今年呈貢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)就是看邦泰和中通的“二人轉(zhuǎn)”，因?yàn)閮杉夜径荚谀瓿跻鐑r(jià)競(jìng)得了多個(gè)地塊，而且地塊條件都不錯(cuò)，項(xiàng)目進(jìn)度也差不多，將成為今年呈貢新房供應(yīng)的主力。
但幾乎在同期拿地后，邦泰的進(jìn)度顯得更為迅速，上周，邦泰兩個(gè)項(xiàng)目都已過(guò)規(guī)，產(chǎn)品形態(tài)公開(kāi)，相關(guān)宣傳也已展開(kāi)。
相比而言，中通投資的聲量就要小很多，新項(xiàng)目尚未過(guò)規(guī)，產(chǎn)品形態(tài)未知，倒是案名已經(jīng)公布——中通聯(lián)大書(shū)山，感覺(jué)要打教育牌。雖然公開(kāi)信息不多，但聯(lián)大書(shū)山的建設(shè)速度并不慢，拿地后就迅速開(kāi)工，一個(gè)星期前云南房網(wǎng)看到的狀況是其中一個(gè)地塊的基坑挖掘已經(jīng)成形，另一個(gè)地塊正在打樁，很快也將進(jìn)行基坑施工。
中通聯(lián)大書(shū)山施工進(jìn)度很快，其中一個(gè)地塊已經(jīng)完成基坑開(kāi)挖
另外，從工地圍擋上公示的項(xiàng)目總平圖可以看出，聯(lián)大書(shū)山三個(gè)地塊都是圍合式布局，規(guī)劃了19棟9-11層住宅，總共建設(shè)725套住宅，地上建筑面積約7.8萬(wàn)平米。
既然項(xiàng)目已經(jīng)在大規(guī)模施工，工地上也公布了總平圖，估計(jì)聯(lián)大書(shū)山很快也會(huì)過(guò)規(guī)，屆時(shí)更多產(chǎn)品細(xì)節(jié)就會(huì)公開(kāi)，到底是不是第四代住宅也就能一目了然。
總的來(lái)說(shuō)，中通拿地后對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)其實(shí)并不亞于邦泰地產(chǎn)，只不過(guò)作為本土公司，此前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不多，又不擅長(zhǎng)營(yíng)銷，所以雖然報(bào)規(guī)落后于邦泰，可是施工卻比較急，以至于工地圍擋甚至沒(méi)有來(lái)得及進(jìn)行任何包裝，更不要說(shuō)釋放其他信息，但估計(jì)項(xiàng)目正式上市銷售應(yīng)該和邦泰兩個(gè)項(xiàng)目差不多。
正在趕工的中通聯(lián)大書(shū)山甚至來(lái)不及進(jìn)行工地圍擋包裝
聯(lián)大書(shū)山抓緊趕工，目的當(dāng)然是想盡早上市銷售，許多人認(rèn)為這是為了和邦泰比速度，但在云南房網(wǎng)看來(lái)，中通投資在中通世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目還有幾十萬(wàn)平米商業(yè)壓在手上，導(dǎo)致資金壓力比較大，需要新項(xiàng)目盡快上市銷售實(shí)現(xiàn)資金回血，才是聯(lián)大書(shū)山推速度的主要原因。
中通世紀(jì)廣場(chǎng)是中通投資在呈貢的第一個(gè)項(xiàng)目，與聯(lián)大書(shū)山隔街相望，目前已經(jīng)竣工，但寫字樓、公寓和商鋪大部分都沒(méi)有賣掉，占用了巨量資金，這對(duì)中通投資來(lái)說(shuō)是不小的負(fù)擔(dān)。
中通世紀(jì)廣場(chǎng)屬于綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分占比巨大，其中不僅有高達(dá)201.8米的呈貢地標(biāo)級(jí)寫字樓，還有4棟高層公寓和1棟4層商業(yè)+公寓，總面積約34萬(wàn)平米（含地下），這些商業(yè)物業(yè)賣出去的只是少數(shù)，大部分還在中通投資手上，其中2082套由公寓改造的保租房只能長(zhǎng)期自持經(jīng)營(yíng)，大部分商業(yè)也是如此。寫字樓雖然可租可售，可是呈貢的寫字樓早已過(guò)剩，銷售困難，只能出租，但出租狀況并不理想，租金也很低。
