觀點(diǎn)指數(shù) 節(jié)后新項(xiàng)目扎堆入市，住房租賃市場活力加速激活 期內(nèi)樣本企業(yè)開店情緒繼續(xù)高漲，企業(yè)新增開業(yè)26個租賃項(xiàng)目。近期，不少租賃企業(yè)陸續(xù)披露了2023年全年的運(yùn)營數(shù)據(jù)。從披露的數(shù)據(jù)來看，租賃企業(yè)已開業(yè)和管理規(guī)模均實(shí)現(xiàn)了不同程度的上漲，推進(jìn)擴(kuò)張的意愿強(qiáng)烈。

建信建融家園REIT獲受理，四支保租房REITs盈利超預(yù)期 從基金公告來看，四支保租房REITs基金全年收入、可供分配金額和盈利情況均超預(yù)期。同時，底層項(xiàng)目繼續(xù)保持穩(wěn)定運(yùn)營，第四季度底層項(xiàng)目出租率保持高位水平。

去年保租房籌集目標(biāo)超額完成，北京、深圳等地規(guī)范市場發(fā)展 在2024年的政府工作報告中，保障性住房建設(shè)和供給再次被提及。其中近幾年在政策支持下，保障性租賃住房作為住房保障體系的重要組成部分，市場規(guī)模得到快速增長。

節(jié)后新項(xiàng)目扎堆入市，住房租賃市場活力加速激活

近幾年住房租賃市場的發(fā)展速度可謂是加速狂飆。國企、投資機(jī)構(gòu)等多元主體開始頻頻布局住房租賃，推動市場的供給側(cè)多元化改革。同時住房租賃企業(yè)也毫不遜色，積極尋求對外合作，繼續(xù)擴(kuò)大市場份額。

如2023年全年，城家新增開業(yè)房量11789間；城方新增入市10個社區(qū)，入市房間數(shù)近1萬間；瓴寓全年新增開業(yè)量突破2萬間；朗詩寓開業(yè)規(guī)模已突破3.2萬間；有巢公寓在上海全年累計入市6個項(xiàng)目，可提供房源近8300套；租賃企業(yè)在管規(guī)模穩(wěn)步增長。

春節(jié)假期后，租賃企業(yè)開店情緒高昂，繼續(xù)加快項(xiàng)目的入市腳步。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，截至報告期末，今年樣本企業(yè)共計新增開業(yè)30個項(xiàng)目。

報告期內(nèi)，新增開業(yè)26個住房租賃產(chǎn)品，泊寓、冠寓、瓴寓、百瑞紀(jì)、招商伊敦、樂乎公寓、朗詩寓、城方、魔方公寓、融通融寓等租賃企業(yè)均有新項(xiàng)目推出。城市布局上，杭州、上海、深圳以及北京等熱門租房城市成為企業(yè)重點(diǎn)布局的區(qū)域。

其中，期內(nèi)招商伊敦以6個新開項(xiàng)目數(shù)位居首位。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，其新開項(xiàng)目包括天津奧體壹棠服務(wù)公寓。該項(xiàng)目于2月1日由招商美倫輝盛坊國際公寓正式更名為天津奧體壹棠服務(wù)公寓，此次更名也意味著項(xiàng)目的管理權(quán)由輝盛國際轉(zhuǎn)交給招商伊敦。

此外，龍湖冠寓、瓴寓、百瑞紀(jì)、萬科泊寓以及朗詩寓在新開項(xiàng)目數(shù)量上也有不錯的表現(xiàn)。

新開項(xiàng)目體量上，瓴寓、百瑞紀(jì)、城方以及魔方公寓有超千套的大體量租賃社區(qū)產(chǎn)品推出。其中，今年以來，百瑞紀(jì)新增開業(yè)5個項(xiàng)目（包括計劃3月28日開業(yè)的鄭州城發(fā)玉軒美寓），鄭州城發(fā)開元美寓人才公寓、窩趣長沙尖山湖公寓以及鄭州城發(fā)玉軒美寓項(xiàng)目，均是房量超千套的租賃社區(qū)項(xiàng)目。可以看到，百瑞紀(jì)的租賃社區(qū)產(chǎn)品布局正穩(wěn)步提升。

