觀點(diǎn)指數(shù) 企業(yè)開業(yè)積極性下滑，春節(jié)客流、銷售漲幅明顯 報(bào)告期內(nèi)，全國范圍內(nèi)入市的零售商業(yè)項(xiàng)目并不多，企業(yè)把更多的精力放在重大節(jié)假日項(xiàng)目的運(yùn)營上。借力春節(jié)假期的消費(fèi)力釋放，樣本企業(yè)旗下項(xiàng)目均錄得客流和銷售的雙增長，最大增幅超過30%。
港資內(nèi)地零售收入回升，商業(yè)REITs發(fā)行表現(xiàn)平淡 進(jìn)入財(cái)報(bào)季，港資率先發(fā)布了2023年相關(guān)業(yè)績，大部分企業(yè)內(nèi)地零售商業(yè)表現(xiàn)良好，錄得租金收入的較大幅度上升。商業(yè)REITs上，期內(nèi)迎來三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行，不過就發(fā)行首日表現(xiàn)來看，市場熱情不算高。
餐飲與服飾引入為主導(dǎo)，品牌的商場擴(kuò)張需求仍存 樣本項(xiàng)目方面，期內(nèi)品牌引入動作上，餐飲和服飾類業(yè)態(tài)較受歡迎，占比超過七成，其中不乏品牌的全國首店、城市首店。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，目前不少品牌的擴(kuò)張需求仍存，零售商業(yè)項(xiàng)目作為主要的載體依然機(jī)遇不小。
企業(yè)開業(yè)積極性下滑，春節(jié)客流、銷售漲幅明顯
報(bào)告期內(nèi)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，全國期內(nèi)共開業(yè)9個項(xiàng)目，總體量約93萬平方米，相比上個報(bào)告期有明顯下降。
城市分布上，一線城市中僅深圳有一個新項(xiàng)目入市，其余均分布于二三線城市。項(xiàng)目類型上，除購物中心外，街區(qū)商業(yè)、奧特萊斯等業(yè)態(tài)也有新項(xiàng)目開出，如貴陽的太平路潮匯街區(qū)及洛陽的熙市奧特萊斯購物中心。
樣本企業(yè)方面，期內(nèi)僅珠海萬達(dá)商管、招商商管、碧桂園文商旅有新項(xiàng)目入市。繼上個報(bào)告期推動大量項(xiàng)目于春節(jié)假期前入市后，企業(yè)的開業(yè)積極性有所下降。
不過期內(nèi)存量項(xiàng)目有不少改造的動作。期內(nèi)開業(yè)的招商蛇口招商花園城就由存量改造而來，2022年9月啟動改造，在今年1月正式全面亮相，改造后品牌業(yè)績提升明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目內(nèi)的周大福改造后坪效同比提升13%，萬寧坪效同比提升252%。
與此同時，樣本企業(yè)在春節(jié)假期的節(jié)日引流、提升銷售額上表現(xiàn)積極。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，大部分樣本企業(yè)期內(nèi)均錄得客流及銷售的雙向提升，最高漲幅超過30%。
如王府井集團(tuán)春節(jié)期間的總體規(guī)模銷售較上年同期增長12%，客流同比增長25%。其中，奧萊和購物中心業(yè)態(tài)規(guī)模銷售同比增幅近20%，客流同比增幅近30%。
至于未來發(fā)展，從目前披露的開業(yè)計(jì)劃來看，樣本企業(yè)在新的一年會繼續(xù)積極推動新項(xiàng)目入市，以旗下核心產(chǎn)品線為主。
樣本企業(yè)中，大悅城的擴(kuò)張步伐明顯加快。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，今年其預(yù)計(jì)將在廈門集美、深圳寶安、海南三亞、南昌西湖、北京海淀等地開業(yè)至少5座大悅城，體量均不低于10萬平方米，其中不少項(xiàng)目是大悅城在所在城市的商業(yè)首秀。
而華潤萬象生活2024年則擬開約16個商業(yè)體，分布上較為均衡，預(yù)計(jì)將于華南、華東、西南、華中、華北、西北等14座城市開業(yè)包括萬象城、萬象天地、萬象匯等不同產(chǎn)品線項(xiàng)目。
港資內(nèi)地零售收入回升，商業(yè)REITs發(fā)行表現(xiàn)平淡
期內(nèi)，以港資企業(yè)為主的部分樣本企業(yè)公布了2023年的整體業(yè)績，其中大部分均錄得零售物業(yè)收入的同比上漲，上升幅度在4%-20%之間。
（注：九龍倉、新鴻基、新世界中國為內(nèi)地投資物業(yè)收入，后兩者財(cái)報(bào)期為半年）
以恒隆地產(chǎn)為例，2023年其旗下的高端商場的收入上升9%，次高端商場收入維持去年的水平，但出租率逐步回升。
雖然恒隆整體業(yè)績表現(xiàn)不錯，但在高端商業(yè)上面臨的市場競爭同樣不小。業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，沈陽市府恒隆廣場2023年的收入下跌1%，此外出租率也有所下滑，截至2023年12月商場租出率下降6個百分點(diǎn)至81%，其余的高端商場則按年錄得6%至19%的收入增長。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，沈陽的高端商業(yè)市場上，市府恒隆廣場的最大競爭對手是沈陽萬象城，后者屬于華潤旗下的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，且早于市府恒隆廣場開業(yè)，代表品牌包括HERMES、LOUIS VUITTON、GUCCI、CARTIER、PRADA等，市場數(shù)據(jù)顯示其2023年的銷售額超過100億元。
