觀點(diǎn)網(wǎng) 近年來受房企整體融資環(huán)境收緊的影響，金地集團(tuán)在公開市場(chǎng)融資方面也沉寂已久。而最新消息顯示，該公司或有望重新打通這一融資渠道。
根據(jù)9月15日晚間公告，金地集團(tuán)表示，公司正與第二大股東深圳市福田投資控股有限公司（下稱福田投控）商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展的需要為公司在公開市場(chǎng)發(fā)行的公司債券或中票提供擔(dān)保等增信措施。
目前包括福田投控增信方式、金地集團(tuán)融資規(guī)模及增信規(guī)模等事項(xiàng)均有待進(jìn)一步披露。此番公告所傳遞的最重要信號(hào)，實(shí)際是福田政府對(duì)金地公開、實(shí)質(zhì)地表達(dá)了支持。擁有國(guó)資的背書，發(fā)債的阻力將大幅減小。
要知道，金地集團(tuán)上一次公開發(fā)債還需追溯至2022年2月，此后即便被列入中債增支持發(fā)債的名單，出于內(nèi)部考量的原因亦遲遲未動(dòng)用這種工具。該公司轉(zhuǎn)而尋求依托銀行借款、銷售回款解決流動(dòng)性問題，但這注定是一個(gè)痛苦的縮表過程。
觀點(diǎn)新媒體了解，金地內(nèi)部做過壓力測(cè)試，并認(rèn)為極端情況下，到今年6月底放棄公開市場(chǎng)融資，整體現(xiàn)金流狀況仍相對(duì)可控。事態(tài)發(fā)展或許遠(yuǎn)超預(yù)期，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“超跌”現(xiàn)象，上半年金地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也降至2億元，與過往預(yù)期存在較大差距。
對(duì)于金地而言，其依靠自身的力量已支撐得足夠久。盡管管理層曾明確表達(dá)過對(duì)有抵押或擔(dān)保類負(fù)債的規(guī)避，但在特殊形勢(shì)下，近期該公司開始探討分拆REITs、借助國(guó)資增信重啟發(fā)債等可能性，這已變成了一種順應(yīng)環(huán)境的生存之道。
擔(dān)保債態(tài)度變化
根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年，金地集團(tuán)共計(jì)發(fā)行10筆境內(nèi)公司債、中票，當(dāng)前余額159.95億元；而進(jìn)入2022年，該公司僅在2月23日發(fā)行了一筆中票，對(duì)應(yīng)余額17億元，另外發(fā)行一筆7.89億元的ABS。
除此以外，包括“中債增”、再融資等新物種，金地于2022年均未涉足，同時(shí)該公司還面臨了債券價(jià)格大跌等挑戰(zhàn)。以致于一度有質(zhì)疑聲認(rèn)為，這是金地融資能力未能恢復(fù)的表現(xiàn)。
去年10月28日，在金地集團(tuán)投資者會(huì)議上，財(cái)務(wù)總監(jiān)曾愛輝曾回應(yīng)，公開市場(chǎng)融資目前受到較多因素制約，特別是債券波動(dòng)，對(duì)公開融資的影響比較大。
曾愛輝還表示，金地在使用中債增的名單中，可以使用這一工具，但因?yàn)橐恍┰驎簳r(shí)沒有使用。一方面，金地是比較優(yōu)秀的混合所有制企業(yè)，所以暫時(shí)不想使用；另一方面，使用中債增會(huì)產(chǎn)生相關(guān)收費(fèi)，以及存在擔(dān)保比例方面的問題。
當(dāng)時(shí)金地董事、高級(jí)副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍強(qiáng)調(diào)，公司所有的負(fù)債都是無抵押無擔(dān)保類型。言下之意，則是中債增所需要的追加抵質(zhì)押信用與金地融資風(fēng)格不符。
上述融資偏好同樣在資產(chǎn)證券化上有體現(xiàn)，按照韋傳軍的說法，金地大約有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)400多億元（合并報(bào)表口徑），這部分持有物業(yè)約7成處于出租狀態(tài)，由于CMBS有抵押方面的要求，公司會(huì)優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)貸。
而在將近19個(gè)月鮮有公開市場(chǎng)融資及證券化動(dòng)作后，金地集團(tuán)態(tài)度開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，并表態(tài)會(huì)探討或考慮使用這些工具。
在9月13日召開的2023年半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，被問及是否通過發(fā)債應(yīng)對(duì)明年債券集中到期償付壓力時(shí)，金地集團(tuán)管理層回應(yīng)，公司會(huì)研究相關(guān)方案，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)考慮推進(jìn)。
