觀點(diǎn)網(wǎng) 受行業(yè)周期影響，許多物管企業(yè)在最近幾年的時(shí)間里過(guò)得并不愜意，還有部分物企陷入與地產(chǎn)公司對(duì)簿公堂的泥潭當(dāng)中。

當(dāng)然并非所有皆如此，也有部分企業(yè)能夠站在另一邊，華發(fā)物業(yè)便是其中一員。

繼2022年末實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正之后，該公司2023年業(yè)績(jī)?cè)俅稳〉迷鲩L(zhǎng)。

2月21日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2023年度公司擁有人應(yīng)占溢利增長(zhǎng)率至少達(dá)20%。

在這個(gè)行業(yè)下行期，華發(fā)物業(yè)走出了屬于自己的一條路。

擴(kuò)張

翻閱過(guò)往資料發(fā)現(xiàn)，該公司2022年實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占溢利為1.94億元，以此推算，公司2023年該項(xiàng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)應(yīng)約為2.3億元。若公司收入亦能達(dá)到相近漲幅，則2023年總體業(yè)績(jī)收入在19億元水平及以上。

公告指出，此次溢利增長(zhǎng)主要?dú)w因于集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)分部的收費(fèi)總建筑面積增加，從而帶動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)收入增長(zhǎng)。

具體來(lái)看，華發(fā)物業(yè)近年來(lái)收費(fèi)物業(yè)總建筑面積不斷增長(zhǎng)。截止到2020年底時(shí)，規(guī)模為1670萬(wàn)平方米，2022年末該數(shù)值增至2437萬(wàn)平方米，擴(kuò)大了45.93%。

該公司在此期間業(yè)績(jī)則增長(zhǎng)了75.52%至2022年的15.99億元，并于當(dāng)年底實(shí)現(xiàn)了凈資產(chǎn)的由負(fù)轉(zhuǎn)正。于2022年12月31日，每股基本盈利同比增長(zhǎng)23.9%至1.92分。

截止到2023年上半年，華發(fā)物業(yè)收費(fèi)物業(yè)總建筑面積規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大至2997萬(wàn)平方米，較期初增長(zhǎng)22.98%，較同期增長(zhǎng)32.61%；總合約建筑規(guī)模約為5820萬(wàn)平方米，較期初增長(zhǎng)12.31%，較同期增長(zhǎng)35.03%；合約在管比約1.94。同期，公司營(yíng)業(yè)收入8.28億元，同比增長(zhǎng)11.5%。

規(guī)模的增長(zhǎng)，一方面是靠?jī)?nèi)，另一方面則是積極尋求外拓。

對(duì)內(nèi)方面，期末華發(fā)物業(yè)來(lái)自于最終控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)的收費(fèi)物業(yè)面積為2590.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.32%。

2023年1月，在最終控股股東不變的情況下，華發(fā)股份完成收購(gòu)華發(fā)物業(yè)36.88%股權(quán)，成為華發(fā)物業(yè)間接控股股東。此舉可以更好地發(fā)揮華發(fā)系在產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的協(xié)同效應(yīng)，便于兩家上市公司之間共享資源。

對(duì)華發(fā)物業(yè)來(lái)說(shuō)，此舉明顯更有利于公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

第三方外拓方面，于年內(nèi)成功中標(biāo)珠海市第五人民醫(yī)院、林芝市巴宜區(qū)人民醫(yī)院、珠海市斗門區(qū)人民檢察院等多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目。

在鞏固公建物業(yè)管理領(lǐng)域布局的同時(shí)，華發(fā)物業(yè)還在特色旅游景區(qū)類、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類服務(wù)領(lǐng)域的拓展，上半年入駐了珠海市國(guó)防教育訓(xùn)練中心、前海人壽幸福小鎮(zhèn)惠州社區(qū)、大灣區(qū)醫(yī)療器械生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、京東華南園區(qū)、珠海長(zhǎng)隆宇宙飛船公共區(qū)域等多個(gè)項(xiàng)目。

最終，來(lái)自獨(dú)立第三方的對(duì)應(yīng)面積同比增長(zhǎng)34.4%至406.7萬(wàn)平方米。

截止至2023上半年末，華發(fā)物業(yè)共向333項(xiàng)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，地區(qū)覆蓋北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶等全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市。

