編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。
在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道--“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。
與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。
觀點網(wǎng) 回顧過去一年，市場代建需求涌現(xiàn)。
總體而言主要有三類：一是保障類代建業(yè)務(wù)爆發(fā)；二是近兩年國企和城投公司拿地激增，需要代建輔助開發(fā)；三是紓困類業(yè)務(wù)代建需求。
面對需求的變化，綠城管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了適應(yīng)性改變，其中對接國企、城投及金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)比例有所上升。
可以看到，2023年上半年，綠城管理拓展不少業(yè)務(wù)類型，除住宅外還覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、未來社區(qū)、市政、配套、商業(yè)、酒店、辦公等。
觀點指數(shù)認為，這是出于優(yōu)化結(jié)構(gòu)，降低單一業(yè)態(tài)風(fēng)險的考量。
據(jù)測算，2023年全國代建新拓面積超過1.6億平方米，這一巨大的市場吸引了各類代建企業(yè)分食。身處其中，綠城管理除了尋求規(guī)模、份額的提升外，亦開始以行動“發(fā)聲”。
年內(nèi)，綠城管理加入代建分協(xié)會和公布自身開源項目app，通過外聯(lián)規(guī)范行業(yè)，促進良性競爭。內(nèi)部管理方面，則通過人事調(diào)整，加大訂單處置能力，聚焦戰(zhàn)略發(fā)展。
甲方之變
回顧綠城管理的業(yè)績貢獻，商業(yè)代建依然是最大收入來源，上半年實現(xiàn)收入10.65億元，占整體收入的68.8%，與2022年同的7.65億元相比增加39.2%。政府代建收入達3.95億元，占整體收入的25.5%，與2022年同期3.81億元相比增長3.6%。
可以看到，商業(yè)代建依然是綠城管理的核心支柱，但其中的甲方，即私營企業(yè)、國有企業(yè)、城投企業(yè)等業(yè)務(wù)占比有所變化。
2023上半年，綠城管理新拓代建項目1730萬平方米，同比增長30.6%，其中政府、國有企業(yè)委托方及金融機構(gòu)占比達79.9%；新拓代建項目代建費預(yù)估51.2億元，同比增長26.3%，其中政府、國有企業(yè)委托方及金融機構(gòu)占比達75.2%。
與2022年末國有企業(yè)委托項目占比30.5%相比，提升2.2個百分點；金融機構(gòu)委托項目占比提升2.3個百分點。
甲方有所變化的背后，一方面是保障類代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā)，其次則是近兩年國企和城投公司拿地激增，占比從60%上升到80%。
據(jù)觀點指數(shù)了解，城投類公司拿地后開工率較低，需要代建輔助提升開發(fā)效率。除此之外，還有紓困類業(yè)務(wù)代建的需求，如遇困房企“保交付”項目和金融機構(gòu)涉房的不良資產(chǎn)。
觀點指數(shù)認為，除了上述三點考慮外，綠城管理業(yè)務(wù)中的國企和城投占比提升，也是對代建代銷項目謹慎選擇的結(jié)果。
商業(yè)代建主要根據(jù)項目銷售價值的百分比進行計費并按照關(guān)鍵時間點收取，因此后續(xù)的銷售去化程度將會極大影響回款的情況。而國企和城投的項目，主體信用保障要更大一些。
面對中小房企合作對象，篩選難度往往較大，需要更多的時間做風(fēng)險評估。
一些項目，如果合作方現(xiàn)金流吃緊或由于不信任代建方干預(yù)過多，甚至?xí)䦟?dǎo)致合同中斷。以綠城管理集團曾經(jīng)簽約過的成都項目為例，管理層在深入考察合作方推薦的施工單位后，發(fā)現(xiàn)該單位經(jīng)手的項目均不合格，遂要求更換施工單位，但遭到合作方拒絕。最終以解約、退出項目結(jié)束。