中通世紀(jì)廣場(chǎng)引進(jìn)的地下生鮮市場(chǎng)
去過(guò)中通世紀(jì)廣場(chǎng)的人其實(shí)都對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)體量有很深的印象，項(xiàng)目沿彩云南路一側(cè)全部是商業(yè)建筑，4棟高層全玻璃幕墻的公寓看上去檔次不低，可是因?yàn)轶w量太大，不得不在去年將其中一部分改為保租房對(duì)外出租，房源多達(dá)2082套，是目前昆明房源最多的保租房項(xiàng)目。
保租房雖然能消化一部分公寓，可是因?yàn)楸Ｗ夥孔饨鸩⒉桓�，中通投資的收益有限，而且不得不長(zhǎng)期持有這部分保租房，投資難以快速收回。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，中通世紀(jì)廣場(chǎng)的純商業(yè)面積倒不是很大，主要是一樓底商以及負(fù)一層的商業(yè)街，目前一樓的出租狀況還可以，去年又在地下引入了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和海鮮市場(chǎng)，只不過(guò)如今海鮮一條街幾乎閑置，唯一一家仍在營(yíng)業(yè)的商家也說(shuō)生意一般，主要是呈貢的人少，居住又分散，來(lái)買海鮮的就更少了。
中通世紀(jì)廣場(chǎng)去年開(kāi)業(yè)的海鮮市場(chǎng)大部分店鋪空置
但對(duì)中通投資來(lái)說(shuō)，公寓轉(zhuǎn)為保租房后也算是有了出路，商業(yè)因?yàn)轶w量不是很大招商也還過(guò)得去，去年才竣工的寫字樓如何去化才是老大難。
中通世紀(jì)廣場(chǎng)寫字樓有201米，48層，建筑面積13萬(wàn)平米，去年之前外界還曾擔(dān)心會(huì)不會(huì)停工爛尾，因?yàn)槌守暤膶懽謽沁^(guò)剩嚴(yán)重，建蓋超高寫字樓投資很大收回投資卻很難，爛尾項(xiàng)目不少，比如中通世紀(jì)廣場(chǎng)附近的涌鑫哈佛中心就停工多年，但中通還是克服困難，完成了寫字樓建設(shè)，可是去化變現(xiàn)卻面臨極大挑戰(zhàn)。
如今中通投資采取租售兩步走的辦法進(jìn)行去化，定價(jià)也都不高，對(duì)外售價(jià)是8500元/平米，大大低于中通世紀(jì)廣場(chǎng)住宅的價(jià)格，但買家仍然不多；如果是租賃，月租只有36元/平米，而且包含物業(yè)費(fèi)。如果扣除物業(yè)成本，實(shí)際也就20多塊錢，連成本恐怕都難以覆蓋。
按照規(guī)劃，48層的中通世紀(jì)商務(wù)中心還有部分樓層是豪華酒店，而酒店物業(yè)只能自持。如今中通基本不怎么提引進(jìn)酒店的事。
中通世紀(jì)廣場(chǎng)沿彩云路一側(cè)全部是商業(yè)物業(yè)，包括超高寫字樓和4棟高層公寓
同行說(shuō)，要不是中通投資10多年前拿地的價(jià)格很低，平均每畝才160多萬(wàn)，樓面地價(jià)才幾百塊，住宅銷售時(shí)又趕上了呈貢的房?jī)r(jià)高峰，在住宅上賺了大錢，否則很可能沒(méi)錢完成200多米的超高寫字樓，可是即便如此，建設(shè)超高寫字樓和數(shù)千套公寓仍極大地占用了中通的資金。
所以中通投資的策略是繼續(xù)在附近開(kāi)發(fā)住宅，盡可能利用中通世紀(jì)廣場(chǎng)已經(jīng)建成的配套資源，比如學(xué)校、商業(yè)等，既增加住宅賣點(diǎn)，也讓新項(xiàng)目分?jǐn)?a href="http://www.kihtmr.com/house/view-1376.html" target="_blank">中通世紀(jì)廣場(chǎng)的商業(yè)投入，這才有了年初呈貢土拍時(shí)溢價(jià)搶地的舉動(dòng)，因?yàn)閷?duì)中通來(lái)說(shuō)，攤薄在該片區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生的巨大商業(yè)開(kāi)發(fā)成本，是一件必須做的事。
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