觀點(diǎn)網(wǎng) 時(shí)隔一年多，金科服務(wù)仍籠罩在昔日的大股東金科股份債務(wù)困境之下，與“地產(chǎn)系”的牽絆還未割斷。
1月2日，金科服務(wù)公告稱，于2023年12月29日，其與金科股份訂立債務(wù)清償框架協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，金科股份計(jì)劃通過(guò)協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司提供現(xiàn)金支付或者資產(chǎn)抵債等方式清償2021年?duì)I銷服務(wù)框架補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下的應(yīng)付款，如項(xiàng)目公司提供資產(chǎn)抵債，則金科股份協(xié)調(diào)可供選擇抵債資產(chǎn)車位使用權(quán)清單，金科服務(wù)有權(quán)選擇清單中的車位使用權(quán)以等額基準(zhǔn)抵銷上限不超過(guò)2021年?duì)I銷服務(wù)框架協(xié)議產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)。
而截至公告日，金科服務(wù)因2021年?duì)I銷服務(wù)框架協(xié)議，產(chǎn)生的應(yīng)收金科股份款項(xiàng)共計(jì)人民幣約5.33億元。
金科服務(wù)表示，相信隨著中國(guó)汽車保有量的不斷上升和新能源汽車的不斷普及，業(yè)主對(duì)私家停車位的需求將顯著增長(zhǎng)。其將持續(xù)在管理的小區(qū)或公開(kāi)市場(chǎng)的業(yè)主及租戶中物色合適的第三方出售或租賃抵消資產(chǎn)。
金科股份車位抵債
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，金科服務(wù)與金科股份2021年11月25日訂立了該營(yíng)銷服務(wù)框架協(xié)議，其中提到，金科服務(wù)就金科股份出售其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的住宅物業(yè)及停車位提供營(yíng)銷服務(wù)，包括但不限于(i)利用金科服務(wù)的小區(qū)資源及其他銷售渠道提供引薦營(yíng)銷服務(wù)；(ii)收集客戶資料；(iii)引薦客戶；及(iv)其他營(yíng)銷相關(guān)廣告服務(wù)。
截至此次公告日，因2021年?duì)I銷服務(wù)框架協(xié)議產(chǎn)生的應(yīng)收款項(xiàng)共計(jì)人民幣5.33億元，而金科股份計(jì)劃通過(guò)協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司提供現(xiàn)金支付或者資產(chǎn)抵債等方式清償。
金科股份向金科服務(wù)提供的可供選擇抵債資產(chǎn)清單為停車位使用權(quán)，停車位分布在中國(guó)西南、華中及華北等地區(qū)。金科服務(wù)將以受讓使用權(quán)的方式抵銷應(yīng)收款項(xiàng)，包括享有占用、使用停車位、所得裨益及處置停車位的權(quán)利。
據(jù)了解，抵銷資產(chǎn)自完成開(kāi)發(fā)以來(lái)一直由金科集團(tuán)留存作存貨且尚未出租，因此，抵銷資產(chǎn)并無(wú)產(chǎn)生租金收入或溢利。
金科股份2023年中報(bào)介紹，其地產(chǎn)主業(yè)緊密圍繞“三圈一帶”、“八大城市群”回歸都市圈、城市群核心城市進(jìn)行布局，主要集中在重慶、成都、南京、寧波、蘇州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市。
金科服務(wù)計(jì)劃以此向金科股份收回應(yīng)收款項(xiàng)后，向第三方供貨商轉(zhuǎn)讓抵銷資產(chǎn)，以償付金科服務(wù)應(yīng)付有關(guān)供貨商的其他款項(xiàng)，或向第三方出售或出租抵銷資產(chǎn)以換取現(xiàn)金。金科服務(wù)稱變現(xiàn)、抵押或租賃抵銷資產(chǎn)可以改善公司的現(xiàn)金流情況。
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)物企產(chǎn)生較大影響。金科服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)減值準(zhǔn)備由截至2021年12月31日的7820萬(wàn)元增加至截至2022年12月31日的10.46億元，原因是2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷、經(jīng)濟(jì)下行壓力及新冠疫情，導(dǎo)致可收響應(yīng)收款項(xiàng)大幅減少。
同時(shí)金科服務(wù)2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流入凈額3.93億元，較2021年同期減少約11.7%，主要?dú)w因于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流偏緊，回款放緩。
金科服務(wù)認(rèn)為，隨著中國(guó)汽車保有量的不斷上升和新能源汽車的不斷普及，業(yè)主對(duì)私家停車位的需求將顯著增長(zhǎng)�；诖耍@項(xiàng)交易不僅有利于提升小區(qū)增值服務(wù)的能力，還將提高集團(tuán)的收入，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，符合集團(tuán)的利益。
