觀點網 港股年報季接近尾聲，3月27日，中國金茂發(fā)布2023年業(yè)績公告。
（中國金茂2023年業(yè)績發(fā)布會現場）
2023年，全國商品房銷售面積同比下降8.5%，商品房銷售額同比下降6.5%，百強房企全年累計銷售操盤規(guī)模同比降低16.5%，行業(yè)壓力仍在。
在這樣的深度調整期，剛結束的2023年，中國金茂完成了對經營業(yè)務及組織結構調整優(yōu)化。同時，圍繞建筑科技，中國金茂推動完善科技系統(tǒng)，完成金茂府3.0升級，進一步鞏固科技IP核心競爭力。
就在一周前，中國金茂才剛發(fā)布了全新產品系列“金玉滿堂”，作為開年來第一家發(fā)布產品戰(zhàn)略的企業(yè)，此舉也為行業(yè)注入信心。
而這些都是金茂“迎變”市場系列舉措中的一角。
中國金茂董事長張增根在業(yè)績會上表示：“房地產企業(yè)將由高杠桿、高周轉模式向低杠桿、低周轉的精細化運作模式轉變，率先完成輕資產多元化轉型，具備綜合開發(fā)能力的房企將迎來盈利水平的提升。為此，中國金茂提出了‘一核三聚焦’的戰(zhàn)略方向，并積極擁抱變革、精進專業(yè)能力、做到提質增效，為推動公司長期穩(wěn)定高質量發(fā)展奠定基礎。”
2024年，行業(yè)市場仍處修復階段，而“好房子”是地產下半場破局之道，中國金茂憑借產品升級和多元業(yè)務韌性，也對公司的未來發(fā)展充滿信心。
住開基本盤
剛結束的2023年，房地產聚焦“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，在市場變革機遇下，中國金茂實現銷售金額1412億元，銷售規(guī)模位居行業(yè)前列。全年回款金額1473億元，回款率104%，較去年同比持平。
全年的銷售金額中，一二線城市簽約占比超88%，北京、上海、青島均創(chuàng)下單城破百億的簽約業(yè)績，中國金茂住宅公寓平均簽約單價約2.1萬/平方米。
土拍市場仍呈下行態(tài)勢，中國金茂把握市場機會，在上海、天津、蘇州、青島、寧波、太原等一二線及省會城市繼續(xù)增加土地儲備，新獲取優(yōu)質項目貨值近680億元，為該公司的未來發(fā)展提供有力保障。
新增土儲質量也均獲得行業(yè)認可。例如，去年12月28日出讓的寧波東部新城明湖宅地，在134輪鏖戰(zhàn)后，中國金茂以40.74億元的價格拿下，溢價率19.51%，樓面價28008元/平方米。
該地塊吸引保利、綠城等多家知名房企報名，地塊所在片區(qū)也為寧波市高端住宅第一梯隊，項目利潤空間可觀，去化風險可控。
根據觀點指數統(tǒng)計，2023年中國金茂新增權益土儲123.3萬平方米，行業(yè)排名第15位，較去年同期提升4個名次。
數據顯示，2023年1-12月，中國金茂累計實現簽約銷售建筑面積約828.34萬平方米；截至期末，錄得已認購（未簽約）物業(yè)銷售金額共計35.92億元。
商務租賃與零售商業(yè)運營業(yè)務方面，中國金茂全年實現租金收入18.02億元，同比提升16.18%。
在消費及旅游板塊復蘇的帶動下，中國金茂的酒店經營收入取得大幅增長，已恢復至2019年水平。實現全年收入20.8億元，同比提升80.4%。截至期末，金茂擁有11所豪華酒店，共計3843間客房。
上市平臺金茂服務也保持穩(wěn)定的收入增長。于2023年，收入同比增長11%。截至期末，金茂服務總合約建筑面積約1.064億平方米，管理501個物業(yè)項目，總在管建筑面積約8420萬平方米，包括321個住宅社區(qū)和180個非住物業(yè)。
整體來看，中國金茂全年收入達724.04億元，城市運營與物業(yè)服務、商務租賃與零售商業(yè)運營、酒店經營、金茂服務以及其他分別貢獻85%、2%、3%、4%、6%的收入。
就在近日，上海、深圳對“7090政策”松綁，日益增長的多元化改善性住房需求，已成為行業(yè)共識。
