觀點(diǎn)指數(shù) 新增供應(yīng)集中高能級(jí)城市，樣本企業(yè)貢獻(xiàn)超七成 隨著2023年逐漸走進(jìn)尾聲，零售商業(yè)市場上的新項(xiàng)目供應(yīng)相較上個(gè)報(bào)告期回升，但仍未迎來年末供應(yīng)潮。樣本企業(yè)開業(yè)積極性有所提升，入市項(xiàng)目占總項(xiàng)目的近七成。

珠海萬達(dá)對(duì)賭壓力解除，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批復(fù) 資本市場上，期內(nèi)萬達(dá)迎來重要變動(dòng)，珠海萬達(dá)商管獲太盟投資集團(tuán)再投資，對(duì)賭壓力得以解除。此外，隨著國內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的持續(xù)推進(jìn)，期內(nèi)樣本企業(yè)的三支消費(fèi)REITs均獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，最快會(huì)在月內(nèi)進(jìn)行公開發(fā)售。

項(xiàng)目店鋪引入動(dòng)作變少，高端零售品牌跨界成風(fēng) 觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，相較上個(gè)報(bào)告期，樣本項(xiàng)目店鋪引入的熱度有所下降，引入店鋪和業(yè)態(tài)類型有所減少。不過，部分高端品牌有積極的跨界動(dòng)作，不斷尋求傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的突破。

新增供應(yīng)集中高能級(jí)城市，樣本企業(yè)貢獻(xiàn)超七成

供應(yīng)市場上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)全國范圍內(nèi)共開業(yè)26個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，總體量超過240萬平方米，對(duì)比上個(gè)報(bào)告期供應(yīng)量有所回升，但目前仍未達(dá)到年內(nèi)供應(yīng)高峰。

從觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)到的預(yù)計(jì)開業(yè)項(xiàng)目情況來看，12月下旬將有大批量項(xiàng)目集中入市，以迎接即將到來的圣誕、元旦、春節(jié)等重要假日，市場會(huì)迎來年末供應(yīng)潮。

城市分布上，期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目集中分布于二線及以上能級(jí)城市。一線城市中，除深圳外其余三個(gè)城市均有新項(xiàng)目開出，其中上海期內(nèi)新增供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量和體量最多，均為樣本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開出。

二線及以下城市方面，三亞和西安期內(nèi)有超過一個(gè)項(xiàng)目入市，這兩個(gè)城市也是近年來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)落地新項(xiàng)目的熱門選擇。

其中，三亞是免稅旅游城市，除滿足本地商業(yè)需求外，更多是以旅游商務(wù)人群為目標(biāo)客群，因此開業(yè)項(xiàng)目和其他城市有區(qū)別，免稅旅游屬性更強(qiáng)。如三亞海旅超體是海旅免稅旗下首創(chuàng)大型旅游零售會(huì)員店，其基因來自海旅免稅城。

而西安作為西北重要的都會(huì)城市，加之文化旅游資源豐富，同樣吸引了不少企業(yè)在此發(fā)展項(xiàng)目，如太古地產(chǎn)的西安太古里、北京華聯(lián)旗下的西安SKP等。

樣本企業(yè)方面，包括華潤萬象生活、吉寶置業(yè)在內(nèi)的11家樣本企業(yè)有新項(xiàng)目開出，供應(yīng)體量占到總體量的7成以上。其中華潤萬象生活和龍湖集團(tuán)分別有4個(gè)和3個(gè)項(xiàng)目入市，是貢獻(xiàn)較多的企業(yè)。

與以往不同，期內(nèi)華潤萬象生活的萬象匯系列入市較為積極。根據(jù)定位，該系列項(xiàng)目主要位于一二線城市中心或三線城市核心地段，屬于華潤旗下中端系列產(chǎn)品。

龍湖期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目除天街外，更多是星悅薈系列。資料顯示，該產(chǎn)品線體量主要以3萬-5萬平方米為主，為居民社區(qū)等提供靈活多樣的商業(yè)搭配，滿足社區(qū)居民、商務(wù)白領(lǐng)或周邊人群的生活購物需求，目前已相繼在重慶、北京、上海等城市落地相關(guān)項(xiàng)目。

而領(lǐng)展也迎來了內(nèi)地久違的零售商業(yè)項(xiàng)目廣州天河領(lǐng)展廣場，由此前領(lǐng)展收購的太陽新天地項(xiàng)目改造而來。該項(xiàng)目以家庭客群為一級(jí)消費(fèi)群體，引入天河首家Meland Club，有超過2000㎡、跨2個(gè)樓層的超大空間，打造集兒童游樂、親子互動(dòng)、特色活動(dòng)、親子餐廳于一體的綜合型親子互動(dòng)成長空間，與周邊項(xiàng)目形成一定差異性。

珠海萬達(dá)對(duì)賭壓力解除，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批復(fù)