管理層同樣提及，公司針對(duì)運(yùn)營(yíng)成熟產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，已啟動(dòng)REITs研究及申報(bào)工作，借力良好政策工具，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活。此外，對(duì)于近期公司開始與供應(yīng)商洽談?dòng)蒙唐敝Ц兑皇�，管理層并未否認(rèn)，僅表示公司將“努力探索更多的融資方式”。
及至9月15日晚間公告披露正與第二大股東福田投控商討公開市場(chǎng)發(fā)債的擔(dān)保等增信事項(xiàng)，金地集團(tuán)進(jìn)一步明確了拓寬融資渠道的決心。金地將視債券的具體情況，為福田投控提供相應(yīng)的反擔(dān)保。
觀點(diǎn)新媒體了解，福田投控為金地提供增信，在一定程度上用行動(dòng)消除了外界對(duì)其與金地管理層存在矛盾的疑慮。金地在去年8月也曾回應(yīng)投資者，福田區(qū)政府是公司創(chuàng)始股東，股東關(guān)系良好，外界的風(fēng)言風(fēng)語主要是“無稽之談”。
另一層意義或許更為重要，福田政府對(duì)于金地采取了實(shí)際支持的動(dòng)作。在9月15日稍早時(shí)，另一家混合所有制企業(yè)遠(yuǎn)洋集團(tuán)正式宣布對(duì)境外8筆美元債進(jìn)行全面重組，這引起了市場(chǎng)對(duì)金地的擔(dān)憂。因此，國(guó)資需要傳遞信心，避免悲觀情緒令金地陷入更被動(dòng)局面。
從現(xiàn)階段發(fā)債的情況看，國(guó)央企背景的房企依然保持了公開發(fā)債渠道的通暢，僅9月以來包括金融街、北京住總、綠城房產(chǎn)、華發(fā)股份、廈門國(guó)貿(mào)等企業(yè)均有披露發(fā)行公司債或中票的動(dòng)態(tài)。
一位國(guó)資背景房企人士也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，其所在公司公開發(fā)債并不需要提供擔(dān)�；虻盅旱仍鲂糯胧�。
對(duì)于其他類型房企而言，難度卻有所增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來包括中駿、合景控股、新希望地產(chǎn)、碧桂園、新城、龍湖、美的置業(yè)等民企通過中債增擔(dān)保方式發(fā)行了中票。
關(guān)于中債增發(fā)債的要求，過往已被媒體諸多報(bào)道，比如涉及資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保增進(jìn)機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等。以碧桂園去年12月計(jì)劃發(fā)行的10億元中票為例，該筆債券由中債增擔(dān)保，并由至少一家佛山市城投公司提供反擔(dān)保。
經(jīng)過中債增擔(dān)保后，房企的中票往往能更吸引投資者認(rèn)購(gòu)，并達(dá)成比較有競(jìng)爭(zhēng)力的利率條件。盡管國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)寬松，發(fā)債利率下降，它們卻不能獨(dú)立發(fā)行債券，這進(jìn)一步反映了當(dāng)下企業(yè)信用普遍下降的殘酷現(xiàn)實(shí)。
縮表與現(xiàn)金流
目前仍未能確定，金地集團(tuán)是選擇中債增還是其他公開渠道進(jìn)行融資。若選擇中債增渠道，企業(yè)除了滿足諸如國(guó)資提供反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押等條件，還要支付過程中的相關(guān)費(fèi)用。
比如9月5日，美的置業(yè)發(fā)行了年內(nèi)第四期15億元中票，債券3個(gè)品種之中，“23美的置業(yè)MTN004B”及“23美的置業(yè)MTN004C”分別由中債增、浙商銀行實(shí)際提供4.6億元、4.7億元信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，對(duì)應(yīng)信用保護(hù)費(fèi)率分別為0.79%、1.08%。
市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，中債增的成本比銀行借款高，并需要擔(dān)保抵押。正常情況下房企能直接發(fā)行信用債自然是好事，但現(xiàn)在公開市場(chǎng)融資難度較大，很多企業(yè)（不依靠中債增）發(fā)行不了。