2024年，中國金茂也將落地城市運營商管理新模式，著力推進“產品升級”主題年工作。在中國金茂看來，房地產行業(yè)正向高質量、新科技、好服務轉變，構建行業(yè)發(fā)展新模式潛力巨大。
中國金茂提出“一核三聚焦”的發(fā)展戰(zhàn)略，即以高品質開發(fā)為核心，聚焦精品持有、高端服務、建筑科技業(yè)務。通過開發(fā)業(yè)務整合提效、非開發(fā)業(yè)務優(yōu)化聚焦，實現多業(yè)務板塊的協(xié)同穩(wěn)健發(fā)展。
截至報告期末，中國金茂持有的城市運營、物業(yè)開發(fā)、商務租賃及零售商業(yè)、酒店經營項目數量為382個，較上期末增加19個；未結算面積約8360萬平方米。
協(xié)同發(fā)展提質
基于優(yōu)質物業(yè)積累和企業(yè)信用背書，中國金茂繼續(xù)發(fā)揮融資端的優(yōu)勢，自2023年以來，積極拓展多種資金籌集管道。
2023年2月發(fā)行境內交易所公司債券人民幣17億元、票面利率3.8%；2023年3月發(fā)行銀行間市場中期票據人民幣5億元，票面利率3.7%；2023年4月發(fā)行銀行間市場中期票據人民幣25億元，票面利率3.6%；2023年7月發(fā)行銀行間市場中期票據人民幣25億元，票面利率3.53%。
同時以金茂大廈為基礎資產，注冊總儲架規(guī)模為人民幣100億的碳中和CMBS產品，并于2023年3月在境內成功首發(fā)人民幣30億元，票面利率4.68%；于2023年4月再次發(fā)行人民幣35.01億元，票面利率3.60%。
2023年，正值消費基礎設施公募REITs獲準發(fā)行，中國金茂也參與到首批項目申報。11月26日，華夏金茂購物中心REIT正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并在上交所審核通過。
該項目底層資產為長沙金茂覽秀城，是中國金茂首個城市級商業(yè)力作。其位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，可租賃面積超6萬平方米。
長沙覽秀城于2016年底開業(yè)，至今已成為具有穩(wěn)定收益的成熟購物中心項目。2020-2022年度，長沙覽秀城銷售額和運營收入復合增長率分別達到21.53%和31.27%，客流密度已達0.42人/平方米，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。
而值得注意的是，伴隨消費基礎設施REITs項目的上市，商業(yè)資產“投融管退”閉環(huán)打通，后續(xù)還有機會注入更多優(yōu)質項目資產，而資金置出也將助力商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略落地，提高企業(yè)資金利用效率，進一步改善財務健康水平。
事實上，作為行業(yè)領先的城市運營商，中國金茂繼續(xù)保持了“三道紅線”全綠檔。該集團一年內到期債務占比降低至19%，平均債務期限為5.62年，債務結構持續(xù)優(yōu)化。
與此同時，中國金茂外幣債務占比降至29%，匯率變動影響降低。截至報告期末，中國金茂現金和現金等價物309.2億元，年內平均融資成本為4.3%。
近期，滬深北交易所同時就可持續(xù)發(fā)展報告披露指引公開征求意見，鼓勵A股上市公司發(fā)布可持續(xù)發(fā)展報告或ESG報告。此舉也被廣泛解讀為ESG強制披露“倒計時”。
作為香港交易所上市企業(yè)，中國金茂在ESG相關工作和成效方面均要領先一步，或許也可為行業(yè)提供借鑒。
數據顯示，截至2023年末，中國金茂累計獲得綠色建筑類認證或標識共計308個，涉及國內外9達綠色認證與標識類別，包括WELL健康建筑認證、Fitwel健康建筑認證、LEED綠色建筑認證等。
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