期內(nèi)，樣本企業(yè)的輕資產(chǎn)熱度有所下降，僅愛琴海集團(tuán)及龍湖集團(tuán)有新增簽約項(xiàng)目。愛琴海與利亨投資成功簽約，將打造天津北辰愛琴海購物中心，而龍湖則與上海寶山區(qū)簽約，將打造高鐵寶山站TOD項(xiàng)目。

延續(xù)此前趨勢，龍湖簽約的項(xiàng)目具備較強(qiáng)的TOD屬性，位于交通樞紐的優(yōu)越區(qū)位。據(jù)了解，龍湖目前在上海市寶山區(qū)已布局了寶山天街綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2017 年開業(yè)，日均客流超過 6萬人，是北上海高客流量商業(yè)綜合體的代表。

與此同時(shí)，期內(nèi)部分樣本企業(yè)傳來項(xiàng)目交易的消息。寶龍集團(tuán)旗下的青島項(xiàng)目已被達(dá)翁集團(tuán)收購，項(xiàng)目體量18萬平方米。雖然單個(gè)項(xiàng)目的出售對(duì)現(xiàn)金流的改善有限，但至少能讓寶龍緩解一定的經(jīng)營壓力。

此外，還有市場消息稱，近期珠海萬達(dá)商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達(dá)集團(tuán)擬出售旗下位于一二線城市的萬達(dá)廣場以換取流動(dòng)資金，目前在和險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)洽談。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，出于資金壓力，萬達(dá)今年陸續(xù)出售了不少項(xiàng)目，其中就包括廣西合浦萬達(dá)廣場、上海周浦萬達(dá)廣場等。

久未上市的珠海萬達(dá)商管也有最新動(dòng)態(tài)傳來，太盟將聯(lián)合其他投資者在珠海萬達(dá)商管2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對(duì)珠海萬達(dá)商管再投資。至此，在珠海萬達(dá)商管赴港上市的最后期限來臨之前，上市對(duì)賭壓力消除。

不過按照新協(xié)議，大連萬達(dá)商管持股40%，為單一最大股東，太盟投資等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，總計(jì)持股60%。

消費(fèi)基礎(chǔ)REITs方面，報(bào)告期內(nèi)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。除華夏金茂購物中心REIT募集份額總額為4億份之外，其余2只均為10億份，獲批的3只最快將在12月中旬公開發(fā)售。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，消費(fèi)類REITs的回報(bào)較大程度取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的恢復(fù)、消費(fèi)者的購物偏好、商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置以及商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的運(yùn)營管理能力等因素，需要較長運(yùn)營周期。

而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商是否發(fā)行公募REITs，需要綜合考慮發(fā)行成本和資金使用的靈活性，因此短期內(nèi)消費(fèi)REITs落地對(duì)企業(yè)整體融資環(huán)境影響或有限，更多是利好部分手握優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的企業(yè)。

項(xiàng)目品牌引入熱度下滑，高端零售品牌跨界成風(fēng)

期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本項(xiàng)目店鋪引入熱度相較上個(gè)報(bào)告期有所下降，主要表現(xiàn)為引入店鋪和業(yè)態(tài)類型的減少。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)樣本項(xiàng)目引入店鋪數(shù)量較少，多為知名國外品牌的高能級(jí)店鋪，如瑞典高端相機(jī)品牌哈蘇全球首家獨(dú)立門店落地成都太古里。此外店鋪類型也較為多元，僅首店就囊括了全球首店、全國首店及區(qū)域首店，城市首店反而相對(duì)欠缺。

業(yè)態(tài)品牌類型上，在零售和餐飲兩大類別下，餐飲業(yè)態(tài)的比例較高，占到近4成，而零售方面則主要是服飾鞋履、香水，此外還有小眾配飾品牌。值得注意的是，零售品牌跨界餐飲的案例于期內(nèi)較為突出，如國內(nèi)首家迪奧咖啡館（CAFé DIOR）于上海前灘太古里正式開業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，這類做法對(duì)于高端品牌來說已成為潮流。資料顯示，此前Maison Margiela在成都遠(yuǎn)洋太古里的全球首家咖啡店于去年6月開幕，同年11月奢侈腕表品牌IWC也在上海開設(shè)了一間品牌咖啡館。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，奢侈品跨界布局咖啡賽道背后，更多是通過完善門店設(shè)施來提升消費(fèi)者體驗(yàn)感，并持續(xù)吸引高端客流。從咖啡這類品牌來看，近年來一直維持較高熱度，因此具備短時(shí)間提升曝光率和新鮮感的作用，此外還能為消費(fèi)者提供購物之外的附加VIP服務(wù)。

據(jù)了解，期內(nèi)正式開業(yè)的迪奧咖啡館早在今年9月底就已完成裝修，彼時(shí)尚未對(duì)外開放，僅邀請(qǐng)部分DIOR客人，11月上旬才正式對(duì)外開放。

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