期內(nèi)，魔方公寓瀚瑞港南路店首批1126套房源開業(yè)，總房間量3374間，其余項(xiàng)目也將于今年內(nèi)陸續(xù)完成開業(yè)。

總體而言，期內(nèi)新開的租賃社區(qū)產(chǎn)品均由租賃企業(yè)攜手外部企業(yè)共同打造，項(xiàng)目合作方包括錢塘高鐵新城公司、華新集團(tuán)清控實(shí)業(yè)、鄭州城發(fā)安居公司、仁恒柏薇以及瀚瑞集團(tuán)。

3月7日，由城方攜手仁恒柏薇打造的租賃社區(qū)城方·仁恒派·世博璟尚社區(qū)正式開業(yè)，可提供租賃房源1898套，總建筑面積約20萬平方米，由仁恒置地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，提供R4租賃社區(qū)服務(wù)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，仁恒柏薇品牌由仁恒置地旗下酒店管理公司新加坡柏薇酒店管理有限公司創(chuàng)立，于去年11月8日正式官宣發(fā)布，仁恒柏薇已發(fā)布的四條產(chǎn)品線包括格藍(lán)柏薇（豪華五星）、仁恒柏薇（中高端）、仁恒薇樂（生活方式）和仁恒派（國際租賃社區(qū)）。

此外，瓴寓國際繼續(xù)發(fā)力大型租賃社區(qū)產(chǎn)品。期內(nèi)開業(yè)的瀾芯里人才公寓(梅林店)屬于杭州錢塘新區(qū)人才專項(xiàng)租賃社區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積15.09萬平方米，配套建設(shè)包括幼兒園、超6000平方米底商等。項(xiàng)目首批房源主要面向杭州市認(rèn)定的ABCDEF類人才、錢塘區(qū)認(rèn)定的區(qū)級人才、全市普通高校大專及以上學(xué)歷畢業(yè)生以及市級和區(qū)級認(rèn)定的其他人才。

另外，瓴寓位于上海松江經(jīng)開區(qū)西部科技園的大體量人才公寓產(chǎn)品預(yù)計將于4月正式啟用。據(jù)了解，該項(xiàng)目共計可提供2252套房源，房型包括一室戶、一室一廳、兩居室、兩室一廳在內(nèi)的6種房型。

值得一提的是，除了已經(jīng)成功入市的項(xiàng)目外，樣本企業(yè)還有不少項(xiàng)目正在籌備中，除了上文提及的瓴寓上海松江西部科技園有米社區(qū)即將開業(yè)外，泊寓·三元里中心旗艦店、泊寓TCL云峰科技園A7、A8棟項(xiàng)目、漕河涇|城方社區(qū)·古美店、越秀星鄰南州店以及融通融寓梅花園店等多個租賃產(chǎn)品也即將面世。

同時，租賃企業(yè)積極對外擴(kuò)張，豐富產(chǎn)品組合，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品線并行。

期內(nèi)，樂乎公寓落子于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村地塊，項(xiàng)目定位為樂乎青年社區(qū)（大社區(qū)），項(xiàng)目體量1837間；

1月，太倉聯(lián)達(dá)產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展公司與蘇州潤家住房租賃公司達(dá)成合作，首個合作項(xiàng)目將落地太倉高新區(qū)數(shù)智港園區(qū)內(nèi)，預(yù)計可為周邊企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人員提供約404間租賃房源。同時，近期樂璟生活社區(qū)成功中標(biāo)“天津天江公寓”和簽約“天津南港中區(qū)公寓”兩塊大型社區(qū)項(xiàng)目，合計新增房量2055間，樂璟生活社區(qū)管理規(guī)模將得到進(jìn)一步提升。

