普惠園公租房 資料圖片

■ 都市時(shí)報(bào)全媒體記者 龐繼光

為進(jìn)一步優(yōu)化昆明市公共租賃住房租金價(jià)格管理，規(guī)范價(jià)格行為，昆明市發(fā)展改革委會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《昆明市級(jí)公共租賃住房租金價(jià)格管理機(jī)制制定方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）。經(jīng)市政府同意，12月14日下午，昆明市發(fā)展改革委召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和有關(guān)方面意見(jiàn)建議。

會(huì)上公布的《方案》聽(tīng)證稿顯示，當(dāng)公共租賃住房項(xiàng)目周邊同區(qū)域、同類(lèi)別普通商品住房市場(chǎng)租金價(jià)格的70%高于或低于項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格超過(guò)5%時(shí)，可申請(qǐng)啟動(dòng)項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整。公共租賃住房項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格單次上調(diào)幅度不超過(guò)5%，下調(diào)幅度不限。

10個(gè)市級(jí)公租房項(xiàng)目

讓15萬(wàn)余人安居

昆明市現(xiàn)有10個(gè)市級(jí)統(tǒng)建的公共租賃住房項(xiàng)目，房屋共計(jì)43848戶，全部位于主城區(qū)，由昆明市安居集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，目前均已投入使用。

根據(jù)《云南省發(fā)展和改革委員會(huì) 云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)保障性住房?jī)r(jià)格管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《保障性住房?jī)r(jià)格管理通知》）要求，政府主導(dǎo)建設(shè)的公共租賃住房租金不得高于同時(shí)期、同地段、同區(qū)域或同類(lèi)別普通商品住房市場(chǎng)租金的70%；企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府公布的租金�?biāo)準(zhǔn)，以不高于10%浮動(dòng)。2013—2017 年，昆明市陸續(xù)對(duì)投入使用的10個(gè)市級(jí)統(tǒng)建公共租賃住房項(xiàng)目制定了租金基準(zhǔn)價(jià)格，具體租金價(jià)格以項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮樓層、朝向、裝修差價(jià)。樓層、朝向、裝修差價(jià)按每個(gè)單元代數(shù)和為零的原則確定。

昆明安居集團(tuán)介紹，該集團(tuán)是經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)，于2011年2月22日成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，主要開(kāi)展保障性住房、市場(chǎng)化居住租賃及配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、居民生活服務(wù)、建設(shè)工程項(xiàng)目管理五大板塊工作。公司負(fù)責(zé)建設(shè)的澤惠園等10個(gè)公租房項(xiàng)目共43848套房，已完成城鎮(zhèn)保障性住房分配。

自公租房交付分配以來(lái)，年度在住入住率均保持在90%以上，租金收繳率超過(guò)95%，有效解決城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難群體住房困難問(wèn)題。通過(guò)滾動(dòng)分配，讓6萬(wàn)余戶住房困難家庭15萬(wàn)余人在昆明實(shí)現(xiàn)了安居夢(mèng)。

制定價(jià)格管理機(jī)制

推動(dòng)安居工程可持續(xù)發(fā)展

昆明市發(fā)展改革委介紹，現(xiàn)行的《保障性住房?jī)r(jià)格管理通知》明確了制定公共租賃住房租金價(jià)格時(shí)應(yīng)該遵循的原則，未對(duì)后續(xù)如何實(shí)施租金價(jià)格動(dòng)態(tài)管理制定指導(dǎo)細(xì)則，實(shí)際操作中難以根據(jù)市場(chǎng)租金價(jià)格變動(dòng)情況適時(shí)對(duì)公共租賃住房租金價(jià)格做出調(diào)整。2013—2017 年，昆明市陸續(xù)對(duì)投入使用的市級(jí)統(tǒng)建公共租賃住房項(xiàng)目批復(fù)了租金基準(zhǔn)價(jià)格，距今已有6—10 年，項(xiàng)目租金收入逐漸不足以補(bǔ)償成本。為使公共租賃住房租金價(jià)格管理更符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，成本補(bǔ)償機(jī)制有效運(yùn)行，更好地提升和完善項(xiàng)目服務(wù)水平，制定公共租賃住房租金價(jià)格管理機(jī)制確有必要。

昆明安居集團(tuán)認(rèn)為，公租房租金是公司公租房建設(shè)還本付息的主要來(lái)源。公司承擔(dān)的公租房房源籌集任務(wù)，無(wú)論采用項(xiàng)目建設(shè)還是以購(gòu)代建方式，主要資金來(lái)源為向金融機(jī)構(gòu)自籌。項(xiàng)目租金價(jià)格自2013年開(kāi)始分配運(yùn)營(yíng)以來(lái)未作過(guò)調(diào)整，隨著項(xiàng)目運(yùn)行管理成本逐年增加，租金收入已不足以補(bǔ)償成本�，F(xiàn)各項(xiàng)目分配已趨于飽和，按照當(dāng)前普通商品房市場(chǎng)租金價(jià)格，在一定程度內(nèi)隨市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，可在一定程度上緩解公司經(jīng)營(yíng)壓力。

