觀點(diǎn)網(wǎng) 合富輝煌股價(jià)許久沒有迎來這樣的增長勢頭。

11月7日港股早盤，合富輝煌暴漲61.29%，截至當(dāng)日收盤仍漲近50%。

這樣的波動(dòng)，全因前一天晚上來自碧桂園服務(wù)的一則收購公告。

11月6日晚間，碧桂園服務(wù)與合富輝煌聯(lián)合宣布雙方訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港擬收購7164萬股合富輝煌股份（相當(dāng)于合富輝煌已發(fā)行股本約10.63%）。

完成收購后，碧桂園物業(yè)香港于合富輝煌持有的股權(quán)將由約25.00%增至約35.63%。銷售股份總代價(jià)將為1.15億港元，相當(dāng)于每股銷售股份價(jià)格為1.61港元。

增持意圖

曾經(jīng)的“并購?fù)酢北坦饒@服務(wù)已經(jīng)近一年沒有收購動(dòng)作，巧合的是，上一次收購的也是合富輝煌的股份。

2022年11月9日，碧桂園服務(wù)宣布將以2.33億港元收購合富輝煌集團(tuán)21.47%股份。

對于最新的這次收購，碧桂園服務(wù)表示，合富輝煌是中國歷史悠久的物業(yè)代理服務(wù)供應(yīng)商，在廣州的中高端住宅物業(yè)銷售及租賃業(yè)務(wù)方面具有領(lǐng)先地位及競爭優(yōu)勢。透過本次戰(zhàn)略合作，碧桂園服務(wù)與合富輝煌集團(tuán)將于房地產(chǎn)代理服務(wù)領(lǐng)域，整合各自競爭優(yōu)勢及共享線上渠道及線下資源，構(gòu)建業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。

今年5月，朱榮斌與高斌雙雙加入合富輝煌，分別任董事會(huì)主席和公司總裁。朱榮斌是地產(chǎn)老兵，曾在碧桂園有過4年就職經(jīng)歷，高斌也是碧桂園老人，深諳一線營銷方法與策略。

當(dāng)時(shí)“雙斌”的履新，被市場視為碧桂園醞釀已久的營銷代理模式正在全速推進(jìn)。同時(shí)還有消息透露，碧桂園原有的案場營銷人員編制，大概率要“轉(zhuǎn)移”到合富輝煌。

早在去年12月，碧桂園服務(wù)就通過一次收購將合富輝煌納入體系內(nèi)，朱榮斌的加入沒有讓市場感到意外，至于高斌的履職則更在情理之中。

而碧桂園系與合富輝煌的一系列動(dòng)作，包括此次再次計(jì)劃收購后者股權(quán)成為大股東，計(jì)劃搭建一個(gè)自有代理平臺(tái)的意圖呼之欲出。

在市場上行時(shí)期，開發(fā)商捆綁代理商的方式一度盛行，入股合作頻頻出現(xiàn)。在碧桂園服務(wù)之前，合富輝煌曾與保利維持了4年的股權(quán)合作關(guān)系，直到去年4月雙方解除合作。

彼時(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)市場轉(zhuǎn)向時(shí)，開發(fā)商與代理商合作關(guān)系的必要性減弱，越來越多的開發(fā)商更選擇自建渠道。

另據(jù)市場觀點(diǎn)，從2019年下半年開始，房企去化壓力加大，因此開始降價(jià)賣房。也是在那時(shí)中介渠道的渠道費(fèi)提高了，這導(dǎo)致開發(fā)商利潤下降，甚至掙得還沒有中介多。所以房企開始重視自建銷售渠道，以提高自銷比例，降低渠道銷售費(fèi)，增加開發(fā)利潤。

在這種需求催動(dòng)下，物業(yè)公司開始爭奪房地產(chǎn)中介市場。

代理版圖

2021年初，萬科宣布“樸鄰”品牌升級，從“萬科租售中心”到“萬科物業(yè)私屬資產(chǎn)服務(wù)”，幾乎同一時(shí)間，龍湖集團(tuán)、碧桂園服務(wù)相繼官宣自己的房屋租售業(yè)務(wù)新品牌“塘鵝”與“有瓦”。

與“樸鄰”一樣，它們均脫胎于物業(yè)租售中心。

推出“有瓦”不久，碧桂園服務(wù)宣布與武漢本土大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)世紀(jì)宏圖不動(dòng)產(chǎn)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域達(dá)成戰(zhàn)略合作。碧桂園服務(wù)將通過“有瓦”和世紀(jì)宏圖在房源、客源、社區(qū)服務(wù)對接等社區(qū)二手房交易服務(wù)深度合作，同時(shí)也會(huì)共同開發(fā)新房渠道資源，進(jìn)行一二手房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)合作。

早在2020年，碧桂園服務(wù)就完成收購合富輝煌集團(tuán)3.53%股權(quán)，欲借力已成熟的房地產(chǎn)代理服務(wù)公司實(shí)現(xiàn)自身房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，今年上半年碧桂園服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入2.27 億元，同比增長16.1%。

碧桂園服務(wù)指出，并購?fù)瓿晌迥昶陂g，將支持合富輝煌開發(fā)涵蓋一手銷售代理、庫存物業(yè)銷售、資產(chǎn)管理及線上營銷服務(wù)的綜合交易平臺(tái)，合富輝煌也將成為碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)有關(guān)該等服務(wù)的核心供應(yīng)商，目標(biāo)乃為建立合富輝煌的核心競爭優(yōu)勢及市場份額。

另一方面，合富輝煌主要收入來源為一手房銷售代理，占總營收比例90%以上。中報(bào)顯示，合富輝煌今年上半年實(shí)現(xiàn)收入6.99億港元，同比減少76.46%，歸屬股東凈虧損1.51億港元。

“輝煌”似乎已遠(yuǎn)去一段時(shí)間，2021年凈虧損4.59億元，2022年凈虧2.46億港元。

建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建表示，由于房地產(chǎn)市場低迷，銷售持續(xù)下降，合富輝煌業(yè)績在2023年上半年出現(xiàn)明顯下降，而且由于開發(fā)商資金壓力大，應(yīng)收賬款居高不下，按照行業(yè)普遍情況，賬期明顯拉長且壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。

這種情況也并非合富輝煌的一家之困，今年8月，一份名為《關(guān)于深圳中原反饋墊付傭金相關(guān)事宜的通報(bào)》的文件在網(wǎng)絡(luò)上流傳，其中稱，近年來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開發(fā)商資金鏈斷裂爆雷，無法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金，被拖欠傭金超10億元，導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損，經(jīng)營舉步維艱。

在苑承建看來，此次碧桂園服務(wù)在收購合富輝煌股份的同時(shí)要認(rèn)購配發(fā)股份，籌集資金將作為運(yùn)營資金，可以在短時(shí)間內(nèi)有效緩解合富輝煌所面臨的資金壓力，有利于企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)經(jīng)營。

他繼續(xù)指出，房地產(chǎn)中介代理行業(yè)目前受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整影響，經(jīng)營狀況仍舊非常艱難。對于企業(yè)來說，提高營銷能力、選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、做好賬期管理，仍是企業(yè)在當(dāng)前形勢下持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵舉措。

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