金科服務(wù)尋求獨(dú)立化
實(shí)際上，類似以物業(yè)抵消關(guān)聯(lián)方應(yīng)付款項(xiàng)的行為，對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)并非首次。
2023年8月11日，金科服務(wù)與金科股份訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金科股份數(shù)家成員公司將向金科服務(wù)轉(zhuǎn)讓各自的抵銷物業(yè)，以結(jié)清金科服務(wù)根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議向金科集團(tuán)提供的物管服務(wù)，涉及金額2040萬(wàn)元。
這些抵消物業(yè)共36項(xiàng)，總建筑面積約為3434.5平方米，分布于貴陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙、臨沂等地，其中19項(xiàng)為住宅、6項(xiàng)為商業(yè)、8項(xiàng)為寫(xiě)字樓及3項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)園。
彼時(shí)，市場(chǎng)較為關(guān)注金科服務(wù)與曾經(jīng)的控股股東在業(yè)務(wù)上是否會(huì)繼續(xù)切割；以及金科服務(wù)是否會(huì)進(jìn)一步接收物業(yè)抵賬，以此轉(zhuǎn)回計(jì)提減值，化解應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，2022年11月博裕在再次要約收購(gòu)金科服務(wù)11.94%股份后，成為實(shí)控后者的單一第一大股東。目前，金科服務(wù)前三大股東分別為博裕、金科股份、恒業(yè)美好（員工持股平臺(tái)），分別持股34.63%、30.34%、7.74%。
大股東變更后，金科服務(wù)從公司治理到業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，均透露出對(duì)地產(chǎn)系的“斷舍離”。
例如，2023年6月份，金科服務(wù)第二屆董事會(huì)選舉后，金科服務(wù)非執(zhí)行董事中已有三人與博裕投資有關(guān)，分別是吳曉力、林可、韋熠。同年12月7日，金科服務(wù)公告表示，委任石誠(chéng)、祁詩(shī)皓為非執(zhí)行董事，后者自2021年7月起，其擔(dān)任Boyu Capital Advisory Company Limited投資經(jīng)理。
業(yè)務(wù)層面，截至2022年度末，金科服務(wù)管理共735個(gè)住宅項(xiàng)目及344個(gè)非住宅項(xiàng)目，在管面積共計(jì)約254.5百萬(wàn)平方米，其中獨(dú)立第三方占比約57.3%；2022年新增在管面積約44.5百萬(wàn)平方米，新增住宅在管面積27.1百萬(wàn)平方米，新增在管面積中約79.7%來(lái)自獨(dú)立第三方，比較2021年同期獨(dú)立第三方占比提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，金科服務(wù)的空間物業(yè)服務(wù)板塊2022年毛利率大幅下滑至17.8%，而2021年度為29.3%；其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率由2021年度的24.3%下降至17.7%。
2023年中期業(yè)績(jī)顯示，金科服務(wù)上半年新增在管面積約24.9百萬(wàn)平方米，新增在管面積中約73.0%來(lái)自獨(dú)立第三方。形成以第三方外拓為主，金科集團(tuán)項(xiàng)目為輔的市場(chǎng)化、獨(dú)立化的良性發(fā)展格局。
此次雙方訂立債務(wù)清償框架協(xié)議或是回應(yīng)了上述問(wèn)題。對(duì)于面臨流動(dòng)性危機(jī)的金科股份來(lái)說(shuō)，以房、車位抵消關(guān)聯(lián)物業(yè)公司應(yīng)付賬款是較優(yōu)的路徑。
2023年12月29日，金科股份披露債務(wù)情況公告，截至目前，該公司及下屬子公司新增到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)金額18.68億元。
金科股份表示，受歸還到期有息負(fù)債金額增加、新增融資上賬金額減少等因素影響，公司2023年9月末貨幣資金余額較年初減少約38.39億元。另受預(yù)售監(jiān)管資金使用受限及融資受限因素影響，金融機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目合作方股東對(duì)項(xiàng)目公司資金調(diào)用較為謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管加強(qiáng)，公司可自由動(dòng)用貨幣資金減少。
本次披露的公告中提到，金科股份把“保交樓”作為首要經(jīng)營(yíng)任務(wù)，為促進(jìn)該任務(wù)達(dá)成，金科服務(wù)與金科股份訂立此次債務(wù)清償框架協(xié)議。
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