fèi)問(wèn)題協(xié)調(diào)會(huì)”。會(huì)上除了討論停車費(fèi)問(wèn)題外，業(yè)主代表還對(duì)多年來(lái)一直未解決的房屋問(wèn)題，再次進(jìn)行討論。

會(huì)上，市土投公司相關(guān)負(fù)責(zé)人周楊表示，對(duì)于業(yè)主反映的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，隨后會(huì)安排物業(yè)公司進(jìn)行整改，本周內(nèi)物業(yè)公司會(huì)主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，2周之內(nèi)讓業(yè)主看到整改效果；對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，接下來(lái)會(huì)進(jìn)行鑒定并全面整改；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理問(wèn)題，因契稅減免辦理需要一定時(shí)間，市保障房公司會(huì)與普吉街道辦主動(dòng)溝通，積極推進(jìn)該項(xiàng)工作取得進(jìn)展。

工程竣工驗(yàn)收備案問(wèn)題

交房時(shí)未經(jīng)驗(yàn)收 具體驗(yàn)收時(shí)間不明

此外，在《關(guān)于田麗紅政府信息公開(kāi)申請(qǐng)的回復(fù)意見(jiàn)》資料中，記者看到，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2018年3月12日回復(fù)稱：“你關(guān)于昆明盛宸投資有限公司開(kāi)發(fā)的‘西城林語(yǔ)（云舞西錦）’一期項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表的信息公開(kāi)申請(qǐng)收悉，經(jīng)我局認(rèn)真核實(shí)，截至2018年3月8日，該項(xiàng)目未在我站進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案。”可見(jiàn)，雖然早在2016年6月西城林語(yǔ)A區(qū)就已經(jīng)交付使用，但是截至2018年3月都未進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案。

對(duì)此問(wèn)題，記者向市保障房公司部門(mén)負(fù)責(zé)人陳曉東了解情況。對(duì)方回應(yīng)稱，該工程現(xiàn)已驗(yàn)收，但對(duì)具體驗(yàn)收時(shí)間未作介紹。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理遲滯問(wèn)題

市保障房公司回應(yīng)：正有序推進(jìn)

陳曉東向記者介紹了西城林語(yǔ)片區(qū)的開(kāi)發(fā)模式。其表示，五華區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目A、B、C、D四個(gè)地塊，北臨陳家營(yíng)路，南臨筇王路，東臨園博園，西臨云冶鐵路專用線。以上項(xiàng)目均采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的開(kāi)發(fā)方式，通過(guò)土地招拍掛程序，分別由昆明盛宸投資有限公司競(jìng)得A地塊土地，昆明正城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得B地塊土地，昆明海宸投資有限公司競(jìng)得C、D地塊土地并作為相應(yīng)地塊建設(shè)單位投資建設(shè)。各項(xiàng)目按照相關(guān)建設(shè)程序建成并竣工驗(yàn)收合格后，由市保障房公司作為回購(gòu)單位按約定價(jià)款進(jìn)行整體回購(gòu)，交由五華區(qū)政府用于五華西北片區(qū)城中村搬遷安置。

就回遷安置戶產(chǎn)權(quán)證辦理情況，陳曉東表示，2022年7月13日，在普吉街道辦事處五樓會(huì)議室召開(kāi)了辦證協(xié)調(diào)會(huì)，參會(huì)單位分別有：普吉街道辦事處、市保障房公司、西城林語(yǔ)聯(lián)合黨委、景文社區(qū)、昆明盛宸投資有限公司、昆明海宸投資有限公司、昆明正城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、云南贏測(cè)科技有限公司、云南家燊地理信息有限公司。會(huì)議決定，由市保障房公司黨支部、普吉街道黨工委、景文社區(qū)黨支部聯(lián)合成立工作組，免費(fèi)承擔(dān)起產(chǎn)權(quán)辦理契稅減免工作，待契稅減免辦理完成后，交由開(kāi)發(fā)商所招選的兩家代辦公司正常辦理產(chǎn)權(quán)證。工作組按照拆遷協(xié)議號(hào)順序，收取辦證所需材料及證明原件，截至今年6月28日，收到回遷安置戶交來(lái)732套辦證資料，經(jīng)景文社區(qū)整理完畢，市保障房公司送五華區(qū)稅務(wù)局辦理契稅減免協(xié)議號(hào)348戶，五華區(qū)稅務(wù)局辦理完畢200戶，移交辦證公司辦理產(chǎn)權(quán)證200戶協(xié)議號(hào)（每戶平均擁有2.5套房屋），產(chǎn)權(quán)辦理工作正有序推進(jìn)。

