觀點(diǎn)網(wǎng) “楊浦線”，代碼1015，即上海楊浦區(qū)與浦東新區(qū)行政區(qū)域界線的簡(jiǎn)稱(chēng)，猶如一張16.24公里的彎弓，沿著黃浦江中心線拉開(kāi)。

界線兩岸，近代以來(lái)不同的歷史沿革造就了不同的地產(chǎn)格局。

與浦東節(jié)次鱗比的高樓相比，楊浦沿江新房以低密度品質(zhì)住宅為主，大量里弄街坊面臨改造，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)逐步攀升，滬系、港資、國(guó)央企等多方勢(shì)力在此競(jìng)逐。

近日，上海楊浦區(qū)人民政府官方發(fā)布了平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊（平?jīng)鼋值?9街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體候選人遴選公告，最終由招商蛇口底價(jià)16.245億元拿下。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該宗地塊建設(shè)用地面積12666.4平方米，地上計(jì)容建筑面積為17099.64平方米，規(guī)劃用途為二類(lèi)住宅組團(tuán)用地，容積率僅1.35，建筑高度整體控制為12米。

從限高和容積率推測(cè)，項(xiàng)目或打造為片區(qū)內(nèi)又一別墅級(jí)產(chǎn)品。

此外，地塊所在組團(tuán)規(guī)劃范圍內(nèi)保護(hù)保留歷史建筑的建筑面積合計(jì)約2.33萬(wàn)平方米，其中里弄建筑總建筑面積約1.41萬(wàn)平方米。

01B4-04地塊，也就是現(xiàn)在的濟(jì)寧路130弄小區(qū)，歷史建筑保護(hù)更新規(guī)模不小于1.47萬(wàn)平方米，均為需要保留的歷史建筑(一般)，綠地率要求不低于現(xiàn)狀。

舊改門(mén)檻

“阿拉要復(fù)旦有復(fù)旦，要同濟(jì)有同濟(jì)，比浦東有文化多了好伐？”若在弄堂里向一位老楊浦請(qǐng)教這里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，他或許會(huì)放下手里的《新民晚報(bào)》如是說(shuō)道。

01B4-04地塊所在的平?jīng)�，以及大橋、定海路、提籃橋共4個(gè)街道被楊樹(shù)浦路橫穿，在上世紀(jì)七八十年代，楊浦工業(yè)產(chǎn)值超過(guò)上海的四分之一，上海船廠、楊樹(shù)浦水廠、國(guó)棉9廠和17廠等大廠工人們每到下班，就騎著產(chǎn)自本地的永久自行車(chē)從楊樹(shù)浦路口魚(yú)貫而出。

據(jù)安居客顯示，濟(jì)寧路130弄小區(qū)于1985年竣工，正是當(dāng)年大批單位自建小區(qū)之一，11月掛牌均價(jià)50156元/平方米。

按01B4-04地塊規(guī)劃建設(shè)等要求，需要保留的歷史建筑（一般）應(yīng)結(jié)合實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化甄別，采取保護(hù)修繕、保留改造、更新改建等保護(hù)更新方式，結(jié)合階段方案統(tǒng)籌考慮。

基于保護(hù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度，該項(xiàng)目遴選人須滿足多重要求：2022年度凈負(fù)債率不大于60%；2021-2023年中國(guó)房企排名不低于前20名；近三年在上海市中心城區(qū)自行開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目建筑面積不少于40萬(wàn)平方米；近三年在本市風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌街坊內(nèi)涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑項(xiàng)目的建筑面積，總計(jì)不少于6萬(wàn)平方米。

作為中選房企，招商蛇口截至2022年末累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建面1200萬(wàn)平方米，并于2021年參與發(fā)起800億上海城市更新基金，在上海擁有豐富的城更經(jīng)驗(yàn)。

自2021年自8月金陵?yáng)|路項(xiàng)目成為首個(gè)公開(kāi)遴選實(shí)施主體的歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目以來(lái)，這種公開(kāi)評(píng)估、綜合打分的出讓渠道就此固定。

