邦泰這么干，中通怎么辦？

上周末，邦泰映悅開(kāi)盤(pán)了，這是今年呈貢新城第一個(gè)新盤(pán)樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)賣(mài)得還不錯(cuò)�？硕�瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是首開(kāi)房源180套，但在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天中午就成交78套，算是今年首開(kāi)新盤(pán)中最出色的成績(jī)了。

邦泰映悅花園的中庭景觀(guān)

邦泰映悅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)亮眼，價(jià)格是最重要的因素，起價(jià)只要7276元每平米，比年初行業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的還要便宜一些。當(dāng)然實(shí)際成交均價(jià)并沒(méi)有這么低，大概每平米單價(jià)在8000-9000元。

乍看上去，邦泰映悅的價(jià)格比邦泰在呈貢的另外兩個(gè)項(xiàng)目還要貴一些，但邦泰映悅是新規(guī)設(shè)計(jì)，得房率更高，首開(kāi)的3個(gè)戶(hù)型，得房率都超過(guò)100%，其中面積最小的115平米戶(hù)型的擴(kuò)展面積達(dá)到27平米，是首開(kāi)3個(gè)戶(hù)型中得房率最高的，所以這個(gè)戶(hù)型也是成交最好的。

邦泰映悅首開(kāi)賣(mài)得最好的戶(hù)型

價(jià)格不高，得房率不低，又是最多17層的小高層，兩梯兩戶(hù)，小區(qū)配套、景觀(guān)也是邦泰在昆明一貫的水準(zhǔn)，驚喜比較多，地段總體也還不錯(cuò)，賣(mài)得好也就不難理解了。

但邦泰映悅低價(jià)入市，就給至今尚未取得預(yù)售證，但肯定也會(huì)在今年開(kāi)盤(pán)的中通聯(lián)大書(shū)山出了個(gè)不大不小的難題。

聯(lián)大書(shū)山取得土地的時(shí)間和邦泰映悅差不多，也是去年底今年初，所以?xún)蓚�(gè)項(xiàng)目差不多同時(shí)開(kāi)始建設(shè)，從年初云南房網(wǎng)實(shí)地探盤(pán)的情況看，聯(lián)大書(shū)山的建設(shè)進(jìn)展也是比較快的，前段時(shí)間還對(duì)外釋放了戶(hù)型圖等資料，開(kāi)始做銷(xiāo)售預(yù)熱。但比較意外的是聯(lián)大書(shū)山至今還沒(méi)有取得預(yù)售證，這就讓邦泰映悅在銷(xiāo)售上搶占了先機(jī)。

聯(lián)大書(shū)山的地段位置更好，規(guī)劃條件也更優(yōu)越，配套也更完善，自稱(chēng)是昆明首個(gè)第四代洋房項(xiàng)目，得房率比邦泰映悅更高，產(chǎn)品更能打，按道理售價(jià)應(yīng)該高于邦泰映悅才對(duì)，可是如果邦泰映悅的起價(jià)才7276元/平米，中通聯(lián)大書(shū)山又該如何定價(jià)呢？

中通聯(lián)大書(shū)山是昆明少有的雙地鐵項(xiàng)目

雖然聯(lián)大書(shū)山無(wú)疑是更優(yōu)秀的項(xiàng)目，可是首推的產(chǎn)品在面積段上卻與邦泰映悅的首開(kāi)戶(hù)型差不多，直接競(jìng)爭(zhēng)在所難免。邦泰映悅首推的是三個(gè)戶(hù)型，但115平米戶(hù)型和116平米戶(hù)型其實(shí)基本一樣，所以實(shí)際上只能算兩個(gè)戶(hù)型，另一個(gè)是137平米的四房。

聯(lián)大書(shū)山首推名義上是4個(gè)戶(hù)型，只不過(guò)是作為第四代住宅同一個(gè)戶(hù)型因?yàn)闃菍硬煌�花園位置有區(qū)別，實(shí)際戶(hù)型其實(shí)也是兩個(gè)，119平米的三房和129平米的四房。

因此，邦泰映悅和聯(lián)大書(shū)山的首推產(chǎn)品在戶(hù)型上面積段上幾乎重疊，面對(duì)的客群也很相似，所以聯(lián)大書(shū)山在定價(jià)上不可能高出邦泰映悅很多，否則銷(xiāo)售就要面臨困難。

這肯定不是聯(lián)大書(shū)山的開(kāi)發(fā)商中通投資愿意看到的局面。聯(lián)大書(shū)山本身是溢價(jià)拿地，樓面地價(jià)已經(jīng)到了3000多一平米，開(kāi)發(fā)第四代住宅成本又比較高，中通投資還指望這個(gè)項(xiàng)目資金回血，所以定價(jià)期望值不低，幾個(gè)月前云南房網(wǎng)曾分析認(rèn)為，中通聯(lián)大書(shū)山怎么也應(yīng)該賣(mài)到1萬(wàn)以上才算及格。

現(xiàn)在看來(lái)難度比較大。

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