同時(shí)，實(shí)行租金價(jià)格管理機(jī)制，可進(jìn)一步規(guī)范公租房租后管理，推動(dòng)安居工程的可持續(xù)發(fā)展。針對(duì)低保、重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象、分散供養(yǎng)特困家庭三類(lèi)承租人，昆明市已實(shí)施分級(jí)定租、分級(jí)定補(bǔ)政策。租金價(jià)格調(diào)整對(duì)此類(lèi)人群基本無(wú)影響。

公租房租金基準(zhǔn)價(jià)格

單次上調(diào)幅度不超5%

昆明市發(fā)展改革委介紹，《方案》一是沿襲現(xiàn)行政策。現(xiàn)行的《保障性住房?jī)r(jià)格管理通知》由省級(jí)制定，執(zhí)行以來(lái)有效規(guī)范了昆明市保障性住房?jī)r(jià)格管理。在省級(jí)政策的指導(dǎo)下，昆明市建設(shè)了一批保障性住房項(xiàng)目，也制定了涵蓋準(zhǔn)入、分配、補(bǔ)助等方面的配套政策體系。《方案》沿襲了省級(jí)政策，在價(jià)格管理模式、租金價(jià)格水平確定等方面保持現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不變。

二是完善租金價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)政府主導(dǎo)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房項(xiàng)目，首次制定租金基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)以建設(shè)成本為基礎(chǔ)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、承租人收入狀況和市場(chǎng)平均租金價(jià)格水平確定。租金基準(zhǔn)價(jià)格不得高于同時(shí)期、同區(qū)域、同類(lèi)別普通商品住房市場(chǎng)租金價(jià)格的70%。

當(dāng)公租房項(xiàng)目周邊同區(qū)域、同類(lèi)別普通商品住房市場(chǎng)租金價(jià)格的70%高于或低于項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格超過(guò)5%時(shí)，可申請(qǐng)啟動(dòng)項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整。公共租賃住房項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格單次上調(diào)幅度不超過(guò)5%，下調(diào)幅度不限。調(diào)整周期不低于2年。

對(duì)符合條件并享受公共租賃住房租金減免的承租人，在租住同一套公共租賃住房期間，當(dāng)租金價(jià)格上調(diào)時(shí)，執(zhí)行上一周期的租金價(jià)格；當(dāng)租金價(jià)格下調(diào)時(shí)，同步下調(diào)租金價(jià)格。

三是規(guī)范工作程序。公共租賃住房項(xiàng)目提出調(diào)價(jià)申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定向價(jià)格主管部門(mén)提交相關(guān)申報(bào)材料。價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)審核申報(bào)材料后，在價(jià)格管理原則范圍內(nèi)提出項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格建議方案，面向社會(huì)公示，公示時(shí)間不少于7日。公示期滿若無(wú)異議，由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)，將項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)格建議方案報(bào)請(qǐng)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

5%的租金上調(diào)幅度限制

對(duì)承租人生活影響有限

昆明市發(fā)展改革委分析影響時(shí)介紹，根據(jù)《昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于調(diào)整公共租賃房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》（昆建規(guī)[2020]1號(hào)），申請(qǐng)人家庭在主城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)住房或者人均住房面積低于25平方米，以及家庭人均月收入低于3140元的，可以申請(qǐng)租住公租房。據(jù)此測(cè)算，按目前已批復(fù)的最高租金基準(zhǔn)價(jià)格17元/平方米·月，一室戶型平均建筑面積為47.61平方米，若租金價(jià)格上調(diào)5%，則戶均房租支出增加40.47元/月，占戶均月收入上限（按一人計(jì)）的1.29%；兩室戶型平均建筑面積為66.01平方米，若租金價(jià)格上調(diào)5%，則戶均房租支出增加56.11元/月，占戶均月收入上限（按兩人計(jì)）的0.89%。當(dāng)租金價(jià)格需要上調(diào)時(shí)，5%的上調(diào)幅度限制對(duì)承租人生活的影響有限；當(dāng)租金價(jià)格需要下調(diào)時(shí)，相關(guān)利好又可以及時(shí)傳遞到終端，更有利于承租人。

聽(tīng)證會(huì)上，20名聽(tīng)證會(huì)參加人以明確的觀點(diǎn)、充足的論據(jù)，簡(jiǎn)明扼要地闡明了自己的觀點(diǎn)、意見(jiàn)、建議。聽(tīng)證會(huì)參加人一致認(rèn)為，《方案》符合相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定。

昆明市發(fā)展改革委表示，聽(tīng)證會(huì)參加人提出的意見(jiàn)建議有助于修改完善方案。下一步，市發(fā)展改革委還將組織相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍?duì)方案和聽(tīng)證會(huì)的意見(jiàn)建議進(jìn)行論證，根據(jù)聽(tīng)證會(huì)和論證會(huì)的意見(jiàn)建議進(jìn)一步修改完善《昆明市級(jí)公共租賃住房租金價(jià)格管理機(jī)制》，履行相關(guān)價(jià)格制定程序后，報(bào)請(qǐng)政府決策。

昆明公租房項(xiàng)目現(xiàn)行租金基準(zhǔn)價(jià)格

數(shù)據(jù)由聽(tīng)證會(huì)提供

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