在01B4-04地塊之前，今年上海就通過(guò)了兩個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目遴選結(jié)果。

其中，5月31日，中建三局中選楊浦區(qū)定海社區(qū)I14-01地塊（大橋街道90街坊）、I15-03、I15-02地塊（大橋街道89街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體。

8月11日，華發(fā)、招商蛇口作為聯(lián)合主體擊敗中建二局和祥源，獲得靜安區(qū)天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，分別持股60%及40%。

與此次招商蛇口獨(dú)立中選的項(xiàng)目類(lèi)似，靜安項(xiàng)目同樣有著嚴(yán)格遴選指標(biāo)，除“經(jīng)濟(jì)實(shí)力”、“出讓響應(yīng)度（納稅承諾）”分項(xiàng)外，遴選更傾向于選擇近三年在上海擁有較大量的住宅開(kāi)發(fā)總量且擁有城市更新開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。

從招商蛇口今年入選兩個(gè)項(xiàng)目的細(xì)微表述可以發(fā)現(xiàn)，靜安項(xiàng)目?jī)H提出城更開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的傾向性指標(biāo)，到楊浦項(xiàng)目已變成歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑面積硬指標(biāo)。

對(duì)此，上海中原分析師盧文曦接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示：“這種地塊等于敲門(mén)磚，再不進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，以后就沒(méi)機(jī)會(huì)了——就像圈子俱樂(lè)部，沒(méi)經(jīng)驗(yàn)只能看著�！�

此外，歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目主體遴選、股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有一定傾向性，現(xiàn)階段都由市區(qū)級(jí)政府主導(dǎo)。

如2021年8月，虹口17街坊項(xiàng)目公司啟動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�確定招商蛇口下屬公司為股轉(zhuǎn)合作企業(yè)。

“這家企業(yè)的報(bào)價(jià)不是最貴的，但提供了最好的開(kāi)發(fā)方案，在專(zhuān)家評(píng)審中的得分排名第一。”當(dāng)時(shí)一位工作人員透露道。

9月22日，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01、01F2-01、01F3-01、01E4-03地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目發(fā)布遴選公告，這一“巨無(wú)霸”組團(tuán)將打包出讓?zhuān)�底價(jià)約114億元，要求候選人為2023年度《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)榜單前150名企業(yè)，結(jié)合在滬舊改、商業(yè)等一系列要求，能夠得上的房企僅剩華潤(rùn)、中海、中信三家。

弄堂的門(mén)檻很高，踏過(guò)門(mén)檻后的路也很長(zhǎng)。

豪宅蛋糕

今年三月年度業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)任招商蛇口總經(jīng)理（現(xiàn)為董事長(zhǎng)）的蔣鐵峰表示，舊改項(xiàng)目投資回報(bào)要優(yōu)于同期在公開(kāi)市場(chǎng)拿到的土地，“公開(kāi)市場(chǎng)拍的地很快就可以周轉(zhuǎn)，如果一些舊改項(xiàng)目的利潤(rùn)率還不如公開(kāi)市場(chǎng)的項(xiàng)目，還不如到公開(kāi)市場(chǎng)去拿”。

歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目難度高，周期長(zhǎng)，但也有與之匹配的豐厚回報(bào)。

去年10月8日，上海市楊浦區(qū)政府發(fā)布平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開(kāi)遴選的答疑紀(jì)要，提及該地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為21萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格打破了上海執(zhí)行房地聯(lián)動(dòng)價(jià)（新房限價(jià)）機(jī)制后的最高房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格。

實(shí)施主體為瑞安房地產(chǎn)和楊樹(shù)浦置業(yè)聯(lián)合體，分別持股60%及40%。

一般而言，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)都是在地價(jià)基礎(chǔ)上，疊加開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)后計(jì)算得出。而根據(jù)公式，地價(jià)（出讓土地的樓面價(jià)）=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×（1+區(qū)域修正系數(shù)+個(gè)別修正系數(shù)）×物業(yè)持有修正系數(shù)×土地開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)，首先歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度本身就為房地聯(lián)動(dòng)價(jià)提供更多空間，其次，此類(lèi)項(xiàng)目更傾向于超低容積率的高檔路線，限價(jià)自然更高。

