觀點(diǎn)指數(shù) 年末供應(yīng)量創(chuàng)新高，頭部推新外拓雙向發(fā)力 報(bào)告期內(nèi)，市場迎來大量零售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)入市，創(chuàng)下年內(nèi)供應(yīng)量新高，其中節(jié)日前后是最多項(xiàng)目入市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。有超過20家樣本企業(yè)有項(xiàng)目開業(yè)，占到全國新增開業(yè)項(xiàng)目的五成以上。

消費(fèi)REITs邊界拓寬，萬達(dá)出售萬達(dá)廣場回血 隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的不斷發(fā)展，期內(nèi)金茂和物美REITs都進(jìn)入發(fā)售階段，此外以首創(chuàng)為代表的奧特萊斯業(yè)態(tài)也進(jìn)行了相關(guān)的REITs申報(bào)，底層資產(chǎn)類別日益豐富。交易市場上，萬達(dá)出于資金壓力出售了數(shù)個(gè)萬達(dá)廣場。

餐飲與奢侈品熱度高，招商密切貼合消費(fèi)熱點(diǎn) 樣本項(xiàng)目方面，期內(nèi)的新開店數(shù)量與上個(gè)報(bào)告期相比略有增長，其中奢侈品和運(yùn)動(dòng)品牌熱度較高。需要關(guān)注到的是，項(xiàng)目的招商引入也與消費(fèi)熱點(diǎn)相契合，如冰雪運(yùn)動(dòng)熱度走高的當(dāng)下，部分樣本項(xiàng)目對(duì)運(yùn)動(dòng)品牌的引入較為積極。

年末供應(yīng)量創(chuàng)新高，頭部推新外拓雙向發(fā)力

零售商業(yè)供應(yīng)方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，從12月下旬到1月下旬的近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，全國范圍共開業(yè)103個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，總體量超過839萬平方米，創(chuàng)下年內(nèi)新高，平均單個(gè)項(xiàng)目體量約為8.15萬平方米。

其中，大部分項(xiàng)目集中在12月22日至31日的10天內(nèi)開業(yè)。這主要與集中的節(jié)假日有關(guān)，該時(shí)間段內(nèi)有三個(gè)節(jié)日，分別為傳統(tǒng)冬至、西方圣誕節(jié)及新年元旦，因此更多企業(yè)選擇在此期間推動(dòng)新項(xiàng)目入市，以抓住消費(fèi)者的節(jié)日消費(fèi)熱情，創(chuàng)造更好的開業(yè)業(yè)績。

區(qū)域分布上，商業(yè)化程度較高的華東和華南區(qū)域是期內(nèi)供應(yīng)量最多的兩個(gè)大地區(qū)，其中華東區(qū)域城市共貢獻(xiàn)了43個(gè)新項(xiàng)目，華南區(qū)域則貢獻(xiàn)了24個(gè)新項(xiàng)目，約占全國新增供應(yīng)的65%，其余西南、華中、華北、西北、東北等區(qū)域則合計(jì)貢獻(xiàn)36個(gè)新項(xiàng)目。

城市分布上，一線城市合計(jì)開業(yè)18個(gè)項(xiàng)目，北上廣深分別貢獻(xiàn)5個(gè)、4個(gè)、6 個(gè)和5個(gè)項(xiàng)目，占總開業(yè)項(xiàng)目的近20%，其余二線及以下能級(jí)城市則分別占80%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，樣本企業(yè)共有21家有新項(xiàng)目開出，期內(nèi)也成為年內(nèi)最多企業(yè)開業(yè)的節(jié)點(diǎn)，共計(jì)開出43個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，體量超過410萬平方米，占期內(nèi)全國新增開業(yè)項(xiàng)目的半壁江山。

結(jié)合2023年全年的情況，可以發(fā)現(xiàn)開業(yè)節(jié)奏較快的企業(yè)進(jìn)入了調(diào)整階段，保持著相對(duì)穩(wěn)定的節(jié)奏，如珠海萬達(dá)商管和新城控股等企業(yè)。

以新城控股為例，官方數(shù)據(jù)顯示，其2023年合計(jì)有22座吾悅廣場如期開業(yè)，包括14座自持項(xiàng)目以及8座代管項(xiàng)目，平均單月開業(yè)2個(gè)項(xiàng)目。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，今年以來，新城控股以往的快節(jié)奏有所改變，且代管項(xiàng)目比例也明顯上升，輕資產(chǎn)上升到更加重要的地位。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景尚不明朗，大部分樣本企業(yè)普遍面臨資金壓力的背景下，這種改變不失為明智之舉。