在重新尋求公開融資發(fā)債之前，金地集團(tuán)主要采取的是“總對(duì)總”統(tǒng)借統(tǒng)貸融資模式，該公司一直強(qiáng)調(diào)其銀行借款均為信用貸，沒有抵押。同時(shí)在房企開發(fā)貸規(guī)�？傮w收縮的情況下，銀行對(duì)其融資需求仍比較支持。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2022年起，金地集團(tuán)明顯進(jìn)入了縮表的階段，有息負(fù)債總額去年同比下降8.3%至1152.16億元，今年上半年進(jìn)一步降至1095.85億元；平均融資成本則從2020年4.74%，降至今年上半年4.39%。
需要指出的是，過去三年及一期，銀行借款保持攀升趨勢(shì)，從2020年559.58億元提高至今年上半年776.3億元，這說明金地壓降的負(fù)債集中于公開市場(chǎng)融資。至6月底，該公司公開市場(chǎng)融資余額剩余不足318億元，占比僅為28.98%。
企業(yè)進(jìn)行縮表，本質(zhì)上是信用不可持續(xù)性，無法繼續(xù)通過借新還舊使債務(wù)存續(xù)。從現(xiàn)金流角度觀察，自2022年一季度起，金地集團(tuán)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，意味著企業(yè)償還債務(wù)增加，而資金主要來源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，亦即銷售回款。
觀點(diǎn)新媒體了解，金地集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)的輔助下，每6個(gè)季度做一次預(yù)算計(jì)劃。其中上一個(gè)計(jì)劃從2022年初到2023年6月底，這期間金地曾做過假設(shè)公開市場(chǎng)處于“極端不利狀態(tài)”時(shí)的壓力測(cè)試。
具體在極端不利狀態(tài)下，金地需要考慮完全放棄公開市場(chǎng)融資，同時(shí)全年可售貨值3600-4000億元以及對(duì)應(yīng)的去化率等因素，測(cè)試不同場(chǎng)景疊加后現(xiàn)金流所受影響。
最終管理層預(yù)計(jì)，去年四季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量約達(dá)100億元，今年上半年大致可達(dá)150億元，基本可覆蓋今年上半年到期債務(wù)（約130億元）�！霸诟鞣N情景的壓力測(cè)試下，公司整體的現(xiàn)金流狀況相對(duì)可控，沒有太大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)�！�
而今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍低位運(yùn)行，金地集團(tuán)也受行業(yè)政策及市場(chǎng)波動(dòng)所影響，期內(nèi)累計(jì)簽約金額858.2億元，同比下降14.7%；期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅有2.42億元，同比下降96.51%，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則達(dá)到-115.75億元。
這也導(dǎo)致金地集團(tuán)持有貨幣資金從去年底545.07億元降至460.8億元，對(duì)應(yīng)短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)424.98億元。由于金地未披露期末預(yù)售監(jiān)管資金數(shù)額（去年底為77.4 億元），目前難以測(cè)算剔除受限資金后即期債務(wù)覆蓋倍數(shù)。
截至8月底，金地集團(tuán)年內(nèi)累計(jì)簽約金額達(dá)1088.3億元，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至22.48%。在此情況下并不難理解，無論是銷售還是融資，出于補(bǔ)充現(xiàn)金流的目的，金地都需要進(jìn)行更積極的探索。
資料顯示，進(jìn)入9月以來，金地宣布旗下位于上海、深圳、杭州、西安等地7個(gè)項(xiàng)目，將在“金九銀十”集中首開。
其中9月11日，杭州江映云邸開盤實(shí)現(xiàn)售罄，錄得銷售額12億元；9月16日，深圳福田金地環(huán)灣城開盤，最終去化286套，對(duì)應(yīng)去化率71%，銷售額46.9億元。
另據(jù)了解，深圳福田區(qū)與金地集團(tuán)近期也召開了座談會(huì)，就金地環(huán)灣城項(xiàng)目共商合作。當(dāng)時(shí)福田區(qū)委書記黃偉提及，希望金地集團(tuán)能夠充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)政企聯(lián)動(dòng)，深化全方位、寬領(lǐng)域、多層次的戰(zhàn)略合作。
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