俊發(fā)做錯了什么？

近期，俊發(fā)正在與多家金融機構(gòu)商討債務(wù)重組事宜，據(jù)說有9家金融機構(gòu)意向參與�？“l(fā)此次債務(wù)重組是否成功，現(xiàn)在還不好判斷，但可以肯定的是，不管是金融機構(gòu)還是俊發(fā)自己，都有比較強的債務(wù)重組意愿，否則如果繼續(xù)拖下去，雙方的損失將越來越大，俊發(fā)甚至有生死之憂。

俊發(fā)集團正在與多家金融機構(gòu)商討債務(wù)重組事宜（圖源：俊發(fā)集團）

同樣的結(jié)果，不同的原因

站在第三方立場看，俊發(fā)面臨的困難雖然很多，但債務(wù)重組取得突破仍有很大可能，因為俊發(fā)的情形，和恒大、融創(chuàng)、藍光等公司還是有很大不同。

表面上看，俊發(fā)和這些公司一樣，都是債務(wù)太高、資金鏈斷裂，可是導(dǎo)致債務(wù)產(chǎn)生的原因卻相去甚遠。拿恒大來說，它在房地產(chǎn)市場上猛沖猛打，在三四線城市、遠郊拿了許多質(zhì)量不高的項目不說，還涉足汽車、金融、體育、食品、網(wǎng)絡(luò)、文旅等眾多行業(yè)，甚至還辦了一家歌舞團，再多的資金也經(jīng)不住這么折騰。

恒大造車花了近500億（圖為正在路測的恒馳汽車  圖源：恒大集團）

和恒大相比，俊發(fā)的投資與擴張堪稱保守，俊發(fā)絕大多數(shù)項目集中在昆明，連云南主要城市都沒有覆蓋，在省內(nèi)的布局還不如外來的碧桂園、融創(chuàng)。在省外，俊發(fā)雖然早有涉足，但基本上屬于淺嘗輒止，沒有幾個項目，而且還集中于自己擅長的城改領(lǐng)域。

即便是在昆明，俊發(fā)也基本以主城區(qū)住宅項目為主，很少涉足遠郊和郊縣，也不太愿意開發(fā)商業(yè)類、文旅康養(yǎng)類項目。即便是住宅項目，大部分也都是面向普通市民的剛需剛改類樓盤，高端樓盤占比不大。

藍光地產(chǎn)在進入全國擴張前和俊發(fā)其實很類似，一家是四川老大，一家是云南老大，但藍光的省外擴張比俊發(fā)要猛得多，上市后更是搶了許多“地王”，導(dǎo)致后期資金鏈斷裂。相比之下，俊發(fā)沒有上市，當(dāng)然也就沒有藍光那樣全國跑馬圈地的資本，戰(zhàn)略上自然以安全保守為主，因此，跨省擴張并不是導(dǎo)致俊發(fā)陷入危機的主要原因。

俊發(fā)的的投資高度集中于昆明主城的住宅項目，多元化和跨省擴張不算積極

俊發(fā)沒有像恒大那樣亂鋪攤子，也不像藍光那樣激進，更沒有像有些地方房企為了沖擊所謂千億房企的目標(biāo)，在明星職業(yè)經(jīng)理人的帶領(lǐng)下不計代價玩高周轉(zhuǎn)，相反，俊發(fā)其實很知道口號可以高調(diào)一些，但行動卻很謹慎。比如俊發(fā)實際上很早就開始聘請明星職業(yè)經(jīng)理人打理公司，可是發(fā)現(xiàn)不合適就迅速回頭；俊發(fā)也早就制訂了總部搬遷上海，沖擊千億的目標(biāo)，最終上卻并未執(zhí)行。還比如，在前幾年文旅、康養(yǎng)地產(chǎn)紅火的那幾年，俊發(fā)也有過一些這方面的規(guī)劃，可是真正落地的不多，迄今也只是在大理和版納有過嘗試，其中大理的項目早已開發(fā)結(jié)束。反倒是恒大、藍光、融創(chuàng)等外來房企，在云南開發(fā)文旅康養(yǎng)項目的步子要邁得更大。

俊發(fā)真正舍得投入的是自己最擅長的領(lǐng)域——城改，但這方面的動作其實算不得什么冒險，絕大多數(shù)城改項目都有不錯的投資回報率，市場風(fēng)險不大。

俊發(fā)到底犯了什么錯？

既然俊發(fā)在投資方面總體謹慎，擴張并不算積極，多元化也只是淺嘗輒止，手上的項目絕大多數(shù)也沒有什么市場風(fēng)險，為什么最終仍舊陷入了資金危機呢？俊發(fā)到底犯了什么錯誤？

