都市時(shí)報(bào)全媒體記者 龐繼光

1月5日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于公布昆明市中心城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》）顯示，新版昆明市中心城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)包括昆明市中心城區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，居住用地，公共管理與公用服務(wù)用地，工礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)，以及昆明市中心城區(qū)地下空間使用價(jià)格等組成。其中，住宅用地價(jià)格最高458.33萬(wàn)元/畝、最低52.4萬(wàn)元/畝，保障性住宅用地價(jià)格最高197.67萬(wàn)元/畝、最低27.8萬(wàn)元/畝。

基準(zhǔn)地價(jià)

自公布之日起實(shí)施

基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，在一定區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)，不同用途、設(shè)定容積率和土地開(kāi)發(fā)程度的平均價(jià)格�；鶞�(zhǔn)地價(jià)是通過(guò)不同評(píng)估方法綜合測(cè)算出來(lái)的，為政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，確定出讓底價(jià)提供依據(jù)，也是企業(yè)取得土地使用權(quán)的成本參考依據(jù)之一。

按照相關(guān)文件要求，基準(zhǔn)地價(jià)原則上應(yīng)每三年更新一次，并根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。2023年需完成昆明市中心城區(qū)居住用地，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，工礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，公共管理與公共服務(wù)用地等用地基準(zhǔn)地價(jià)的全面更新、公布和備案工作，更新成果已通過(guò)云南省自然資源廳驗(yàn)收和昆明市人民政府審核同意，自公布之日起實(shí)施，同時(shí)終止執(zhí)行2019年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)成果。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)日為2023年1月1日。

更新范圍總面積

650.29平方公里

本次基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍包括哪些區(qū)域？昆明市自然資源和規(guī)劃局表示，參照昆明市最新城市總體規(guī)劃、國(guó)土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，并結(jié)合昆明市現(xiàn)狀土地需求及未來(lái)3—5年昆明市土地供應(yīng)的范圍，確定本次昆明市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作范圍為五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)、滇池度假區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、滇中新區(qū)，具體為北至云南國(guó)際高原特色農(nóng)產(chǎn)品交易中心、五華區(qū)桃園、普吉立交、昆明玉器城、昆明湖等區(qū)域，東北側(cè)至長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)、依云國(guó)際社區(qū)、昆明幼兒師范高等專(zhuān)科學(xué)校等周邊區(qū)域，與嵩明縣楊林職教園區(qū)接壤；南至高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（東區(qū)）、萬(wàn)溪沖、滇池度假區(qū)的大漁村、大漁公園、呈貢大學(xué)城等周邊區(qū)域；西至西山、高峣立交橋、云南民族村、福保村、滇池等周邊區(qū)域；東至經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、昆明南站及高鐵線(xiàn)路等周邊區(qū)域，總面積650.29平方公里。

本次更新的基準(zhǔn)地價(jià)，商服、居住用地為樓面價(jià)與地面價(jià)，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地為地面價(jià)，地下商場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)（結(jié)建）為樓面價(jià)/地下空間使用權(quán)價(jià)格�；鶞�(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格構(gòu)成包括土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本、按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用和土地出讓收益4個(gè)部分，不包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和契稅。

值得注意的是，基準(zhǔn)地價(jià)適用于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域內(nèi)的平均價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)是采取評(píng)估方法測(cè)算的，在一定區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)土地使用權(quán)價(jià)格的平均水平�；鶞�(zhǔn)地價(jià)的作用，是為即將出讓的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地確定出讓底價(jià)提供依據(jù)，也可以為劃撥方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，核定建設(shè)用地成本提供依據(jù)�；鶞�(zhǔn)地價(jià)成果自發(fā)布之日起施行，有效期從本輪成果公布之日起至下一輪成果公布實(shí)施之日。

