距離5月17日國家出臺“史詩級”房地產救市政策已經兩個月了，效果如何，6月份昆明的新房銷售量很能說明問題。云南房網不久前已有分析。
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昆明本地最新的25條“救市”政策，如今執(zhí)行也已經半個月，雖然效果仍有待觀察，但本地業(yè)內人士說，昆明的政策還是技術性的微調比較多，盡管有一些鼓勵買房的激勵措施，可是力度有限，既然連“史詩級”的15%首付還取消房貸利率下限都沒有帶動銷量上升，昆明只是在退稅、公積金、以舊換新等方面做文章，作用不能說沒有，但肯定有限。
當然昆明也有昆明的難處。房地產作為一個受政策影響很大的行業(yè)，所有的關鍵政策都是全國一盤棋，地方自由調整的空間確實有限。再加上房地產遭遇的困境本身也有更深更廣的背景，如果僅僅在行業(yè)政策上發(fā)力，并不能解決根本問題。再說，有些措施還需要昆明市真金白銀地拿出資金來實施，比如收儲商品房，云南房網不久前曾經測算過，要想對市場有比較大的影響，收儲規(guī)模恐怕要在一萬套起步，可是錢從哪里來？
但即便如此，地方也不是沒有施展空間，比如，兩年前的中央政治局會議上就已經提出，各地可因城施策，制訂地方性房地產措施，發(fā)展高水品住宅，滿足城市居民提高生活水平的需要。按照這個提法，昆明市完全可以考慮放開別墅開發(fā)，在遠郊發(fā)展高水品居住區(qū)，挖掘昆明、云南乃至全國高凈值人群的購買力。
說到開發(fā)別墅，本來屬于政策禁區(qū)，按照當年國土部（現自然資源部）的規(guī)定，城市住宅用地的容積率不得低于1.0，阻斷了高水品別墅開發(fā)的可能。過去昆明市場上打著別墅旗號的高端房產，基本是合院、聯排等準別墅產品，要么是商墅，作為住宅的獨棟式別墅在市場上已絕跡多年。
但在去年9月，自然資源部向各地發(fā)文，建議取消遠郊區(qū)住宅土地容積率1.0的限制，相當于變相取消了實行多年的“禁墅令”。可是從去年9月到現在，已經10個月過去了，昆明連土地都沒賣幾宗，更不用說容積率低于1.0的遠郊土地了。
估計昆明市還是顧忌現在新房庫存大，去化任務重，但昆明現在去化壓力最大的是普通住宅，別墅由于多年禁令，其實并沒有多少供應量，而且以準別墅產品為主。再說，目前昆明住宅積壓，其中一個原因是同質化項目和產品太多，普通房產太多，而普通房產的銷售高度依賴本地人口規(guī)模和本地普通人的收入水平，如今出生率下降、人口增速放慢、普通人收入增長停滯，普通住宅自然賣不出去。相反，昆明高端房產卻面向全省乃至全國，潛力其實很大，關鍵在于增加對應的產品供應。
同樣說到豐富市場供應，提高市場活力，昆明市還可以考慮向個人出讓土地，允許私人自建私宅，這和放開遠郊土地容積率1.0的限制也是不謀而合的。
雖然個人購買土地一直沒有禁止，過去昆明市也不乏個人舉牌競買土地的例子，但以往自然人買地其實也是為了房地產開發(fā)，最終土地還是會轉移到企業(yè)名下。云南房網所說的向個人出讓土地，是指在遠郊向個人出讓小面積土地，在規(guī)劃、建設合規(guī)的情況下自建私宅，當然這需要一些列政策配套，還需要解決公共資源比如道路、水電等基礎設施建設的問題，可行的辦法是大片區(qū)由開發(fā)商建設公共配套，私人在規(guī)定條件下購買小面積土地建設私宅。
如果昆明市能夠在這方面有所突破，一定會釋放巨大的市場活力，同時也解決現在遠郊土地難賣，市場一潭死水的問題。
類似的做法在浙江等地已經有所探索，國家在政策上也鼓勵各地因地制宜，摸索適合本地特點的房地產發(fā)展模式。允許在遠郊自建私宅就很符合昆明的地方特點，也有利于發(fā)揮本地資源優(yōu)勢。
而之所以建議昆明在高端市場上有所突破和創(chuàng)新，是因為房地產已經進入一個存量資源競爭的時代，這里的存量資源主要指的是市場需求資源，而需求資源有多大潛力，又取決于一座城市的人口增量，所以房地產的競爭，在某種程度上其實是各個城市的人口競爭。人口增速比較快的城市，房地產市場的規(guī)模才會不斷擴大，相反，市場規(guī)模就會萎縮。
但爭奪人口談何容易，昆明的常住人口雖然仍舊在增長，可是增速已大大放緩，這也是當前房地產失速的主要原因之一。昆明在高端房產領域探索新模式，盡快從過去的抑制轉向鼓勵，開發(fā)高水品遠郊別墅，允許自建私宅，目的就在于利用昆明的宜居優(yōu)勢，在人口增速難以提高的情況下，從其他城市搶奪購買力存量資源，讓其地方的購買力在昆明得到釋放。
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