觀點網(wǎng) 為了減輕集團債務壓力，合景泰富仍在奔波之中。

8月15日晚間，合景泰富發(fā)布公告稱，公司旗下廣州合景控股、蘇州金和、蘇州上譽，以及項目公司蘇州景譽、蘇州卓譽，與綠城集團簽定協(xié)議。

據(jù)此，蘇州金和出售蘇州景譽50%股權(quán)，蘇州上譽出售蘇州卓譽51%股權(quán)，代價分別為5.17億元和3.78億元。

同日，合景泰富另一公告稱，公司全資附屬公司杭州高信商務服務有限公司與綠城中國旗下杭州浙慶投資有限公司簽定協(xié)議，后者將向前者收購杭州致延投資有限公司50%股權(quán)，代價為11.77億元。

資料顯示，杭州致延投資擁有杭州綠城致延城市發(fā)展有限公司，并主要從事杭州春來曉園項目的開發(fā)。該項目總建筑面積為19.29萬平方米，為綠城與合景泰富合作項目。

至此，合景泰富一口氣拋出三個項目，且均被綠城接手，總代價為20.72億元。

資產(chǎn)清算

如果要給合景泰富出售事項定一個性，最好的詞是“退出”。

據(jù)了解，上述三個項目為合景泰富和綠城的合作項目，且截至公告日，項目均已基本完成開發(fā)任務。

用合景泰富的話來說，即“出售事項有助于集團退出項目、妥善處理相關債務事宜，以及減少集團整體未結(jié)清債務余額”。

具體來看，蘇州景譽和蘇州卓譽開發(fā)項目均為蘇州的住宅項目。前者為朗月濱河雅苑，總建筑面積13.7萬平方米，均價約28428元/平方米，總價區(qū)間273-581萬/套；后者為明月濱河，總建筑面積13萬平方米，主力戶型建面約103-130平方米，均價約28500元/平方米。

公告顯示，截至2023年6月30日，蘇州景譽和蘇州卓譽未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值分別為10.39億元、7.33億元。

此外，蘇州金和仍欠蘇州景譽貸款約2.71億元；蘇州上譽則欠蘇州卓譽貸款約4.32億元。而蘇州金和、蘇州上譽分別為合景泰富全資子公司；蘇州景譽、蘇州卓譽則為蘇州金和、蘇州上譽與綠城集團的合資子公司。

于交易完成后，兩家目標公司將成為綠城集團旗下全資子公司。

鑒于上述欠款尚未償還，蘇州金和出售蘇州景譽的5.17億元股權(quán)款項，將抵消其2.71億元貸款后，以及抵消蘇州上譽所欠貸款中的5392.24萬元；而蘇州上譽出售蘇州卓譽的3.78億元款項，將悉數(shù)抵扣其所欠貸款。

此外，蘇州金和及蘇州上譽（廣州合景控股全資附屬公司）亦已同意動用部分代價償付廣州合景控股結(jié)欠杭州綠城致延城市發(fā)展有限公司貸款3600萬元。

在償還上述所有欠款之后，合景泰富最終將自出售事項中錄得收益約200萬元，并表示將悉數(shù)用作營運資金。

在出售杭州春來曉園項目中，由于廣州合景控股尚欠項目公司杭州綠城致延城市發(fā)展有限公司貸款未償還金額12.13億元，該筆債務在出售事項達成后，合景泰富將分兩期償還，首期在3個工作日內(nèi)償付3600萬元，剩余的11.77億元則由綠城的并購款來抵消。

因此，待出售所得全部金額用作抵消貸款后，合景泰富將無應收現(xiàn)金。而根據(jù)并購代價與銷售股權(quán)應占資產(chǎn)凈值間的差額計算，合景泰富出售杭州春來曉園項目將得到收益160萬元。

通過上述出售事項，合景泰富將完全退出上述三個項目，且由綠城旗下公司完全持有。

重壓之下

看起來，此次出售蘇杭三項目是合景泰富為清算與項目公司之間的債務，但從全局來看，2022年至今，合景泰富已多次出售旗下資產(chǎn)，而此次出售事項只是其壓力下的冰山一角。

比如，去年7月出售香港項目公司50%股權(quán)及貸款予龍湖集團，代價13億港元；9月，博楓資產(chǎn)管理向合景泰富、富力地產(chǎn)收購上海嘉譽云景租賃住宅項目，代價約13億元；11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成鋼項目，代價為3.71億元。

就債務情況而言，截至2022年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別約為460.57億元、272.12億元及21.21億元，負債比率由2021年末79.2%增至161.8%。

而截至2022年底，合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅有103.4億元，相較2021年同期的294.5億元下滑65%，短期償債壓力極大。

到了2023年，合景泰富仍舊在出售旗下資產(chǎn)。今年5月，合景泰富出售子公司上海兆景、上海錦怡100%股權(quán)予中國平安，該2個項目公司旗下合計開發(fā)有六個項目，其中涉及酒店、商鋪及停車位，總代價約7.5億元。

之后5月14日，合景泰富又因未能兌付一筆2023年到期美元債構(gòu)成違約；5月15日，旗下7只優(yōu)先票據(jù)暫停交易。境外債壓力也開始凸顯。

銷售層面，合景泰富也難言樂觀。

據(jù)觀點指數(shù)日前發(fā)布的2023年1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)來看，今年前7月份，合景泰富實現(xiàn)權(quán)益銷售金額152.06億元，較2022年同期201.1億元減少24.39%；實現(xiàn)全口徑銷售金額202.03億元，較2022年同期309.9億元減少34.81%。

此外，合景泰富發(fā)布的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，今年7月，該集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的預售額為11.3億元，同比減少76.3%；預售建筑面積約為6.5萬平方米，同比減少70.7%。

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