兩天前，住建部副部長董建國在2023～2024中國經濟年會上透露，與大多數人的直覺不同，今年國內住房需求其實并沒有下降，今年1-11月住宅銷售面積仍舊比去年同期有增長，只不過二手房的占比越來越大，新房不僅銷售占比下降，開發(fā)量也不斷萎縮。
昆明的情況正是如此，根據克爾瑞統(tǒng)計，昆明的二手住宅銷售面積從去年下半年開始占比就已經超過50%，而新房銷售不僅首次跌落到不到一半，開發(fā)量也大幅度減少，這兩年頭部開發(fā)商幾乎都沒有拿地，每年上市的新盤只剩個位數。
今年即將過去，全年土地交易情況也已基本明朗，雖然供應量比去年略多，但成交不多，如果把定在本月中下旬網拍的六甲街道和洛龍街道兩批宅地算上，再剔除已經開盤的和整合用地，可供應的商品房純新盤滿打滿算僅8個。
主城今年待面市涉宅土地一覽（云南房網整理）
目前，主城已經完成土地交易但還未正式面市的涉宅商品房項目共有6個，分別為：
盤龍建投任旗營城改、云睿投資（東航）巫家壩項目、昆明綠恒地產原云報華府地塊、邦泰原孔雀鎮(zhèn)地塊、萬科七彩國際社區(qū)新項目、云南匯賢地產原逸天峰四期后續(xù)用地，項目多集中在官渡和盤龍兩區(qū)，五華區(qū)一個沒有。
其中最早拿地的是任旗營城改項目，今年春節(jié)剛過就已拿地，但推進速度卻并不快，按進度來說，反倒是上個月才出讓的原孔雀鎮(zhèn)售樓部所在地塊更快一些。
孔雀鎮(zhèn)售樓部所在地塊原本是商業(yè)用地，兩個月前才變更了土地性質，然后迅速被來自四川的邦泰地產拿下。邦泰拿地不久就公布了項目案名——昆明·臻境，目前已經完成建設工程規(guī)劃許可公示，將建14棟2-20層住宅及配套設施，有望成為明年最先推出的純新盤。
盤龍區(qū)任旗營城改拍地已過11個月（云南房網攝于2023年8月）
進度第二快的是由盤龍建投拿地、旭輝代建的任旗營城改項目。
該項目位于配套成熟的北市區(qū)核心地段，暫定名金樾玖璋，土地總面積約51畝，由于是城改項目，所以容積率不算低，高達4.5-9.76，最大可建面約18萬方。
金樾玖璋的定位不低。根據拿地方盤龍建投在上月底發(fā)布的A1地塊室內精裝修方案、建筑方案及施工圖等設計項目招標綜合信息，項目配套有健身房、泳池和私宴廳的業(yè)主會所，以及地下光廳和架空層等設施，應該是奔著改善去的。
但鑒于任旗營項目才剛啟動設計方案招標，距離方案定稿、行政審批和實質建設還有一段時日，明年上半年能開盤就算不錯。
云睿投資巫家壩新地塊獲地7個月
再就是東航在去年5月摘得的巫家壩59畝住宅地塊，應該屬于東航目前巫家壩項目云錦東方的后續(xù)地塊。
這塊地 容積率3.1，最大可建面約12萬方，現在正在進行全過程造價咨詢服務招標。由于目前東航云錦東方的首開地塊仍在建設、銷售中，受這兩年市場大勢以及巫家壩配套跟進緩慢的影響，云錦東方去化并不快，因此，東航應該并不急于將這個地塊推向市場，就算推估計也要到明年下半年了。
云睿投資巫家壩新地塊位置示意（圖中紅圈）
綠恒地產競得原云報華府G地塊區(qū)位
昆明綠恒地產今年 月斬獲的原云報華府G地塊，也是由商業(yè)用地變更性質而來，但因為拿地的昆明綠恒地產是一家新開發(fā)商，所以這個地塊也應該會和邦泰摘得的孔雀鎮(zhèn)售樓部地塊一樣，成為一個獨立項目。
該項目土地面積約27畝，容積率3.72，最大可建面約6.65萬方，要配建一所45班九年一貫制學校，未來大概率是個“書包房”，但截至今日發(fā)稿前，并未檢索到項目啟動相關前期籌備工作的公開信息。
這塊地面積不大，位置不錯，拿地已經有3個月，正常的話要不了多長時間就會推向市場，但這都取決于拿地的昆明綠恒地產背后真正的投資人。
萬科競得七彩國際社區(qū)新項目地塊
明年最值得關注的新項目，其實還要數萬科在上個月摘得的會展板塊70畝宅地。這塊地一是面積比較大，最大可建面積有13萬平米，二是萬科在時隔3年后再次在昆明拿地，再推新項目，對提振昆明房地產市場信心有很大作用。
萬科現在在昆明的幾個項目都接近尾聲，所以預計上月拿下的這70畝宅地的推盤速度會很快，明年上半年上市發(fā)售的可能性很大。
值得一提的是，定于本月27日網拍的六甲街道另外78畝宅地，同樣也在官渡區(qū)生態(tài)文化新城七彩國際社區(qū)規(guī)劃版圖范圍內，很可能是萬科繼續(xù)拿地。如果確實如此，萬科明年將一下子新增兩個項目，不過后一個項目即便加速推進，上市銷售估計也要到明年下半年了。
云南匯賢地產獲地位置
剛在上周結束掛牌的昆紡城改二期用地，總面積41畝，含2宗宅地和1宗商地，與前面提到的綠恒類似，該地塊土地競得人云南匯賢也是個“新手”，只不過背后隱現俊發(fā)身影。
雖然現在俊發(fā)的主要任務是保交付，但既然通過其他渠道拿了地，自然不會袖手旁觀，更何況匯賢地產所拿的這41畝土地其實兩年前已經被俊發(fā)競得，而且也已開工，現在換一家公司來干，工程量其實少了不少，只要資金到位，上市也會很快，云南房網估計這個項目明年上市銷售的可能性還是比較大。
洛龍城改方已經敲定邦泰
最后一個有希望在明年上半年面市的項目，是還未完成土地交易的呈貢洛龍城改一期地塊。該宗地位于呈貢新城核心區(qū)，面積近200畝，可帶來近30萬方住宅空間。
之所以說提前說有望明年面市，在于其為洛龍城改項目，項目的一級開發(fā)合作伙伴早已確定為邦泰集團，邦泰繼續(xù)參與二級市場拿地也是順理成章的事。參照邦泰前面建設昆明·臻境當月拿地當月過規(guī)的打法，落地速度應該也不會太慢。
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