在云南房網(wǎng)看來，俊發(fā)也許不像恒大之類房企，很早就走在了不歸路上，戰(zhàn)略上總體其實并不激進，并沒有多大方向性錯誤，但如果復(fù)盤的話，一些戰(zhàn)術(shù)性的錯誤仍舊是致命的。

俊發(fā)的第一個重大失誤，是在2013年拿下東風(fēng)廣場興仁街地塊，開發(fā)春之眼項目。當(dāng)時俊發(fā)拿地的價格是8億元，雖然比恒隆廣場的土地便宜得多，但因為春之眼規(guī)劃高度達407米，是昆明第一高樓，工程建設(shè)投入不菲，2020年初俊發(fā)就說當(dāng)時已經(jīng)完成投資45億，如果這個數(shù)字屬實，如今俊發(fā)在這個項目上的投入就應(yīng)該在50億左右。花了這么多錢，最終卻還是留下了一棟爛尾樓。而要完成春之眼后續(xù)建設(shè)，俊發(fā)可能還需要花近百億。

俊發(fā)已經(jīng)在春之眼項目上花了幾十億，而收入?yún)s幾乎為零

俊發(fā)在2013年決策開發(fā)春之眼項目，顯然是高估了自己的成長性，高估了房地產(chǎn)市場的前景，也高估了昆明市打造CBD的決心，同時俊發(fā)當(dāng)時應(yīng)該也是對外來房企大舉進入昆明產(chǎn)生了緊迫感，需要一個標(biāo)志性項目來宣示自己在昆明的地位。

俊發(fā)在春之眼項目上花了幾十億，卻至今幾乎沒有收入，爛尾后還要不斷產(chǎn)生各種費用，成為俊發(fā)身上一處不斷失血的嚴(yán)重傷口。

俊發(fā)的第二個戰(zhàn)術(shù)性錯誤，是在2018年對債務(wù)龐大的中豪集團進行了重組。在重組之前，中豪集團的總負債高達418億，而資產(chǎn)卻只有308億，資產(chǎn)債務(wù)相抵后還有110億的債務(wù)“窟窿”。正是由于債務(wù)沉重，云南物流集團、國發(fā)金匯、匯三江股權(quán)基金試圖對中豪的重組都告失敗，云南建投、中國交投在接洽后也都沒有了下文，直到俊發(fā)出現(xiàn)。

那么多身份顯赫的云南省屬國企、央企下屬機構(gòu)對中豪的重組都不了了之，可見其中風(fēng)險巨大，可是俊發(fā)仍知難而上，現(xiàn)在看來實屬不智。

俊發(fā)解決了中豪留下的爛攤子，卻讓自己身陷其中

俊發(fā)重組中豪到底付出了多少代價，外界不得而知，但肯定不是一個小數(shù)目，雖然俊發(fā)也有所獲，除了獲得部分土地之外，原來中豪持有的大量新螺螄灣商鋪也成為俊發(fā)的資產(chǎn)，但土地開發(fā)獲得的利潤應(yīng)該至今未能覆蓋俊發(fā)重組中豪的投入，而且螺螄灣的商鋪因為中豪已經(jīng)將租金收到數(shù)年以后，俊發(fā)在前期并無收入，等到俊發(fā)開始收取鋪租之后，又遇到了疫情以及實體商業(yè)的塌方，當(dāng)年一鋪難求的螺螄灣商鋪已不如昔日值錢。

即便2021年初俊發(fā)開始向新螺螄商城的租戶收取租金，可是根據(jù)俊發(fā)對外公布的資料，按照2017年的中豪重組協(xié)議，2021年以后新螺螄灣一期市場所收取的租金將全部用于歸還一期市場所欠銀行貸款，金額達61.6億元，并沒有給俊發(fā)帶來真正的收入。

如果中國房地產(chǎn)市場仍舊能維持以往的高增長，俊發(fā)的這些錯誤其實也不致命，完全能夠消化，甚至說不定在多年后成為成功案例，可是當(dāng)市場大勢逆轉(zhuǎn)，連萬科這樣的公司都要國資出面背書的時候，俊發(fā)身為地方房企，沒有國資股東，又沒有上市，融資渠道有限且成本很高，一些小錯誤就會被放大，非致命錯誤就會變得致命。

好在俊發(fā)仍然活著，今年交付的住宅仍舊是昆明所有房企中最多的，說明自身并未躺平，大部分資產(chǎn)的質(zhì)量也還比較高，相關(guān)債務(wù)重組也在進行中，希望仍在。

后記：2011年，俊發(fā)也曾遭受挫折，云南房網(wǎng)當(dāng)時已經(jīng)過一篇《俊發(fā)做錯了什么？》（點擊鏈接）。時隔12年之后，俊發(fā)遇到了更大危機，復(fù)盤以往就變得更具意義，所以云南房網(wǎng)想再次重溫這個話題。

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