觀點(diǎn)網(wǎng) 金茂又一次完成發(fā)行大額碳中和綠色債券。
2月26日，金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈第3期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）在上海證券交易所成功發(fā)行，規(guī)模34.99億元，種類(lèi)為CMBS，期限為5+5+5年，票面利率3.20％。
“金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈第3期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”為“金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(碳中和)”儲(chǔ)架項(xiàng)下的產(chǎn)品，該產(chǎn)品總儲(chǔ)架規(guī)模100億，于去年2月獲上交所受理。
隨著綠色金融的興起，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的注意力也開(kāi)始放在綠色債券，這對(duì)于手握豐富經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇，不少房企都嘗試通過(guò)發(fā)行碳中和債券來(lái)緩解融資壓力。
在這方面，當(dāng)屬金茂最如魚(yú)得水，金茂自2022年正式加入綠債大軍，當(dāng)年4月便以北京凱晨世貿(mào)中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立碳中和專項(xiàng)CMBS，發(fā)行額度高達(dá)87.08億元，創(chuàng)造了全國(guó)規(guī)模最大的碳中和CMBS產(chǎn)品紀(jì)錄。
隨后在2023年2月，金茂刷新了自己創(chuàng)下的紀(jì)錄，金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）項(xiàng)目擬發(fā)行規(guī)模高達(dá)100億。此后兩個(gè)月內(nèi)，金茂先后完成了該產(chǎn)品首期和第二期的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模合計(jì)65.01億元。
此次為第三期發(fā)行，發(fā)行規(guī)模34.99億，至此，金茂100億碳中和債券發(fā)行完畢。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，“金茂申萬(wàn)-上海金茂大廈-鑫悅綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”為全國(guó)最大規(guī)模的儲(chǔ)架碳中和CMBS、全國(guó)首單靈活期限儲(chǔ)架CMBS、央企首單單樓宇儲(chǔ)架CMBS。
相較于其他綠色債券，碳中和債券發(fā)行條件更加嚴(yán)格，對(duì)底層資產(chǎn)的綠色建筑要求更高。該項(xiàng)目底層資產(chǎn)上海金茂大廈是金茂的商業(yè)代表作，項(xiàng)目單體建筑面積達(dá)29萬(wàn)平方米，是集現(xiàn)代化辦公樓、五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、娛樂(lè)、商場(chǎng)等設(shè)施于一體的多功能型摩天大樓。
中國(guó)金茂官網(wǎng)資料顯示，金茂大廈獲得由美國(guó)綠色建筑委員會(huì)（USGBC）頒發(fā)的“能源與環(huán)境先鋒獎(jiǎng)之既有建筑：運(yùn)營(yíng)與維護(hù)”（LEED for Building Operation & Maintenance: Existing Buildings）鉑金級(jí)認(rèn)證。其3-50層國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，在能源消耗、室內(nèi)空氣質(zhì)量、生態(tài)、環(huán)保等方面，為租戶提供高質(zhì)量、低維護(hù)、健康舒適的環(huán)境。
金茂偏愛(ài)綠色金融，據(jù)上交所披露，2022年至今，該公司申請(qǐng)發(fā)行的ABS共計(jì)七項(xiàng)，擬發(fā)行金額272.59億元，其中四筆債券為碳中和綠色債，擬發(fā)行金額共計(jì)239.78億元，占到近九成。
對(duì)金茂而言，綠色債券產(chǎn)品可以使社會(huì)盈余資金直接進(jìn)入到綠色產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，減少銀行間接募資方式的交易成本。同時(shí)，碳中和債券作為綠色金融工具，在政策的支持下，有利于降低其融資成本。
盡管借道綠債發(fā)行了大額碳中和CMBS，但根據(jù)規(guī)定，碳中和債券募集資金將定向用于支持相關(guān)綠色建筑項(xiàng)目改造升級(jí)、節(jié)能減排技術(shù)應(yīng)用及其它符合碳中和標(biāo)準(zhǔn)的投資活動(dòng)。
在房企融資閘口還未完全放開(kāi)的情形下，作為央企的金茂盡管具備一定先天優(yōu)勢(shì)，但總體來(lái)說(shuō)也擺脫不了手頭緊張的情況。
城市運(yùn)營(yíng)商邏輯與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不太一樣，前者項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本高，對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力要求更高。對(duì)金茂來(lái)說(shuō)，即使相對(duì)而言在同梯隊(duì)房企中已算財(cái)力雄厚，但也需要看得見(jiàn)的血液及時(shí)回流。
實(shí)力雄厚如金茂，也不得不面臨節(jié)衣縮食的境況。2023年12月6日，穆迪將中國(guó)金茂“Baa3”發(fā)行人評(píng)級(jí)下調(diào)至“Ba1”；并將其擔(dān)保、由全資子公司發(fā)行的美元票據(jù)評(píng)級(jí)由“Baa3”下調(diào)至“Ba1”，有擔(dān)保優(yōu)先股評(píng)級(jí)由“Ba2”下調(diào)至“Ba3”；評(píng)級(jí)展望由下調(diào)觀察調(diào)整為“負(fù)面”。
穆迪表示，中國(guó)金茂的銷(xiāo)售和毛利率下降，在市場(chǎng)波動(dòng)環(huán)境下債務(wù)杠桿高企。
截至2023年6月末，中國(guó)金茂流動(dòng)負(fù)債有1906.45億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)177.89億元。不過(guò)，其賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有329.19億元，短期償債風(fēng)險(xiǎn)不大，流動(dòng)性較好。
去年9月，金茂宣布掛牌金茂（北京）置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)28.02億元。資料顯示，金茂北京置業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)金茂北京威斯汀大酒店，項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)燕莎商圈，曾于2008年6月開(kāi)業(yè)。最終，項(xiàng)目以底價(jià)被北京渤海潤(rùn)澤商業(yè)管理有限公司競(jìng)得。
而與此同時(shí)，金茂在土地端依然維持較為積極的投資策略，僅去年四季度就先后在西安、蘇州、上海、寧波、杭州獲取項(xiàng)目。值得一提的是，這個(gè)過(guò)程中金茂數(shù)次采用了合作的方式獲取項(xiàng)目，比如以聯(lián)合體形式出資28億元受讓上海浦東新區(qū)上海國(guó)際旅游度假區(qū)地塊。
融資方面，去年10月金茂在上交所申請(qǐng)的50億元小公募債終止，但該公司仍憑借資金優(yōu)勢(shì)在11月將方興光耀有限公司所發(fā)行的3億美元4.875%次級(jí)擔(dān)保永久資本證券全部贖回。
更具標(biāo)志性的或許是REITs產(chǎn)品的試水。
作為城市運(yùn)營(yíng)商，中國(guó)金茂已經(jīng)交付了二十余個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，如知名的長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城，其中長(zhǎng)沙覽秀城已被金茂裝入資產(chǎn)包發(fā)行公募REITs，成為金茂在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“募投管退”全鏈條資本運(yùn)作的標(biāo)桿案例。
觀點(diǎn)新媒體了解，去年10月底，華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金成為首批四只消費(fèi)REITs之一進(jìn)行申報(bào)，并于一個(gè)月后獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。至今年1月底，金茂的REITs基金合同正式生效，募集資金10.68億元。
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