觀點網 合富輝煌股價許久沒有迎來這樣的增長勢頭。

11月7日港股早盤，合富輝煌暴漲61.29%，截至當日收盤仍漲近50%。

這樣的波動，全因前一天晚上來自碧桂園服務的一則收購公告。

11月6日晚間，碧桂園服務與合富輝煌聯合宣布雙方訂立戰(zhàn)略合作協議，碧桂園物業(yè)香港擬收購7164萬股合富輝煌股份（相當于合富輝煌已發(fā)行股本約10.63%）。

完成收購后，碧桂園物業(yè)香港于合富輝煌持有的股權將由約25.00%增至約35.63%。銷售股份總代價將為1.15億港元，相當于每股銷售股份價格為1.61港元。

增持意圖

曾經的“并購王”碧桂園服務已經近一年沒有收購動作，巧合的是，上一次收購的也是合富輝煌的股份。

2022年11月9日，碧桂園服務宣布將以2.33億港元收購合富輝煌集團21.47%股份。

對于最新的這次收購，碧桂園服務表示，合富輝煌是中國歷史悠久的物業(yè)代理服務供應商，在廣州的中高端住宅物業(yè)銷售及租賃業(yè)務方面具有領先地位及競爭優(yōu)勢。透過本次戰(zhàn)略合作，碧桂園服務與合富輝煌集團將于房地產代理服務領域，整合各自競爭優(yōu)勢及共享線上渠道及線下資源，構建業(yè)務協同效應。

今年5月，朱榮斌與高斌雙雙加入合富輝煌，分別任董事會主席和公司總裁。朱榮斌是地產老兵，曾在碧桂園有過4年就職經歷，高斌也是碧桂園老人，深諳一線營銷方法與策略。

當時“雙斌”的履新，被市場視為碧桂園醞釀已久的營銷代理模式正在全速推進。同時還有消息透露，碧桂園原有的案場營銷人員編制，大概率要“轉移”到合富輝煌。

早在去年12月，碧桂園服務就通過一次收購將合富輝煌納入體系內，朱榮斌的加入沒有讓市場感到意外，至于高斌的履職則更在情理之中。

而碧桂園系與合富輝煌的一系列動作，包括此次再次計劃收購后者股權成為大股東，計劃搭建一個自有代理平臺的意圖呼之欲出。

在市場上行時期，開發(fā)商捆綁代理商的方式一度盛行，入股合作頻頻出現。在碧桂園服務之前，合富輝煌曾與保利維持了4年的股權合作關系，直到去年4月雙方解除合作。

彼時有觀點認為，當市場轉向時，開發(fā)商與代理商合作關系的必要性減弱，越來越多的開發(fā)商更選擇自建渠道。

另據市場觀點，從2019年下半年開始，房企去化壓力加大，因此開始降價賣房。也是在那時中介渠道的渠道費提高了，這導致開發(fā)商利潤下降，甚至掙得還沒有中介多。所以房企開始重視自建銷售渠道，以提高自銷比例，降低渠道銷售費，增加開發(fā)利潤。

在這種需求催動下，物業(yè)公司開始爭奪房地產中介市場。

代理版圖

2021年初，萬科宣布“樸鄰”品牌升級，從“萬科租售中心”到“萬科物業(yè)私屬資產服務”，幾乎同一時間，龍湖集團、碧桂園服務相繼官宣自己的房屋租售業(yè)務新品牌“塘鵝”與“有瓦”。

與“樸鄰”一樣，它們均脫胎于物業(yè)租售中心。

推出“有瓦”不久，碧桂園服務宣布與武漢本土大型房產經紀機構世紀宏圖不動產在房產經紀領域達成戰(zhàn)略合作。碧桂園服務將通過“有瓦”和世紀宏圖在房源、客源、社區(qū)服務對接等社區(qū)二手房交易服務深度合作，同時也會共同開發(fā)新房渠道資源，進行一二手房產聯動業(yè)務合作。

早在2020年，碧桂園服務就完成收購合富輝煌集團3.53%股權，欲借力已成熟的房地產代理服務公司實現自身房地產經紀業(yè)務發(fā)展。

據觀點新媒體了解，今年上半年碧桂園服務房地產經紀服務收入2.27 億元，同比增長16.1%。

碧桂園服務指出，并購完成五年期間，將支持合富輝煌開發(fā)涵蓋一手銷售代理、庫存物業(yè)銷售、資產管理及線上營銷服務的綜合交易平臺，合富輝煌也將成為碧桂園服務業(yè)務生態(tài)系統(tǒng)內有關該等服務的核心供應商，目標乃為建立合富輝煌的核心競爭優(yōu)勢及市場份額。

另一方面，合富輝煌主要收入來源為一手房銷售代理，占總營收比例90%以上。中報顯示，合富輝煌今年上半年實現收入6.99億港元，同比減少76.46%，歸屬股東凈虧損1.51億港元。

“輝煌”似乎已遠去一段時間，2021年凈虧損4.59億元，2022年凈虧2.46億港元。

建誠晟業(yè)總經理苑承建表示，由于房地產市場低迷，銷售持續(xù)下降，合富輝煌業(yè)績在2023年上半年出現明顯下降，而且由于開發(fā)商資金壓力大，應收賬款居高不下，按照行業(yè)普遍情況，賬期明顯拉長且壞賬風險較高。

這種情況也并非合富輝煌的一家之困，今年8月，一份名為《關于深圳中原反饋墊付傭金相關事宜的通報》的文件在網絡上流傳，其中稱，近年來房地產行業(yè)不景氣，開發(fā)商資金鏈斷裂爆雷，無法正常支付中原集團及旗下相關公司的銷售傭金，被拖欠傭金超10億元，導致公司連續(xù)巨額虧損，經營舉步維艱。

在苑承建看來，此次碧桂園服務在收購合富輝煌股份的同時要認購配發(fā)股份，籌集資金將作為運營資金，可以在短時間內有效緩解合富輝煌所面臨的資金壓力，有利于企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)經營。

他繼續(xù)指出，房地產中介代理行業(yè)目前受房地產行業(yè)深度調整影響，經營狀況仍舊非常艱難。對于企業(yè)來說，提高營銷能力、選擇優(yōu)質項目、做好賬期管理，仍是企業(yè)在當前形勢下持續(xù)經營的關鍵舉措。

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