文/建緯（昆明）律師事務(wù)所鄧璐瑤

2010年，商業(yè)地產(chǎn)成為了備受關(guān)注的焦點(diǎn)。4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)一系列政策調(diào)控住宅地產(chǎn)，政策在對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的買賣上作了明確且嚴(yán)格的規(guī)定，然而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻沒有諸多的條條框框，使得我們?cè)谧≌弑淮罅κ站o的同時(shí)看見了商業(yè)地產(chǎn)的曙光。

根據(jù)每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略和發(fā)展階段的不同，它在開發(fā)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，選擇的模式也會(huì)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大致分為三種模式：一是純銷售模式。在早期，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，通常采取這種模式。二是租售并舉模式。開發(fā)商對(duì)一部分物業(yè)采取出租模式，對(duì)另一部分物業(yè)采取銷售模式，并且通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲得利潤(rùn)；三是自持物業(yè)模式（純物業(yè)經(jīng)營(yíng)）。開發(fā)商通過合理的商業(yè)運(yùn)作，可以獲取穩(wěn)定收益，這是目前許多開發(fā)商看好的運(yùn)作模式。

從銷售到自持

在純銷售模式下，房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢，開發(fā)商即向物業(yè)管理公司辦移交，之后輕松離場(chǎng)，移師別處做新項(xiàng)目。開發(fā)商與業(yè)主、與這塊土地及所建項(xiàng)目，就不再有直接的、深度的利益關(guān)系。因此業(yè)界有句戲語：“開發(fā)商就是豆腐老板，做一板，賣一板，清一板�！逼鋵�(shí)，開發(fā)商認(rèn)真負(fù)責(zé)地把事情做到順利交付，自然是盡了法定的義務(wù)，順利售罄隨即被當(dāng)成是功德圓滿。其中涉及的法律問題即為商品房買賣的法律問題，因篇幅所限，本文對(duì)此不展開討論。

而在租售并舉模式下，對(duì)于出售的部分，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇有實(shí)力且自用的公司，選擇購買對(duì)象其實(shí)就是為自己選擇合作伙伴。

商業(yè)自持物業(yè)模式又分為兩種，一是“初始自持”，就是開發(fā)商一開始就規(guī)劃自己持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)。它不是政府規(guī)劃建設(shè)的配套項(xiàng)目，也不是因銷售不暢而被自持的物業(yè)產(chǎn)品。自持物業(yè)與獲取土地越來越難、所付代價(jià)越來越高有著密不可分的關(guān)系；與房地產(chǎn)融資難度增大、規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)有著密不可分的關(guān)系。

“初始自持”，是一種有意識(shí)的主動(dòng)持有行為。這種自持，有望給開發(fā)商帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收益，有望提升區(qū)域的價(jià)值。這種模式在開發(fā)商資金雄厚的背景下，可以順利運(yùn)行并得到長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定的利益，因此受到越來越多開發(fā)商的青睞。但自持物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)，有著明顯區(qū)別于開發(fā)建設(shè)的特性，這對(duì)于開發(fā)商而言也是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。其中涉及的法律問題主要為物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)的法律問題，因篇幅所限，本文對(duì)此亦按下不表。

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