除此之外，今年泊寓將推出泊寓丨安舍多人宿舍產(chǎn)品線，定位為企業(yè)省心的安全小窩。據(jù)了解，泊寓的多人宿舍產(chǎn)品管理規(guī)模超1萬個床位，布局合肥、蘇州、南京、深圳等6個城市的7家門店。

建信建融家園REIT獲受理，四支保租房REITs盈利超預(yù)期

除租賃企業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大外，值得關(guān)注的是，企業(yè)籌備保租房REITs的速度明顯加快，預(yù)計今年保租房REITs數(shù)量和規(guī)模將得到進(jìn)一步擴(kuò)大，為市場注入新的活力。

繼城投寬庭保租房REIT在上交所成功上市后，3月1日，上交所已受理建信建融家園REIT項(xiàng)目的申報，同時還有多單保租房REITs產(chǎn)品正積極推進(jìn)。

基金募集說明書中披露，本次建信建融家園REIT產(chǎn)品底層資產(chǎn)包括北京建信瑞善物業(yè)服務(wù)有限公司持有的北京CCB建融家園星光項(xiàng)目、上海悅瑕企業(yè)管理有限責(zé)任公司持有的上海CCB建融家園幸福萊項(xiàng)目和蘇州建融樂家住房租賃有限責(zé)任公司持有的蘇州CCB建融家園天薈項(xiàng)目。

從披露的數(shù)據(jù)來看，北京、蘇州和上海的三個項(xiàng)目在出租率方面有不錯的表現(xiàn)。截至去年年底，三個項(xiàng)目租賃住房部分的出租率均超90%。

運(yùn)營時間上，北京和蘇州項(xiàng)目投入運(yùn)營的時間較短，均未滿三年，上海幸福萊項(xiàng)目運(yùn)營時間已超過三年，意味著建信建融家園REIT實(shí)現(xiàn)上市需要突破運(yùn)營時間的限制。

值得一提的是，已上市的五單保租房REITs產(chǎn)品底層項(xiàng)目籌集渠道主要依賴于新建租賃住房項(xiàng)目，本次申報建信建融家園REIT基金的底層項(xiàng)目在房源籌集方式上實(shí)現(xiàn)新的突破，底層項(xiàng)目來源于建信住房、建信住房租賃以市場化方式盤活的存量資產(chǎn)。

基金若能成功上市交易，將有效推進(jìn)非居改保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投融管退商業(yè)閉環(huán)，同時將吸引更多企業(yè)參與投資保租房市場，為意向投資住房租賃資產(chǎn)的企業(yè)提供借鑒意義。

此外，1月30日，上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于開展保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目申報發(fā)行工作的公告，計劃以上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)項(xiàng)目作為首次申報發(fā)行保租房REITs的底層資產(chǎn)，計劃發(fā)行規(guī)模不低于8億元，是當(dāng)前申報基金中規(guī)模最小的保租房REITs產(chǎn)品。

梅隴社區(qū)項(xiàng)目包括6棟住宅、地下車庫、沿街商業(yè)等配套，產(chǎn)權(quán)總建面約7.7萬平方米，項(xiàng)目于去年2月正式入市供應(yīng)，運(yùn)營時間僅一年。

與建信金融家園REIT一樣，新黃浦保租房REIT成功發(fā)行同樣需要突破運(yùn)營時間的限制，這也更考驗(yàn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營管理能力。

近期，首批上市的4支保租房REITs產(chǎn)品先后披露了2023年第四季度的業(yè)績報告。

從最新業(yè)績報告來看，四單保租房REITs基金層面收入和盈利情況均超預(yù)期，2023年度基金收入、可供分配金額和EBITDA完成度均超100%。

四季度業(yè)績報告顯示，華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT以及紅土創(chuàng)新深圳安居REIT，四單保租房REITs 2023年度的可供分配金額分別為6076.14萬元、5505.3萬元、5732.62萬元和5109.63萬元。