此外，中小房企等私營企業(yè)也會由于溝通或信任問題，產(chǎn)生一定的法律糾紛。據(jù)觀點指數(shù)查詢，以“綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司”為法律訴訟主體，2023年有5宗，2022年7宗、2021年3宗、2020年7宗，主要涉及委托代理合同糾紛。因此2023年綠城管理來自國有企業(yè)和金融機構(gòu)委托項目的比例提升，一定程度上是適應(yīng)市場變化的必然選擇。
甲方的變化還體現(xiàn)在政府代建比例上升，這部分主要是因為綠城管理承接的安居房、保障房、城市更新、城市服務(wù)等業(yè)務(wù)增加。
政府代建一般是根據(jù)項目投資總額的固定比例進行費用收取，比例在2.5%-5%之間，此外還有部分可能涉及項目獎勵等。相比商業(yè)代建，政府代建的收費方式單一，建設(shè)要求和流程則更為嚴格。不過，政府代建有利于品牌推廣，還可以與前者建立良好的合作關(guān)系，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。對于抵御單一業(yè)務(wù)風(fēng)險，作用不言而喻。
對綠城管理來說，政府代建是目前成長最快、空間最大的業(yè)務(wù)，其中綠城樂居集團（負責(zé)政府項目建設(shè)與運營的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元）占據(jù)了浙江代建總額的90%。此前，綠城管理表示，欲把綠城樂居90%的覆蓋率推廣到全國。
這也意味著，擴充會帶來明顯的管理半徑增大，短期內(nèi)會造成運營成本上升。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2020-2022三年，綠城管理員工成本的同比增速分別為0.05%、25.68%、16.93%，其中2023年上半年為4.876億，同比增加8.4%。
業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化帶來的，除了有業(yè)績增長外，還有更多需要綠城管理解決的課題。
業(yè)態(tài)演化
當下，除傳統(tǒng)安置房外，公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等多種住房建設(shè)需求增加，產(chǎn)城融合、市政配套設(shè)施等多元城市服務(wù)業(yè)務(wù)機會快速提升。
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2023年15家樣本代建企業(yè)在項目獲取上呈現(xiàn)出多元化的特點。
其中，綠城管理擴展業(yè)務(wù)范圍，以多元化經(jīng)營推動收入增長，提高抗風(fēng)險能力的傾向明顯。
除住宅類外，2023年上半年綠城管理拓展的業(yè)態(tài)范圍還覆蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、未來社區(qū)、市政、配套、商業(yè)、酒店、辦公等。
據(jù)觀點指數(shù)翻閱2020年、2021年的年度報告，發(fā)現(xiàn)上述提法均沒有出現(xiàn)在報告中，這也就意味著綠城管理對業(yè)態(tài)管理有了進一步細分。
官網(wǎng)上，產(chǎn)品體系劃分為居住物業(yè)、城市配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障物業(yè)、理想小鎮(zhèn)和運動系列六個類別。在其他業(yè)態(tài)上還涉及有運營服務(wù)，如一些產(chǎn)業(yè)園項目，業(yè)主希望代建企業(yè)能夠做好運營管理，比如招商引資、物業(yè)服務(wù)等。
隨著代建市場參與主體的擴容，市場份額的爭奪會逐漸塵埃落定，因此也需要綠城管理在其他區(qū)域獲取業(yè)務(wù)，其輕資產(chǎn)運作有待繼續(xù)向長三角經(jīng)濟圈之外深耕。
據(jù)2023年上半年財報，綠城管理的主要經(jīng)濟區(qū)域（環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、京津冀城市群、珠三角經(jīng)濟圈、成渝城市群）持續(xù)保持較大比重，合約項目預(yù)估總可售貨值達6303億元，規(guī)模占總可售貨值的76.6%；其中，長三角經(jīng)濟圈項目人民幣2660億元，占比32.3%。環(huán)渤海經(jīng)濟集圈、京津冀城市群項目人民幣2014億元，占24.5%。珠三角經(jīng)濟圈1211億元占14.7%、成渝城市群項目人民幣418億元占5.1%。