今年6月，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了瑞安&楊樹(shù)浦置業(yè)所摘03B3-01地塊的住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案：

據(jù)規(guī)劃顯示，地塊總用地面積16993.8平方米，容積率1.4，地上建筑面積23945.46平方米，為二類(lèi)住宅組團(tuán)用地。計(jì)劃建設(shè)28幢、總高3層的類(lèi)別墅（聯(lián)排及合院）住宅。

地塊沒(méi)有要求中小套比例，也沒(méi)有規(guī)定套數(shù)，外界推測(cè)，具體房源數(shù)會(huì)控制在100套左右，面積與總價(jià)都堪稱(chēng)豪宅，項(xiàng)目公眾號(hào)“瑞安翠湖邊江”的推文標(biāo)題也用上了“私邸”字樣。

此次平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊，規(guī)劃容積率1.35，比瑞安翠湖邊江更低，結(jié)合限高12米，以及二者地理位置相近，項(xiàng)目打造上或許也有相同之處。

事實(shí)上，近年來(lái)?xiàng)钇譃I江新房供應(yīng)不乏低密度、大戶型產(chǎn)品，并獲得較高市場(chǎng)熱度，“現(xiàn)在市區(qū)就是大面積銷(xiāo)售好，濱江就是豪宅熱點(diǎn)，也是大的賣(mài)點(diǎn)�！北R文曦說(shuō)道。

以同樣位于楊浦濱江，合生創(chuàng)展開(kāi)發(fā)的縵云上海項(xiàng)目為例，一期觸發(fā)積分81.68分，二期雖然沒(méi)有觸發(fā)積分，但認(rèn)購(gòu)率也達(dá)到176%。在前兩期產(chǎn)品的熱銷(xiāo)基礎(chǔ)上，即將入市的縵云上海三期主推200-323平方米大戶型。在項(xiàng)目南側(cè)，合生還將建設(shè)有5000萬(wàn)級(jí)的風(fēng)貌別墅類(lèi)產(chǎn)品，南向采光無(wú)任何遮擋。

“地塊以西還有一棟歷史風(fēng)貌建筑，我們計(jì)劃在3月中旬通過(guò)歷史建筑平移，實(shí)現(xiàn)整體保護(hù)。”上海合生濱江公司負(fù)責(zé)人在今年二月份透露。

除了楊浦東外灘，與之相連的虹口北外灘等待入市的地塊中，也有接近三分之二地塊的容積率低于1.5，尤以緊靠楊浦的提籃橋歷史片區(qū)密度最低，未來(lái)將以低密風(fēng)貌別墅產(chǎn)品為主。

二手房市場(chǎng)方面，據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，楊浦濱江的次新房翡麗甲第，去年1月份就以4130萬(wàn)的總價(jià)成交一套房源，單價(jià)高達(dá)16.9萬(wàn)元/平方米，今年9月21日，再度以3120萬(wàn)元成交一套178平三居室，單價(jià)來(lái)到17.5萬(wàn)元/平方米。

過(guò)去百年工業(yè)的發(fā)展，讓楊浦濱江區(qū)域呈現(xiàn)連片老舊住宅的分布特點(diǎn)，也留下了老上海的濃厚歷史印記，而歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的高價(jià)屬性并不局限在楊浦。此前招商聯(lián)合華發(fā)所獲靜安地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)就追平了瑞安&楊樹(shù)浦項(xiàng)目的21萬(wàn)元。

上世紀(jì)80年代，作家程乃姍根據(jù)自己在楊浦弄堂生活的經(jīng)歷創(chuàng)作了小說(shuō)《窮街》，并被改編成電視劇。如今，弄堂以另一種形式存在。

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