項(xiàng)目運(yùn)營層面，四單保租房REITs展現(xiàn)了較強(qiáng)的穩(wěn)健經(jīng)營能力，底層項(xiàng)目出租率繼續(xù)保持高位水平。具體來看，除有巢泗涇社區(qū)和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目外，四季度其他底層項(xiàng)目出租率水平均超95%，其中園博公寓、珩琦公寓、保利香檳苑以及鳳凰公館接近滿租。

華夏基金華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT底層項(xiàng)目基于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢和運(yùn)營管理，在租金層面有不錯的表現(xiàn)。

住房租賃市場向好發(fā)展的同時，投資方也重新看到了長租公寓領(lǐng)域的投資價值，資產(chǎn)交易成為不少企業(yè)進(jìn)入市場的主要渠道，長租大宗交易市場煥發(fā)新機(jī)。

3月4日，據(jù)城璟租住官微披露，近期已正式完成收購位于上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路858弄8、11、13號三棟獨(dú)立高層，總建筑面積40310.28平方米，項(xiàng)目計劃改造為宿舍型保障性租賃住房項(xiàng)目——城璟·寶山中環(huán)社區(qū)。

去年保租房籌集目標(biāo)超額完成，北京、深圳等地規(guī)范市場發(fā)展

在2024年的政府工作報告中，保障性住房建設(shè)和供給再次被提及。報告中指出，“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求�！�

其中保障性租賃住房作為住房保障體系的重要組成部分，近幾年在政策支持下，市場規(guī)模得到快速增長。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年全年全國保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集213萬套（間），超額完成年度籌集目標(biāo)。

同時，各地已先后披露今年的保租房籌集目標(biāo)，如2024年湖南將開工建設(shè)4萬套保租房；河北將籌集保租房2萬套以上；廣東將新增籌集建設(shè)保租房不少于18萬套；廣西全年新開工（籌集）保租房4萬套以上。

回顧期內(nèi)發(fā)布的政策文件，可以看到繼續(xù)在保租房、監(jiān)管與規(guī)范、鼓勵支持等方面推動住房租賃市場的發(fā)展。

值得一提的是，期內(nèi)北京、深圳以及廣州等地出臺了相關(guān)政策規(guī)范住房租賃市場的發(fā)展。

其中北京針對保租房租金管理以及租房市場資金監(jiān)管出臺了《關(guān)于規(guī)范本市保障性租賃住房租金管理工作的通知（征求意見稿）》和《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見稿）》文件。

對于保租房租金管理，北京擬規(guī)定保障性租賃房租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，且年漲幅不能高于5%。

深圳發(fā)布的租賃新規(guī)《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于規(guī)范我市轉(zhuǎn)租和受托經(jīng)營房屋租賃行為的通知》明確提出規(guī)范“二房東”、住房租賃資金監(jiān)管、防止“房中房”、規(guī)范房源信息發(fā)布等�！锻ㄖ分袃�(nèi)容包括住房租賃行業(yè)全流程，涉及備案、登記、納入監(jiān)管、租金監(jiān)測等方面，促進(jìn)租房市場的規(guī)范化發(fā)展。

租賃市場表現(xiàn)上，2月全國住宅掛牌出租52.3萬套，供給量環(huán)比上漲0.77%，普通公寓掛牌出租8083套，環(huán)比上漲0.84%。

城市租金表現(xiàn)上，2月觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的十城平均掛牌租金72.82元/月/平方米，環(huán)比下降0.66%，掛牌租金出現(xiàn)輕微下降，租金下滑城市包括北京、深圳、杭州、廈門、成都以及天津等重點(diǎn)城市。

由于2月上旬是春節(jié)長假，屬于租房市場傳統(tǒng)的季節(jié)性淡季階段。受返鄉(xiāng)潮的影響，重點(diǎn)城市人口流出，租房需求下滑，掛牌租金也有所下降。

從以往租金變動趨勢來看，預(yù)計春節(jié)后復(fù)工、金三銀四階段，重點(diǎn)城市租房市場將維持穩(wěn)中有漲的趨勢。

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