2023年昆明房地產(chǎn)政策的主旋律，仍是救市為主。
回顧2023年，樓市繼續(xù)盤整，各類松綁、刺激政策加力提速。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，全國273省市累計(jì)出臺622次政策松綁，限制性行政措施幾乎都已退出。
在這種大背景下，昆明自然也不例外，各類救市行動貫穿全年。從需求端到供給端，降利率、提高公積金支持力度、認(rèn)房不認(rèn)貸、解除限售限購、“帶押過戶”和加碼財(cái)稅刺激，進(jìn)一步優(yōu)化宏觀調(diào)控政策，呈現(xiàn)出應(yīng)放盡放的趨勢。
政策一：商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策正式施行，“保交樓”只是底線
2023開年第一天，昆明商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策正式施行，要求房企須將商品房預(yù)售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，資金專款專用全過程監(jiān)管 ，強(qiáng)化“保交樓”，為全年定下樓市維穩(wěn)基調(diào)。
綠城鳳起蘭庭等項(xiàng)目狠抓兌現(xiàn)
當(dāng)然，“保交樓”只是兜底性政策，而樓市優(yōu)等生不滿足于此，紛紛狠抓品質(zhì)兌現(xiàn)，成為穩(wěn)定樓市信心的典范。
比如綠城鳳起蘭庭、柳岸曉風(fēng)、滇池海榮瀾庭，啟動開盤沒多久，同時距離交房還有一段時間，就早早實(shí)現(xiàn)在售樓棟封頂，提前兌現(xiàn)公區(qū)實(shí)景；
又如萬科500里、公園城市、頤和1898和義承金川府，以提前交付、現(xiàn)房銷售引領(lǐng)樓市風(fēng)向；
大華翠湖映中庭園林實(shí)景呈現(xiàn)
再如今年整體表現(xiàn)非常穩(wěn)健的大華，錦繡麓城等剛需盤如期兌現(xiàn)名校配套，產(chǎn)品性價(jià)比保持行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)，翠湖映憑借獨(dú)有地段優(yōu)勢，打造頂級改善標(biāo)桿，對穩(wěn)定區(qū)域房價(jià)、增強(qiáng)當(dāng)前市場信心，都起著非常積極的作用。
政策二：住房公積金政策三次加碼，力度很大
作為需求端的重要刺激手段，昆明公積金政策在3月、8月和11月進(jìn)行了三次調(diào)整。
昆明現(xiàn)行公積金貸款政策示意
3月，昆明住房公積金個人住房貸款首套住房5年期以上貸款利率執(zhí)行3.1%的政策，較此前最低貸款利率下限3.95%低了0.85個百分點(diǎn)。此外，單職工和雙職工的貸款額度分別上調(diào)至50萬和80萬。
8月，貸款額度進(jìn)一步調(diào)整。針對生育二孩、三孩的繳存職工家庭購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%，貸款額度最高可至單職工家庭65萬元、雙職工家庭104萬元。
11月，昆明進(jìn)一步降低公積金門檻，明確靈活就業(yè)人員可參繳住房公積金，個人開戶繳滿1年，可申請公積金貸款，進(jìn)一步刺激商品房市場需求。
政策三：商貸首套利率下調(diào)
除了公積金外，金融工具的另一把鑰匙——銀行商貸，政策方向同樣指向刺激消費(fèi)端，釋放購買需求。
云南各地利率下限水平（圖自央行云南分行）
首先是昆明房貸款利率再刷新低。根據(jù)央行云南分行公示信息，昆明市自今年1月起執(zhí)行首套LPR-35BP的利率下限，這是2019年開始執(zhí)行LPR浮動利率報(bào)價(jià)來的最低水平。
如今，昆明首套最低已降至3.85%，二套房最低已降至4.4%，均為歷史低點(diǎn)。房貸利率降低、放款條件放松，再加上公積金的支持，對市場上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目形成極大支持，像萬科在售樓盤全線業(yè)績飄紅，綠城柳岸曉風(fēng)和鳳起蘭庭在進(jìn)入現(xiàn)房階段后也越來越受到認(rèn)可，大華錦繡麓城因?yàn)閮?yōu)質(zhì)教育配套銷售勢頭看好，義承金川府憑借產(chǎn)品優(yōu)勢和現(xiàn)房優(yōu)勢也穩(wěn)居銷售榜前列。
海榮滇池瀾庭已有在售樓棟封頂
政策四：認(rèn)房不認(rèn)貸正式實(shí)施、多家銀行可辦“帶押過戶”
除了利率降低，銀行在放貸條件上，也大幅度放松，主要的政策體現(xiàn)在兩個方面：