商服和居住用地

定級(jí)8個(gè)級(jí)別

《公告》明確了昆明市中心城區(qū)各定級(jí)類(lèi)型土地級(jí)別分別范圍及面積。其中，商服用地定級(jí)8個(gè)級(jí)別，一二一大街—西昌路—東陸大廈—巡津街—拓東路——北京路—一二一大街（包括省政府、翠湖公園、大悅城、恒隆廣場(chǎng)、同德廣場(chǎng)、瑞鼎城、新迎新城）范圍為Ⅰ級(jí)，面積有7.56公頃；Ⅷ級(jí)包括空港大道—牧場(chǎng)高爾夫球會(huì)—哨關(guān)大道—320國(guó)道—云橋街—空港大道—云南國(guó)際高原特色農(nóng)產(chǎn)品交易中心—桃園小村—云南益道通基礎(chǔ)工程有限公司，面積21.25公頃。

居住用地定級(jí)8個(gè)級(jí)別，Ⅰ級(jí)面積有7.97公頃，范圍是一二一大街—昆明市第一中學(xué)—西昌路—拓東路—國(guó)聯(lián)大廈—昆明郵電大樓—環(huán)城東路—昆明動(dòng)物園—翠湖公園—省政府；Ⅷ級(jí)有21.25公頃，范圍為空港大道—牧場(chǎng)高爾夫球會(huì)—哨關(guān)大道—320國(guó)道—云橋街—空港大道—云南國(guó)際高原特色農(nóng)產(chǎn)品交易中心—桃園小村—云南益道通基礎(chǔ)工程有限公司。

保障性住房用地

最高地價(jià)197.67萬(wàn)元/畝

《公告》顯示，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，按照零售商業(yè)用地、商務(wù)金融用地、餐飲用地、旅館用地、娛樂(lè)康體用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地、其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地8個(gè)土地級(jí)別分類(lèi)定價(jià)。其中，零售商業(yè)用地Ⅰ級(jí)地價(jià)為5368元/平方米、357.87萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)2147元/平方米；Ⅷ級(jí)地價(jià)1011元/平方米、67.4萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)722元/平方米。商務(wù)金融用地Ⅰ級(jí)地價(jià)為4328元/平方米、288.53萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)1731元/平方米；Ⅷ級(jí)地價(jià)640元/平方米、42.67萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)457元/平方米。餐飲用地、旅館用地Ⅰ級(jí)地價(jià)為4398元/平方米、293.2萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)1759元/平方米；Ⅷ級(jí)地價(jià)651元/平方米、43.4萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)465元/平方米。

娛樂(lè)康體用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地、其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地等地價(jià)，《公告》也作了詳細(xì)公示。

居住用地按照土地級(jí)別分為8個(gè)級(jí)別。其中，住宅用地Ⅰ級(jí)地價(jià)為6875元/平方米、458.33萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)2750元/平方米；Ⅷ級(jí)地價(jià)786元/平方米、52.4萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)655元/平方米。保障性住房用地Ⅰ級(jí)地價(jià)為2965元/平方米、197.67萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)1186元/平方米；Ⅷ級(jí)地價(jià)417元/平方米、27.8萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)348元/平方米。

同時(shí)，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、地下商場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)等地價(jià)，《公告》也作了詳細(xì)公示。

使用年期

商服用地40年、居住用地70年、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年、公共管理與公共服務(wù)用地50年、地下空間使用權(quán)年限參照同類(lèi)地表用途最高年限。

基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度

最高為“六通一平”：即通供氣、通供水、通排水、通電、通訊、通路、宗地內(nèi)場(chǎng)平；

最低為“四通一平”：即通供水、通電、通訊、通路、宗地內(nèi)場(chǎng)平。

基準(zhǔn)地價(jià)容積率

商業(yè)服務(wù)業(yè)用地：按照細(xì)分用途、不同級(jí)別分別設(shè)定容積率，最高3.0、最低1.2；

居住用地：最高2.8、最低1.2；

公共管理與公共服務(wù)用地：最高1.8、最低1.2（公用設(shè)施用地容積率為1.0）；

工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：容積率為1.0。

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