文/建緯（昆明）律師事務所鄧璐瑤

2010年，商業(yè)地產成為了備受關注的焦點。4月份國務院出臺一系列政策調控住宅地產，政策在對房地產住宅項目的買賣上作了明確且嚴格的規(guī)定，然而對于商業(yè)地產項目卻沒有諸多的條條框框，使得我們在住宅政策被大力收緊的同時看見了商業(yè)地產的曙光。

根據(jù)每個企業(yè)的戰(zhàn)略和發(fā)展階段的不同，它在開發(fā)運作商業(yè)地產時，選擇的模式也會不一樣，商業(yè)地產的開發(fā)大致分為三種模式：一是純銷售模式。在早期，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，通常采取這種模式。二是租售并舉模式。開發(fā)商對一部分物業(yè)采取出租模式，對另一部分物業(yè)采取銷售模式，并且通過產權出售和租金收益來雙重獲得利潤；三是自持物業(yè)模式（純物業(yè)經(jīng)營）。開發(fā)商通過合理的商業(yè)運作，可以獲取穩(wěn)定收益，這是目前許多開發(fā)商看好的運作模式。

從銷售到自持

在純銷售模式下，房產項目開發(fā)銷售完畢，開發(fā)商即向物業(yè)管理公司辦移交，之后輕松離場，移師別處做新項目。開發(fā)商與業(yè)主、與這塊土地及所建項目，就不再有直接的、深度的利益關系。因此業(yè)界有句戲語：“開發(fā)商就是豆腐老板，做一板，賣一板，清一板�！逼鋵�，開發(fā)商認真負責地把事情做到順利交付，自然是盡了法定的義務，順利售罄隨即被當成是功德圓滿。其中涉及的法律問題即為商品房買賣的法律問題，因篇幅所限，本文對此不展開討論。

而在租售并舉模式下，對于出售的部分，開發(fā)商應當選擇有實力且自用的公司，選擇購買對象其實就是為自己選擇合作伙伴。

商業(yè)自持物業(yè)模式又分為兩種，一是“初始自持”，就是開發(fā)商一開始就規(guī)劃自己持有物業(yè)產權。它不是政府規(guī)劃建設的配套項目，也不是因銷售不暢而被自持的物業(yè)產品。自持物業(yè)與獲取土地越來越難、所付代價越來越高有著密不可分的關系；與房地產融資難度增大、規(guī)避金融風險有著密不可分的關系。

“初始自持”，是一種有意識的主動持有行為。這種自持，有望給開發(fā)商帶來長遠穩(wěn)定的收益，有望提升區(qū)域的價值。這種模式在開發(fā)商資金雄厚的背景下，可以順利運行并得到長遠而穩(wěn)定的利益，因此受到越來越多開發(fā)商的青睞。但自持物業(yè)的管理與運營，有著明顯區(qū)別于開發(fā)建設的特性，這對于開發(fā)商而言也是一個全新的挑戰(zhàn)。其中涉及的法律問題主要為物業(yè)服務和經(jīng)營的法律問題，因篇幅所限，本文對此亦按下不表。