與2022年相比，長三角經(jīng)濟圈貨值減少2.4%，環(huán)渤海和京津冀城市群上升3.2%，珠三角經(jīng)1.3%，成渝經(jīng)濟圈上升3%。
觀點指數(shù)認為，其他區(qū)域的業(yè)態(tài)還有很大的開發(fā)空間，如其他東部沿海城市。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，上半年代建項目動態(tài)主要以東部城市為主。該區(qū)域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及舊改所帶來的一系列項目建設(shè)機會。
外聯(lián)內(nèi)控
近年來，綠城管理的新簽約建面與代建費持續(xù)增長。截至2023年12月31日，新拓代建項目的合約總建筑面積約為3528萬平方米，較2022年同期增長了約25.0%。
同時，2023年綠城管理新拓代建項目代建費預(yù)估為約103.7億元，較2022年同期增長了約20.5%。這也是綠城管理自2017以來新拓面積連續(xù)7年增長，代建費連續(xù)5年同比上升。
不過，綠城管理新簽約單位面積代建費為294元/平，同比下降11元/平。觀點指數(shù)認為，不排除為了提升自身競爭而主動降低費率，從而穩(wěn)住市占率。
如果按照綠城管理連續(xù)七年保持22%的市占率來算，2023年全國代建新拓面積就超過1.6億平方米。龐大的市場吸引參與者競相涌入，競爭日趨激烈的趨勢不可避免。
目前，其他業(yè)態(tài)市場存在不少強有力的企業(yè)。包括藍城集團小鎮(zhèn)建設(shè)，華潤置地、萬科更，承擔(dān)政府公建配套開發(fā)及運營，金地管理商住辦項目，中原建業(yè)深耕大中原、區(qū)域特質(zhì)明顯，新城建管則輸出“吾悅廣場”商業(yè)品牌項目……
身處其中，綠城管理除了尋求規(guī)模、份額的提升外，亦開始以行動“發(fā)聲”。2023年11月，其牽頭成立了代建分協(xié)會。于代建方來說，可以提高行業(yè)標準，篩選不規(guī)范企業(yè)，避免惡性競爭。對于委托方來說，有助于減少合作雙方的違約率。
據(jù)悉，未來代建協(xié)會將編制行業(yè)標準；制定代建行業(yè)公約；研究代建成功經(jīng)驗，組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)；搭建交流合作平臺，為企業(yè)提供多元化服務(wù)等。
2023年7月，綠城管理打造“M登山模型”app�！癕登山模型”分為兩部分，一部分規(guī)范流程節(jié)點，用以指導(dǎo)代建從業(yè)者，提供代建服務(wù)全過程的標準答案；一部分為問題合輯，解答委托方在代建合作過程中的高敏點和痛點，讓雙方在合作過程降低認知偏差，實現(xiàn)合作共贏。
總的來說，綠城管理將自身的經(jīng)驗標準對外公開，初衷是為了行業(yè)發(fā)展。不過，查閱“綠城M “app，只有6個評分，積累的用戶量極少，軟件推廣效果還暫時有限。
內(nèi)控方面，去年年中綠城管理做了內(nèi)部的人事變動。其中，非執(zhí)董張亞東獲委任為董事會聯(lián)席主席，原董事會主席郭佳峰調(diào)任為聯(lián)席主席并繼續(xù)擔(dān)任非執(zhí)董；李軍不再擔(dān)任CEO，繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)董，并獲任為董事會副主席。
這也就意味著李軍將從日常的管理事物中抽身出來，聚焦綠管的戰(zhàn)略發(fā)展。綠城浙東板塊工程管理干部王俊峰出任CEO，也可以看到綠城管理對浙江區(qū)域的重視。工程業(yè)務(wù)出身對于業(yè)務(wù)有一定的訂單處理能力，綠城管理對于業(yè)務(wù)的擴張與市占率依然保持渴望。
過去一年，面對市場變化，綠城管理給自己開出了不少藥方。新的一年，如何發(fā)揮更大的藥力，不止是綠城管理需要積極作為，市場亦需要發(fā)揮更大的能量。
谷底一年 | 在谷底，走向上的路。
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