一是，昆明市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在9月發(fā)文，正式實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，明確將認(rèn)房區(qū)域具體到區(qū)縣，以“縣級行政區(qū)”來認(rèn)房不認(rèn)貸。符合條件的存量房房主，可申請到3.85-4.2%的利率優(yōu)惠，政策利用程度最大化。
二是，對想要置換房屋的存量房主，出臺了一些便民政策。比如自然資源部、銀保監(jiān)會等部門3月發(fā)布的《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，釋放市場高端改善需求，昆明多家銀行迅速跟進(jìn)推出“帶押過戶”服務(wù)。
大華錦繡麓城的高性價(jià)比書包房走紅
政策五：昆明樓市新政23條，利好商務(wù)去存
昆明市7月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，分為調(diào)控開發(fā)供應(yīng)、強(qiáng)化要素保障、優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃、促進(jìn)居住消費(fèi)、其他等5個方面，共提出23條舉措，主要來解決減輕房企壓力和改善開發(fā)環(huán)境。
昆明樓市“23條”于7月發(fā)布
其中，影響相對較大點(diǎn)主要集中商務(wù)去化上，共提出了：
商業(yè)商務(wù)用房去化周期超過36個月的縣區(qū)可暫緩供地可申請調(diào)整商住比、已供應(yīng)未建設(shè)商業(yè)商務(wù)用地可申請降低開發(fā)量或改用途（建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目）、居住或商住項(xiàng)目多項(xiàng)公建設(shè)施不再計(jì)入容積率計(jì)算、二環(huán)外城改項(xiàng)目開發(fā)總量不超過原開發(fā)總量的前提下可申請調(diào)規(guī)、可調(diào)整爛尾樓或保交樓項(xiàng)目的土地規(guī)劃等一系列項(xiàng)具體措施。大幅降低了項(xiàng)目開發(fā)難度，增加了房企盈利空間。
邦泰集團(tuán)的昆明·臻境即為商改住政策實(shí)施后的新項(xiàng)目
邦泰11月份獲取的昆明臻境地塊，便是此次政策落地的獲益者。
該宗地原為融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)規(guī)劃商業(yè)用地，一度因?yàn)樵_發(fā)商問題而停擺，變更為土地性質(zhì)后由邦泰集團(tuán)競得，如今已定名昆明臻境并過規(guī)，正式迎來新生，類型情況也發(fā)生在了云報(bào)華府G地塊上，有利于加快項(xiàng)目盤活進(jìn)程。
政策六：全面解除商品房限售限購政策
11月，昆明市廢止了2017年、2018年出臺的一批房地產(chǎn)政策文件，取消了已實(shí)施5年之久的限購和限售政策。
昆明曾經(jīng)的限售區(qū)域已被取消
“雙限”取消一個多月后，雖然對新房市場還未明顯見到成效，但對二手房市場的影響巨大。
隨著限售政策放開，二手房出貨加速。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，昆明11月新增掛牌量5380套創(chuàng)下昆明二手房新增掛牌量的月度歷史紀(jì)錄，但需求端觀望情緒不減，導(dǎo)致二手房價(jià)承受較大下滑的壓力。
萬科公園城市2023年表現(xiàn)穩(wěn)健
綜上，就是發(fā)生在2023年的昆明重點(diǎn)政策一覽，供求兩端基本全面發(fā)力，可以算得上歷年來政策工具使用較多的一年。
11月，住建部倪虹部長接受媒體采訪時表示“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策�！�12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出要“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，并提出了具體要求。
房地產(chǎn)新模式正在構(gòu)建，房企該如何應(yīng)對？近日，濱江集團(tuán)董事長戚金興總結(jié)了三點(diǎn)，一是要有核心競爭力，堅(jiān)定打磨產(chǎn)品、管理、品牌；二是對市場有精準(zhǔn)而清醒的判斷；三要有靈活快速的決策機(jī)制和戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。而這些經(jīng)驗(yàn)對昆明房地產(chǎn)市場的逆行者而言，其實(shí)早已在踐行，這就是他們穿越寒冬的信心所在。
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