從區(qū)域分布來(lái)看，位于大灣區(qū)區(qū)域的物業(yè)面積占比最大，約67.2%；另外位于環(huán)渤海區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、華中區(qū)域的面積比重分別為13.9%、5.8%、13.2%。對(duì)應(yīng)區(qū)域提供的收入比例為72.9%、10.5%、7.7%、8.9%。

不難看出，該公司在管物業(yè)主要分布在大灣區(qū)，在一定程度上能抵御風(fēng)險(xiǎn)。

痛點(diǎn)

規(guī)模對(duì)一家物企的重要性不言而喻，只是一昧地追求規(guī)模亦容易埋下隱患。

從華發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)分部營(yíng)收情況來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)收入占比高達(dá)99.99%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占總體收入比例為71.81%，因此華發(fā)物業(yè)尤為看中規(guī)模擴(kuò)張。

只是，在規(guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了一些“麻煩”。

截止到2023上半年末，該公司應(yīng)收賬款規(guī)模同比增長(zhǎng)40.67%至6.56億元，同期營(yíng)收為8.28億元，應(yīng)收賬款達(dá)到營(yíng)收規(guī)模的79.2%，接近八成。

這一比例不可謂不夸張。以保利物業(yè)作對(duì)比，同期保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款為29.6億元，雖然規(guī)模比華發(fā)物業(yè)要大，但保利物業(yè)應(yīng)收款占營(yíng)收比例僅為41.45%，遠(yuǎn)低于華發(fā)物業(yè)。

這表明華發(fā)物業(yè)的回款能力欠佳，最終應(yīng)收賬款計(jì)提減值8588.4萬(wàn)元。若能將大部分應(yīng)收款給追回，相信其2023年業(yè)績(jī)盈喜里的增長(zhǎng)幅度會(huì)遠(yuǎn)超20%。

具體來(lái)看，來(lái)自第三方的應(yīng)收款約4.22億元，比重達(dá)64.36%。這或許是公司年內(nèi)積極外拓所帶來(lái)的副作用，也提醒其需謹(jǐn)慎選擇合作方。

另外，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款約2.34億元。一般來(lái)說(shuō)，與關(guān)聯(lián)方的交易更容易實(shí)現(xiàn)回款。在這種情況下，華發(fā)物業(yè)這部分應(yīng)收款規(guī)模仍如此龐大，或是因?yàn)榕c關(guān)聯(lián)方交易的總體規(guī)模同樣居高不下。

依賴母公司是華發(fā)物業(yè)深受詬病的一個(gè)話題。

據(jù)2023年中報(bào)顯示，華發(fā)物業(yè)從珠海華發(fā)集團(tuán)獲得的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)收入達(dá)2.71億元，占總收入比重32.73%。

期末，收費(fèi)建筑的86.43%面積有珠海華發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供，收入占比達(dá)83.7%。

除了應(yīng)收賬款、關(guān)聯(lián)交易等痛點(diǎn)外，華發(fā)物業(yè)或還有一個(gè)隱患，那便是間接控股股東的更替。

1月28日，華發(fā)股份披露了2023年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額1259.9億元，同比增長(zhǎng)4.8%；簽約面積為399.4萬(wàn)平方米，同比下降0.4%；新增土地項(xiàng)目23宗，總計(jì)容建面496.8萬(wàn)平方米。

從這份報(bào)告來(lái)看，華發(fā)物業(yè)只要跟隨著華發(fā)股份的擴(kuò)張步伐，未來(lái)可以更輕易地實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)與規(guī)模的增擴(kuò)。

只是，作為珠海華發(fā)集團(tuán)旗下的兩個(gè)上市平臺(tái)，原處于一個(gè)“平級(jí)”地位，如今雖最終控股股東并未發(fā)生改變，但彼此之間成為了“上下級(jí)”關(guān)系，這也意味著兩者被高度捆綁在一起，一方若有難，另一方難以獨(dú)善其身。

現(xiàn)時(shí)來(lái)看，此事對(duì)華發(fā)物業(yè)而言應(yīng)是利大于弊。

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