文/建緯(昆明)律師事務(wù)所鄧璐瑤
2010年,商業(yè)地產(chǎn)成為了備受關(guān)注的焦點(diǎn)。4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)一系列政策調(diào)控住宅地產(chǎn),政策在對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的買賣上作了明確且嚴(yán)格的規(guī)定,然而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻沒有諸多的條條框框,使得我們?cè)谧≌弑淮罅κ站o的同時(shí)看見了商業(yè)地產(chǎn)的曙光。
根據(jù)每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略和發(fā)展階段的不同,它在開發(fā)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)時(shí),選擇的模式也會(huì)不一樣,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大致分為三種模式:一是純銷售模式。在早期,開發(fā)商為了快速套現(xiàn),通常采取這種模式。二是租售并舉模式。開發(fā)商對(duì)一部分物業(yè)采取出租模式,對(duì)另一部分物業(yè)采取銷售模式,并且通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲得利潤(rùn);三是自持物業(yè)模式(純物業(yè)經(jīng)營(yíng))。開發(fā)商通過合理的商業(yè)運(yùn)作,可以獲取穩(wěn)定收益,這是目前許多開發(fā)商看好的運(yùn)作模式。
從銷售到自持
在純銷售模式下,房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢,開發(fā)商即向物業(yè)管理公司辦移交,之后輕松離場(chǎng),移師別處做新項(xiàng)目。開發(fā)商與業(yè)主、與這塊土地及所建項(xiàng)目,就不再有直接的、深度的利益關(guān)系。因此業(yè)界有句戲語:“開發(fā)商就是豆腐老板,做一板,賣一板,清一板!逼鋵(shí),開發(fā)商認(rèn)真負(fù)責(zé)地把事情做到順利交付,自然是盡了法定的義務(wù),順利售罄隨即被當(dāng)成是功德圓滿。其中涉及的法律問題即為商品房買賣的法律問題,因篇幅所限,本文對(duì)此不展開討論。
而在租售并舉模式下,對(duì)于出售的部分,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇有實(shí)力且自用的公司,選擇購買對(duì)象其實(shí)就是為自己選擇合作伙伴。
商業(yè)自持物業(yè)模式又分為兩種,一是“初始自持”,就是開發(fā)商一開始就規(guī)劃自己持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)。它不是政府規(guī)劃建設(shè)的配套項(xiàng)目,也不是因銷售不暢而被自持的物業(yè)產(chǎn)品。自持物業(yè)與獲取土地越來越難、所付代價(jià)越來越高有著密不可分的關(guān)系;與房地產(chǎn)融資難度增大、規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)有著密不可分的關(guān)系。
“初始自持”,是一種有意識(shí)的主動(dòng)持有行為。這種自持,有望給開發(fā)商帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收益,有望提升區(qū)域的價(jià)值。這種模式在開發(fā)商資金雄厚的背景下,可以順利運(yùn)行并得到長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定的利益,因此受到越來越多開發(fā)商的青睞。但自持物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng),有著明顯區(qū)別于開發(fā)建設(shè)的特性,這對(duì)于開發(fā)商而言也是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。其中涉及的法律問題主要為物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)的法律問題,因篇幅所限,本文對(duì)此亦按下不表。
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