資金壓力較小且項(xiàng)目運(yùn)營能力突出的企業(yè)，則明顯更為活躍。如華潤萬象生活，據(jù)其官方數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)其新開13座購物中心，全國在營購物中心數(shù)量達(dá)到101個(gè)，新簽輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目14個(gè)，均為一二線城市的大型TOD項(xiàng)目，外拓輸出持續(xù)發(fā)力。

而印力年內(nèi)開業(yè)產(chǎn)品則更加多元。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，其去年標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和非標(biāo)產(chǎn)品同步推進(jìn)，開業(yè)了上海龍華會(huì)、萬科玉鳥集、天空藤集二期、睿印RAIL IN及多個(gè)印象城，展現(xiàn)了多元化的商業(yè)打造能力。

此外，其在項(xiàng)目獲取上也有不少收獲，去年接連簽約了三林印象匯、唐城印象天地、唐鎮(zhèn)印象匯、寶樂匯印象城和深圳新城市廣場等新項(xiàng)目，大多位于一二線城市。

消費(fèi)REITs邊界拓寬，萬達(dá)出售萬達(dá)廣場回血

期內(nèi)，樣本企業(yè)的簽約較少，僅錄得碧桂園文商旅集團(tuán)簽約武漢光谷大道公寓項(xiàng)目，以及華潤萬象生活與昆明市五華國投簽署合作協(xié)議，打造萬象匯項(xiàng)目。

其中華潤萬象生活簽約的項(xiàng)目位于五華區(qū)西市商圈，該區(qū)域是昆明的主城區(qū)，將和昆明萬象城在城市核心區(qū)域形成一城一匯的布局。

REITs市場上，目前已申報(bào)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT進(jìn)度最快。

前者于1月22日至1月26日正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為2.670元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為10.68億元。資料顯示，該REITs底層資產(chǎn)為長沙覽秀城，年度客流逾1000余萬人次，2020-2022年度的銷售坪效和運(yùn)營收入復(fù)合增長率分別達(dá)到20.45%和31.6%，處于高速增長期。

后者則確定基金認(rèn)購價(jià)格為2.383元/份，募集期為1月24日至1月25日，底層資產(chǎn)是社區(qū)商業(yè)，包括四大項(xiàng)目，分別為大成項(xiàng)目（北京豐臺(tái)區(qū)）、玉蜓橋項(xiàng)目（北京豐臺(tái)區(qū)）、華天項(xiàng)目（北京海淀區(qū)）和德勝門項(xiàng)目（北京西城區(qū)）。

此外，百聯(lián)也進(jìn)入REITs申報(bào)隊(duì)列，期內(nèi)華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式申報(bào)，為市場上申報(bào)的第六只公募消費(fèi)REITs，底層資產(chǎn)為上海又一城購物中心。

而除購物中心資產(chǎn)之外，奧特萊斯項(xiàng)目也進(jìn)行了REITs申報(bào)。期內(nèi)華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式于上交所申報(bào)，這是第一單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的公募REITs。

上述REITs的底層資產(chǎn)為濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑面積總計(jì)20.36萬平米，估值約20.53億元。

可以看到，目前國內(nèi)消費(fèi)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型漸趨多元，邊界也在不斷拓寬。近年來，奧特萊斯業(yè)態(tài)成為商業(yè)熱點(diǎn)，2023年有不少項(xiàng)目開業(yè)，相關(guān)企業(yè)也錄得業(yè)績?cè)鲩L，如2023上半年，上海百聯(lián)集團(tuán)的奧萊業(yè)務(wù)毛利率同比增長10.54%。

消費(fèi)市場上，消費(fèi)降級(jí)成為趨勢(shì)之一，相當(dāng)數(shù)量的年輕消費(fèi)者追求性價(jià)比消費(fèi)，這與奧萊目標(biāo)客群相吻合，因此不少奧萊企業(yè)在業(yè)態(tài)打造上趨向年輕化、多元化的組合，并加快拓展步伐。

大宗交易方面，期內(nèi)不乏資產(chǎn)出售的消息傳出。如萬達(dá)商管為緩解債務(wù)壓力，轉(zhuǎn)讓了多個(gè)萬達(dá)廣場項(xiàng)目，接手方不乏基金機(jī)構(gòu)、開發(fā)商企業(yè)。