消防系統(tǒng)癱瘓問(wèn)題

消防查實(shí)的五大問(wèn)題至今未整改

對(duì)于西城林語(yǔ)業(yè)主反映的小區(qū)消防系統(tǒng)癱瘓問(wèn)題，根據(jù)馮女士提供的資料，《昆明市消防支隊(duì)關(guān)于申請(qǐng)政府信息公開(kāi)的答復(fù)》這樣寫(xiě)道：“西城林語(yǔ)小區(qū)消防設(shè)施存在下列問(wèn)題：第一，2019年1月8日檢查時(shí)，消防控制室只有1人持證上崗；第二，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等消防設(shè)施未保持完好有效，不能正常聯(lián)動(dòng)；第三，疏散指揮標(biāo)志、應(yīng)急照明、滅火器、感煙探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、樓層顯示器等未保持完好有效，損壞、缺失；第四，防煙樓梯間前室堆放易燃可燃雜物、停放電動(dòng)車，阻塞疏散通道；第五，部分防煙樓梯間前室的防火門(mén)被拆除�！�

直至今年6月29日，據(jù)業(yè)主反映：“消防系統(tǒng)還是跟原來(lái)一樣癱瘓的，從交房到現(xiàn)在都一直是這樣，從來(lái)沒(méi)人管過(guò)，連家里的感煙探測(cè)器都是壞的，消防問(wèn)題不解決真的很危險(xiǎn)。”

對(duì)此，馮女士表示：“從最開(kāi)始上百名業(yè)主一起維權(quán)，到現(xiàn)在6年過(guò)去，人越來(lái)越少，因?yàn)楹芏嗖疬w安置的村民沒(méi)有法律維權(quán)意識(shí)，大家只是互相吐槽，根本解決不了問(wèn)題。但我和部分業(yè)主還是選擇堅(jiān)持下去，現(xiàn)在普吉街道辦事處也在積極傾聽(tīng)我們反映的問(wèn)題，協(xié)調(diào)各個(gè)單位開(kāi)會(huì)協(xié)商解決辦法，我們更有信心繼續(xù)走下去�！�

※律師說(shuō)法

超過(guò)質(zhì)保期

開(kāi)發(fā)商是否仍需承擔(dān)責(zé)任

針對(duì)西城林語(yǔ)小區(qū)業(yè)主反映的問(wèn)題，云南天外天律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張?jiān)讫埪蓭煴硎�，回遷安置戶的房屋在交付使用前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供《建筑工程竣工備案表》、《分戶驗(yàn)收表》、面積實(shí)測(cè)報(bào)告及室內(nèi)環(huán)境檢驗(yàn)報(bào)告。

我國(guó)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2年；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。”

按法律規(guī)定，保修期限從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。也就是說(shuō)，竣工后在法定的保修期內(nèi)，如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，建設(shè)或施工方必須承擔(dān)保修責(zé)任，進(jìn)行維修工作。在保修過(guò)程中，所有的修理費(fèi)用均由建設(shè)責(zé)任方承擔(dān)，并且如果相關(guān)質(zhì)量缺陷導(dǎo)致了財(cái)產(chǎn)損害，責(zé)任方也應(yīng)當(dāng)賠償。

張?jiān)讫埥榻B，針對(duì)交付房屋后在質(zhì)保期外出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的情形，法院判決存在不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，超過(guò)質(zhì)保期，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋保修期意在免除購(gòu)房戶證明系開(kāi)發(fā)商方面所致的舉證責(zé)任，超過(guò)質(zhì)保期并不當(dāng)然免除開(kāi)發(fā)商在合理期限內(nèi)保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)。若購(gòu)房者能舉證證明開(kāi)發(fā)商交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致其損失，開(kāi)發(fā)商仍須承擔(dān)相應(yīng)的維修和賠償責(zé)任。

司法案例中，法院持第二種觀點(diǎn)較多。具體到西城林語(yǔ)小區(qū)，開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵，在于業(yè)主是否能夠充分舉證房屋漏水等問(wèn)題屬于開(kāi)發(fā)商交付房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

張?jiān)讫埥ㄗh，如果業(yè)主繼續(xù)進(jìn)行維權(quán)，需要準(zhǔn)備以下材料：

　�。�1）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

　�。�2）房屋拆遷人提交的房屋拆遷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房屋拆遷公告等證據(jù)文件；

　�。�3）房屋被拆遷人提交的被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、面積、附屬物、是否經(jīng)營(yíng)用房等證據(jù)文件；

　�。�4）房屋被拆遷人提交的家庭成員戶籍文件；

　�。�5）房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的情形、時(shí)間等證據(jù)；

　�。�6）就房屋存在質(zhì)量問(wèn)題主張過(guò)權(quán)利及相應(yīng)處理情況的證明材料。

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