昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要新思路

在昆明以往和目前正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)群體主要有以下三類(lèi)：昆明市本地客戶(hù)群體；昆明市以外云南省以?xún)?nèi)的州市客戶(hù)群體；在昆明工作、居住的云南以外戶(hù)籍群體。這三類(lèi)群體基本上都離不開(kāi)云南或昆明這個(gè)范圍（即使是外地人也會(huì)因?yàn)樵谠颇献錾�意或投資等原因多多少少與云南或昆明有著比較緊密的關(guān)系）。只有少部分的項(xiàng)目的客戶(hù)群體是面向云南省以外的與云南和昆明沒(méi)有太多聯(lián)系的外地人群，這類(lèi)項(xiàng)目主要集中在別墅等高檔住宅項(xiàng)目，如春城高爾夫，它的客戶(hù)群里面有一部分東南亞的消費(fèi)者，然而這一部分消費(fèi)者也僅僅是因?yàn)樽冯S它的投資者來(lái)昆明投資的。通過(guò)開(kāi)發(fā)商自己的主動(dòng)宣傳而吸引到的海內(nèi)外的消費(fèi)群體是少之又少。

可以說(shuō)，我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有主動(dòng)吸引云南以外的消費(fèi)群體的意識(shí)（當(dāng)然少部分開(kāi)發(fā)商也許有過(guò)，但是由于缺乏操作經(jīng)驗(yàn)以及條件限制而只能望而卻步）。開(kāi)發(fā)商都把自己的項(xiàng)目的目標(biāo)群體定位在了以上三類(lèi)消費(fèi)者群體。但是我們可以初步估算一下，以上三類(lèi)群體的數(shù)量在昆明并不是很多。

昆明市主城四個(gè)區(qū)的總?cè)丝谝簿?00萬(wàn)左右，加上流動(dòng)人口，昆明主城四個(gè)區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模不會(huì)超過(guò)400萬(wàn)，也就是說(shuō)昆明主城四個(gè)區(qū)里面也就有100萬(wàn)戶(hù)左右的家庭規(guī)模。而這一百萬(wàn)戶(hù)家庭中有房產(chǎn)需求的戶(hù)數(shù)又能有多少呢？在這我們就不再做測(cè)算了。

昆明市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從2004年開(kāi)始，進(jìn)入了一個(gè)開(kāi)發(fā)的高峰期，房地產(chǎn)供應(yīng)量迅速放大，市場(chǎng)的供應(yīng)量已經(jīng)大于市場(chǎng)的實(shí)際需求能力了。如果再加上未來(lái)新昆明建設(shè)所帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的供應(yīng)量，那么未來(lái)幾年昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的供應(yīng)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)昆明的市場(chǎng)需求能力。在這種情況下，如果我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還只是把目光集中在以上的三類(lèi)消費(fèi)群體的話(huà)，那么房地產(chǎn)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將是何其激烈，很多項(xiàng)目都將要面臨危機(jī)。

那么多出來(lái)的供應(yīng)怎么辦呢？我們就需要新的思路來(lái)對(duì)待房地產(chǎn)的發(fā)展，這就是我們必須主動(dòng)去尋找昆明以外的客戶(hù)群體。

昆明擁有得天獨(dú)厚的氣候和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，“春城”在海內(nèi)外的品牌影響力很大，每年都有上千萬(wàn)的海內(nèi)外游客到昆明來(lái)旅游，而這些游客基本上都只在昆明作短暫的旅游停留。這上千萬(wàn)的游客是我們很好的資源，如果我們能夠把思路放開(kāi)，能夠主動(dòng)去對(duì)這部分群體作房地產(chǎn)推廣，那么這一部分群體中的很大部分人將會(huì)成為我們未來(lái)的客戶(hù)。

同時(shí)，昆明擁有面向東南亞的獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)。隨著中國(guó)的和平崛起，這一優(yōu)勢(shì)能夠使昆明逐漸擴(kuò)大在東南亞甚至整個(gè)亞洲的影響力。這也給我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引東南亞甚至亞洲其他地區(qū)的人群來(lái)昆明投資居住帶來(lái)了便利，這一部分群體也將是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在客戶(hù)。

當(dāng)然，以上說(shuō)的客戶(hù)群體的吸引并不能靠單個(gè)的房地產(chǎn)商的單打獨(dú)斗，而是需要廣大房地產(chǎn)商的共同努力來(lái)塑造，同時(shí)也需要政府在相關(guān)城市配套以及城市發(fā)展定位上的努力。而現(xiàn)在政府在新昆明的建設(shè)上給我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了良好的吸引更多海內(nèi)外目標(biāo)群體的基礎(chǔ)，那么我們的開(kāi)發(fā)商是否也該轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)地向海內(nèi)外市場(chǎng)拓展自己的客戶(hù)群體呢？

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