關(guān)鍵時(shí)候突插一腳，呈貢房地產(chǎn)市場(chǎng)又增新變數(shù)

上周，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的新聞，是等了大半年的配售型保障房突然要開(kāi)始發(fā)售了。令人奇怪的是，率先上市銷售的，并不是去年第一個(gè)開(kāi)工的呈貢吳家營(yíng)片區(qū)項(xiàng)目，也不是去年初集中劃撥用地的其他7個(gè)項(xiàng)目，而是原來(lái)從沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)的呈貢觀山苑。

觀山苑2015年開(kāi)工，2021年全部竣工

觀山苑本來(lái)是回遷房項(xiàng)目，房子早就蓋好，甚至都已完成竣工，但只是在3年前安置了400多戶雨花社區(qū)拆遷戶，其余大部分仍閑置，算起來(lái)至少還有上千套，比去年劃撥土地從頭開(kāi)始建設(shè)的所有配售型保障房項(xiàng)目都要多。

根據(jù)觀山苑釋放的信息，項(xiàng)目銷售定價(jià)為4980元/平米，遠(yuǎn)低于呈貢新建商品房。在樓市好不容易看到曙光，剛剛出現(xiàn)回暖跡象的時(shí)候，突然放出近兩千套價(jià)格不到5000元的新房，對(duì)市場(chǎng)不可能不造成沖擊。

尤其是觀山苑出現(xiàn)在市場(chǎng)容量本就小于其他幾個(gè)區(qū)的呈貢，而且呈貢本身還有另一個(gè)配售型保障房項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)中，該項(xiàng)目前段時(shí)間已經(jīng)封頂，要不了多久也將發(fā)售，屆時(shí)呈貢的配售型保障房源就有超過(guò)2000套，并不是個(gè)小數(shù)目。

呈貢吳家營(yíng)的配售型保障房項(xiàng)目已全部封頂

呈貢的人口就那么多，新房需求就那么大，本來(lái)現(xiàn)有在售商品房項(xiàng)目就不少，好多樓盤都賣得很慢，價(jià)格也一降再降，今年還將有至少兩個(gè)新項(xiàng)目上市，現(xiàn)在好幾千套低價(jià)的配售型保障房又要分走一大塊蛋糕，商品房項(xiàng)目的日子就更難了。

有人說(shuō)呈貢這兩個(gè)配售型保障房項(xiàng)目都是針對(duì)特定人群的，一般人買不到，不會(huì)對(duì)其他項(xiàng)目造成多大影響。言下之意，是說(shuō)買配售型保障房的人本來(lái)也不會(huì)買商品房，所以即便沒(méi)有配售型保障房項(xiàng)目，這部分人也不會(huì)去買商品房。

這么說(shuō)實(shí)在是太天真了。呈貢尚未開(kāi)始發(fā)售的新建配售型保障房項(xiàng)目也許有保障特定購(gòu)房人群的考慮，但觀山苑顯然不是，上千套住房，開(kāi)發(fā)商巴不得符合條件的人都來(lái)買。

呈貢由于撤縣設(shè)區(qū)時(shí)間不是很長(zhǎng)，人口比較少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不如主城四區(qū)，企業(yè)也比較少，所以政府公務(wù)員、大學(xué)醫(yī)院等事業(yè)單位職工一向是呈貢購(gòu)房的主力，假如像有些人所說(shuō)，其中一部分再分流購(gòu)買配售型保障房，勢(shì)必造成商品房購(gòu)買人群數(shù)量減少。

對(duì)于呈貢的商品房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，好幾千潛在購(gòu)買者轉(zhuǎn)頭去買配售房，配售房的價(jià)格又遠(yuǎn)低于商品房，肯定會(huì)讓呈貢本來(lái)就脆弱的房?jī)r(jià)進(jìn)一步失去支撐。

觀山苑現(xiàn)房發(fā)售，價(jià)格又低，對(duì)呈貢房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不小

還有人認(rèn)為，呈貢的新建住宅庫(kù)存量較低，庫(kù)存去化時(shí)間是五個(gè)城區(qū)中最短的，區(qū)區(qū)兩個(gè)配售型保障房項(xiàng)目不會(huì)對(duì)市場(chǎng)整體供求造成多大影響。

關(guān)于呈貢的新房庫(kù)存去化時(shí)間短的真相，云南房網(wǎng)會(huì)在接下來(lái)的文章中進(jìn)行分析，本文暫不贅述�？梢钥隙ǖ氖�，呈貢本來(lái)項(xiàng)目就不太多，市場(chǎng)規(guī)模也有限，像觀山苑這種有上千套房源的項(xiàng)目殺入市場(chǎng)上，價(jià)格比別人便宜一大截，盡管位置遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但仍舊像房間里突然出現(xiàn)的大象，不可能被忽視。

觀山苑本來(lái)是回遷房，卻被改為配售型保障房并突然推向市場(chǎng)，雖然觀山苑本身找到了市場(chǎng)出路，開(kāi)發(fā)商獲得政策馳援，可是卻帶來(lái)了新的市場(chǎng)不穩(wěn)定因素，難免顧此失彼。同時(shí)，一個(gè)早就確定為回遷房的項(xiàng)目，卻長(zhǎng)期大量空置，不得不借助政策改為配售房來(lái)消化，也暴露了項(xiàng)目在立項(xiàng)上的問(wèn)題。

據(jù)云南房網(wǎng)了解，接下來(lái)可能還會(huì)有其他原計(jì)劃作為安置房的項(xiàng)目，也將改為配售型保障房上市發(fā)售，再加上規(guī)模比觀山苑更大，早已確定改為配售房的世博車輛段上蓋項(xiàng)目，搞不好在今年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上，配售房會(huì)成為黑天鵝。

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