除在內(nèi)地開發(fā)高端零售物業(yè)的港資外，以奧特萊斯為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)同樣錄得增長。以內(nèi)地五個奧萊項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的砂之船房托，2023年就錄得6.59億元的收入，同比2022年上升了約10.7%。
奧萊企業(yè)錄得業(yè)績增長的背后，離不開目前大眾消費(fèi)的變化，在“消費(fèi)降級、性價比消費(fèi)“
等趨勢帶動下，奧萊項(xiàng)目吸引了更多的消費(fèi)者前往。
以期內(nèi)的春節(jié)假期為例，王府井集團(tuán)旗下奧萊和購物中心業(yè)態(tài)，規(guī)模銷售實(shí)現(xiàn)同比增長近20%，客流同比增長近30%；首創(chuàng)奧萊旗下項(xiàng)目也在此期間迎來近200萬客流，銷售錄得21%的增長。
大宗交易市場上，零售商業(yè)的交易較以往活躍。期內(nèi)市場消息，凱德投資旗下凱德中國信托（CLCT）成功出售位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)附近的凱德MALL•雙井購物中心，交易價格為8.42億元。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，此次交易價格折合17023元/平米，較其最新評估值12454元/平方米提升了約36.7%，但仍低于凱德信托在北京及廣州等其他一線城市購物中心的單價。
2月9日領(lǐng)展也宣布通過收購上海七寶萬科廣場的余下50%權(quán)益，將支付23.84億元作為收購代價。加之2021年4月以27.72億從GIC處收購的50%項(xiàng)目股權(quán)，領(lǐng)展最終以總價52億元拿下了上海七寶萬科廣場。
從交易價格看，最終交易價和項(xiàng)目估值相比有一定折價。領(lǐng)展方面表示，該項(xiàng)目的收購符合其投資于增值及創(chuàng)收且具備長遠(yuǎn)增長潛力的房地產(chǎn)的投資策略。
從上述交易不難看出，目前商業(yè)資產(chǎn)交易市場的情緒并不高。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，背后主要是目前房地產(chǎn)市場仍低迷，投資者大多保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，賣方在談判地位上并不占優(yōu)，因此多數(shù)項(xiàng)目均折價成交。
商業(yè)REITs市場方面， 3月12日與3月14日分別迎來了首批3只消費(fèi)REITs的上市，但整體表現(xiàn)較為平淡，并未有太大驚喜。
其中，較早上市的物美消費(fèi)REIT與金茂商業(yè)REIT在上市首日雖然在尾盤收漲，但都經(jīng)歷了盤中較大震蕩。而稍晚上市的華夏華潤商業(yè)REIT開盤價為6.937元，開盤價微高于發(fā)行價但盤中小幅跳水，最后收盤價為6.905元，并未錄得過大漲幅。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，商業(yè)REITs上市遇冷與目前公募REITs市場環(huán)境有關(guān)，3月以來，公募REITs市場進(jìn)入震蕩調(diào)整階段，投資者對高估值商業(yè)資產(chǎn)持審慎態(tài)度。
餐飲與服飾引入為主導(dǎo)，品牌商場擴(kuò)張需求仍存
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，期內(nèi)樣本項(xiàng)目在品牌引入方面主要以餐飲、服飾及其他業(yè)態(tài)為主，知名奢侈品品牌的引入熱度，相較上個報(bào)告期有所下降。
細(xì)分來看，引入的餐飲品牌主要以奶茶、咖啡及簡餐類為主，如成都太古里期內(nèi)引入阿嫲手作西南首店；服飾方面則主要有運(yùn)動服飾、潮牌服飾，如上海德豐廣場引入的始祖鳥門店；其他則包括數(shù)碼產(chǎn)品、珠寶等品類，如南京萬象天地的華為旗艦店�？傮w來看，三者占比較為均衡。
引入店鋪能級上，雖然有個別為亞太首店、區(qū)域首店，但更多的是全國首店和城市首店。此外，還是一些品牌開設(shè)的旗艦店和概念店，其中不乏大型店鋪，如期內(nèi)北京朝陽大悅城開業(yè)的MUJI就是該品牌目前在國內(nèi)的最大旗艦店。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，目前不少國外品牌視中國為重要市場，并計(jì)劃繼續(xù)開設(shè)門店，其中購物中心無疑是重要的渠道之一，這也是企業(yè)推動項(xiàng)目租賃業(yè)務(wù)的主要助力。
以lululemon為例，根據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前其在中國（含港澳臺）市場開設(shè)了148家直營門店，其中有高達(dá)30家是2023年新開門店。期內(nèi)該品牌新店于樣本項(xiàng)目內(nèi)開業(yè)，如北京頤堤港就開業(yè)了lululemon男裝門店。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，目前零售商業(yè)項(xiàng)目依然是各大品牌搶占的重要渠道，預(yù)計(jì)不少品牌將持續(xù)通過特色大店、旗艦店進(jìn)行品牌形象展示及升級。
但不同類型品牌，搶占的市場重點(diǎn)有所差異。其中高端品牌基于對門店稀缺性、市場消費(fèi)力及產(chǎn)品調(diào)性等方面的考量，更多圍繞一線城市的優(yōu)質(zhì)商場進(jìn)行。
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