觀點(diǎn)網(wǎng) 接近月末，金地集團(tuán)推進(jìn)已久的銀團(tuán)貸款又有新動(dòng)態(tài)。

2月26日晚間，金地集團(tuán)公告稱，為了滿足金地物業(yè)公司發(fā)展需要，深圳市金地物業(yè)管理有限公司（下稱金地物業(yè)）向招商銀行深圳分行申請(qǐng)25億元授信額度，授信期限最長(zhǎng)不超過(guò)三年。

此前一日，金地集團(tuán)招商銀行簽訂了最高額不可撤銷擔(dān)保書(shū)，為上述融資事項(xiàng)提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保本金金額不超過(guò)人民幣25億元，此次擔(dān)保期限自擔(dān)保合同生效之日起至債務(wù)履行期限屆滿之日另加三年止。

上述貸款的消息早在2023年12月就已流傳，金地集團(tuán)當(dāng)時(shí)擬以北京金地中心作為抵押申請(qǐng)一筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，此外還以物管公司金地智慧服務(wù)集團(tuán)的股權(quán)向銀團(tuán)申請(qǐng)質(zhì)押融資，規(guī)模接近70億元。今年2月22日，市場(chǎng)消息還提及，金地的銀團(tuán)貸款已獲得福田區(qū)政府支持。

如今金地物業(yè)25億元相關(guān)授信的披露，基本預(yù)示著金地集團(tuán)將完成銀團(tuán)貸款的一部分。另一部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，目前尚待更多消息流出。

觀點(diǎn)新媒體查詢，金地集團(tuán)在即將到來(lái)的3月份會(huì)有3筆公開(kāi)債務(wù)到期，涉及余額41億元。而自去年底到現(xiàn)在，該公司陸續(xù)通過(guò)出售深圳福田環(huán)灣城項(xiàng)目股權(quán)、尋求銀團(tuán)貸款等方式，套現(xiàn)了32.51億元并獲得25億元授信，這一定程度上令其現(xiàn)金流壓力有所緩解。

25億融資額度

從最新公告來(lái)看，這筆融資共涉及三個(gè)主體：申請(qǐng)授信的金地物業(yè)，以及提供增信的金地集團(tuán)，和金地集團(tuán)子公司東莞市金地房地產(chǎn)投資有限公司（下稱東莞金地）。其中，金地集團(tuán)、東莞金地分別持有金地物業(yè)99.75%、0.25%股份。

公告約定，金地物業(yè)向招商銀行深圳分行申請(qǐng)25億元授信額度，授信期限最長(zhǎng)不超過(guò)三年。對(duì)應(yīng)的增信方式包括：金地集團(tuán)為融資事項(xiàng)提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保本金額不超過(guò)25億元；金地集團(tuán)及東莞金地為融資事項(xiàng)全部債務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保，擔(dān)保本金額不超過(guò)25億元。

金地集團(tuán)表示，本次擔(dān)保在股東大會(huì)授權(quán)董事長(zhǎng)對(duì)公司150億元擔(dān)保額度事項(xiàng)的授權(quán)范圍內(nèi)，無(wú)需另行召開(kāi)董事會(huì)及股東大會(huì)審議。公司為項(xiàng)目公司的融資提供擔(dān)保是為了使其獲取足夠的營(yíng)運(yùn)資金。截止目前，項(xiàng)目進(jìn)展正常。預(yù)計(jì)項(xiàng)目公司未來(lái)具有足夠的償債能力。

至2023年11月底，金地物業(yè)資產(chǎn)總額約為63.78億元，負(fù)債總額約為52.87億元，資產(chǎn)凈額約為10.92億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為82.9%。于2023年1-11月，金地物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.66億元，凈利潤(rùn)為1.4億元。

市場(chǎng)意見(jiàn)目前傾向于將金地物業(yè)此番申請(qǐng)的25億元授信與前不久的一筆銀團(tuán)貸款關(guān)聯(lián)起來(lái)，并認(rèn)為這是貸款的一部分。

去年12月財(cái)新曾報(bào)道，金地集團(tuán)正抵質(zhì)押旗下資產(chǎn)申請(qǐng)70億元銀團(tuán)貸款，包括以北京金地中心作為抵押，申請(qǐng)一筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，由招商銀行牽頭，其他參團(tuán)銀行包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行；另以物業(yè)管理公司的股權(quán)向銀團(tuán)申請(qǐng)質(zhì)押融資。

今年2月22日消息稱，金地集團(tuán)正在洽談中的70億元（約合 9.82 億美元）銀團(tuán)貸款融資事宜，已獲得深圳福田區(qū)政府支持。其中包括以物業(yè)管理子公司股權(quán)為抵押申請(qǐng)25億元（折合約3.473億美元）貸款。同時(shí)還在與交通銀行洽談，尋求以北京金地中心為抵押申請(qǐng)43億元貸款。