報(bào)告期內(nèi)，中聯(lián)基金先后接手了湖州萬達(dá)廣場、太倉萬達(dá)廣場、廣州蘿崗萬達(dá)廣場及上海金山萬達(dá)廣場。雖然上述項(xiàng)目的交易價(jià)并未公開披露，但據(jù)此前消息，萬達(dá)集團(tuán)正考慮出售旗下20個(gè)商業(yè)中心，每家估值7-8億元，預(yù)計(jì)收購上述項(xiàng)目需要幾十億資金。

實(shí)際上，去年至今萬達(dá)商管已出售多個(gè)萬達(dá)廣場以緩解資金壓力。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年6月至今，萬達(dá)商管已轉(zhuǎn)讓了10個(gè)萬達(dá)廣場，收購方有險(xiǎn)資、基金及開發(fā)企業(yè)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，于萬達(dá)而言，現(xiàn)階段出讓上述項(xiàng)目股權(quán)，首要目的是緩解當(dāng)前的資金壓力，加之在商業(yè)市場較為疲軟的背景下，項(xiàng)目的租金、收益等面臨較強(qiáng)不確定性，轉(zhuǎn)讓也能減少這方面的壓力。

而對(duì)于險(xiǎn)資或基金機(jī)構(gòu)而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)一直是重要的投資類別，后續(xù)通過專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，有望提升項(xiàng)目的價(jià)值，鞏固多元化投資結(jié)構(gòu)。

餐飲與奢侈品熱度高，招商密切貼合消費(fèi)熱點(diǎn)

期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本項(xiàng)目品牌引入數(shù)量較為穩(wěn)定，相比上個(gè)報(bào)告期有輕微增長。雖然引入的品牌數(shù)量在年內(nèi)并不算多，但類型較為豐富。

其中，餐飲與奢侈品品牌占據(jù)較大比重，服飾、運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼、香水及鞋履等不同細(xì)分業(yè)態(tài)的品牌也有引入。

奢侈品牌方面，重奢品牌的入駐對(duì)項(xiàng)目競爭力的提升有較大幫助。期內(nèi)愛馬仕在無錫恒隆廣場開出全新門店，路易威登南京國金中心專賣店也正式開業(yè)。

需要注意到的是，目前奢侈品市場的競爭同樣激烈。期內(nèi)Gucci的新系列產(chǎn)品較往常減少了20%，分銷網(wǎng)絡(luò)規(guī)模也有所削減，以吸引年長且富有的消費(fèi)人群。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，Gucci此舉是通過營造稀缺性來提高品牌力，從而推動(dòng)業(yè)績長期可持續(xù)增長。

此外，國外知名運(yùn)動(dòng)品牌也繼續(xù)進(jìn)駐國內(nèi)購物中心。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，運(yùn)動(dòng)品牌的引入與季節(jié)和熱點(diǎn)強(qiáng)相關(guān)，近期冰雪運(yùn)動(dòng)和旅游成為大眾焦點(diǎn)，而上海新天地就在期內(nèi)開業(yè)了專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌迪桑特城市概念店。

實(shí)際上，運(yùn)動(dòng)品牌近年來的熱度一直居高不下，業(yè)績表現(xiàn)也十分亮眼。期內(nèi)，以中產(chǎn)階級(jí)為主要目標(biāo)客群的運(yùn)動(dòng)服飾品牌lululemon預(yù)計(jì)2023財(cái)年第四季度的凈收入將在31.19億美元至31.7億美元之間，與2022財(cái)年同期相比，增長14%至15%。

至于引入店鋪類型方面，期內(nèi)開業(yè)了不少首店及新店，但更多的是長期店鋪，快閃店和限時(shí)店等短期店鋪較少。

其中，首店依然占據(jù)較高比例，這類店鋪在消費(fèi)者客群中具有更高的號(hào)召力，但對(duì)項(xiàng)目的要求也相對(duì)較高。而不同能級(jí)的首店中，區(qū)域首店會(huì)更受歡迎，全國首店的引入則更考驗(yàn)企業(yè)的招商能力，此外后續(xù)運(yùn)營也需要花費(fèi)較多心思。

回顧2023年，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)下的樣本項(xiàng)目引入超過200家店鋪，其中頭部企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目有更高的品牌吸引力，如三里屯太古里期內(nèi)就有不少首店及新店開業(yè)。

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