時(shí)隔數(shù)天后，上述融資方案已有部分落地，但相較于此前流傳的版本已有所不同：金地物業(yè)作為申請(qǐng)主體申請(qǐng)25億元銀行授信，金地集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保，同時(shí)金地集團(tuán)及東莞金地提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

東莞金地成立于2003年6月，主要涉及金地在東莞項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。觀點(diǎn)新媒體了解，東莞金地最早可查閱到的項(xiàng)目主要是東莞金地格林小城，于2004年建成，物業(yè)公司正是金地物業(yè)。近年來(lái)該公司還開(kāi)發(fā)了金地·琥悅、金地湖岸風(fēng)華公館等項(xiàng)目。

但考慮到金地物業(yè)是金地集團(tuán)直接及間接持有100%股權(quán)的控股子公司，也并非上市平臺(tái)，實(shí)際上金地物業(yè)可以通過(guò)償還股東借款、富余資金調(diào)用等方式，將資金轉(zhuǎn)到金地集團(tuán)名下。因此，這在本質(zhì)上相當(dāng)于金地集團(tuán)用物業(yè)平臺(tái)做了一筆貸款。

市場(chǎng)人士也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，此次金地物業(yè)獲取的資金，是可以全部用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。

至于市場(chǎng)流傳以北京金地中心為抵押物申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，目前尚沒(méi)有更多動(dòng)態(tài)。1月份金地集團(tuán)管理層曾透露，銀團(tuán)貸款要求參團(tuán)的銀行都審批才能落實(shí)，該事項(xiàng)仍在進(jìn)程之中。

信用線

自去年開(kāi)始，金地集團(tuán)對(duì)于資金的渴望就已擺上臺(tái)面，此次達(dá)成的25億元授信，或許只是金地融資棋盤(pán)下的第一子。

觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，去年金地集團(tuán)就先后將北京市大興項(xiàng)目、蘇州金地廣場(chǎng)項(xiàng)目、曲江新區(qū)金地廣場(chǎng)項(xiàng)目、北京金地中心項(xiàng)目等資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款融資。

此外，除了上文提及近70億元銀團(tuán)貸款，去年12月29日，金地集團(tuán)還宣布將深圳福田區(qū)核心項(xiàng)目的股權(quán)出售。

當(dāng)時(shí)金地集團(tuán)公告稱，為快速回收項(xiàng)目投資現(xiàn)金流，提升公司現(xiàn)階段流動(dòng)性水平，將與深圳福田建設(shè)一同，將各自持有的深圳市金地新沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%和49%股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給福田投控。本公司通過(guò)交易應(yīng)收取的總交易對(duì)價(jià)約32.51億元。

交易所涉及的項(xiàng)目是福田區(qū)舊改項(xiàng)目環(huán)灣城，計(jì)劃投資約達(dá)249億元，總體量約70.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃住宅、公寓、酒店、辦公、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)。去年9月16日，環(huán)灣城開(kāi)盤(pán)錄得286套認(rèn)購(gòu)，去化率71%，對(duì)應(yīng)銷售金額46.9億元。

今年2月7日，金地旗下代建公司金地管理還接受委托，對(duì)深圳環(huán)灣城項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程管理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代建及代銷工作。為此福田投控將向金地管理支付約3.96億元的管理服務(wù)費(fèi)用，再一次體現(xiàn)了國(guó)資股東對(duì)金地的支持。

回收項(xiàng)目投資現(xiàn)金流后，金地集團(tuán)的流動(dòng)性得到一定提升，今年1月該公司便如期兌付“21金地MTN001”本息15.58億元，這也是年內(nèi)到期的首筆公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。受到消息提振，金地相關(guān)存續(xù)債券價(jià)格過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)也出現(xiàn)飆升，比如“21金地01”在1月底價(jià)格曾逼近95。

而今年金地集團(tuán)也將面臨債務(wù)集中到期的挑戰(zhàn)。

具體看到期債券方面，觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，除已兌付的“21金地MTNO01”,金地集團(tuán)半年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模共計(jì)76億元，2024全年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模仍有106億元和4.80億美元。

僅3月份，金地就有2只中票、1只公司債到期，涉及發(fā)行規(guī)模47億元，余額41億元。

前不久，金地集團(tuán)表示，將于3月1日支付“21金地01”自2023年3月1日至2024年2月29日期間的利息。本期債券發(fā)行總額為20億元，票息3.93%；債券期限為5年期，附債券存續(xù)期第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

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