當(dāng)個(gè)人需按揭貸款購(gòu)房時(shí)，或單位需進(jìn)行大宗房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，評(píng)估，都是必不可少的環(huán)節(jié)。同時(shí)，REITs正蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)投融資在火熱進(jìn)行中，這一切也都少不了專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估。在產(chǎn)品升級(jí)換代與房產(chǎn)交易日益頻繁的今天，你意欲購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)到底價(jià)值幾何？
被稱(chēng)為衡量“房產(chǎn)價(jià)值天平”的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)正在進(jìn)入置業(yè)者的視線。12月1日即將實(shí)施的《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)將對(duì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，并有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)將走向更規(guī)范、更大眾化的發(fā)展之路。
行業(yè)不規(guī)范消費(fèi)者利益嚴(yán)重受損
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了12年的歷程。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華介紹，自1993年首次建立房地產(chǎn)估價(jià)資格師以后，評(píng)估行業(yè)的運(yùn)用越來(lái)越廣泛，至今全國(guó)已經(jīng)有3萬(wàn)多名評(píng)估師，5000多名家評(píng)估機(jī)構(gòu)，而今北京就有3000多名評(píng)估師，100多家評(píng)估機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。而此次《辦法》取消了評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的地域限制，競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)加劇
宋春華表示，估價(jià)師最核心的工作就是用專(zhuān)業(yè)的技能提供客觀、公正的意見(jiàn)，估價(jià)報(bào)告是確定抵押貸款額度以及房屋拆遷補(bǔ)償金額非常重要的參考依據(jù)。而目前該行業(yè)中出現(xiàn)了一些不規(guī)范行為，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。
第一，評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不公平。據(jù)行業(yè)中人士介紹，包括銀行在內(nèi)的很多機(jī)構(gòu)在選擇評(píng)估公司時(shí)，進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)的較少，很多機(jī)構(gòu)都有自己認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，而要擠進(jìn)這些名單，有的估價(jià)機(jī)構(gòu)便用高回扣來(lái)攬得生意，由于評(píng)估費(fèi)用都是客戶(hù)負(fù)擔(dān)，所以利益受損的還是客戶(hù)；在二手房按揭評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)如果與房產(chǎn)中介公司合作，往往會(huì)給中介公司回扣。
第二，競(jìng)爭(zhēng)手法不健康。一位業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中，更普遍的是房產(chǎn)按揭評(píng)估，而打價(jià)格戰(zhàn)是很多評(píng)估公司常用的競(jìng)爭(zhēng)手段，誰(shuí)能承受更低的價(jià)格誰(shuí)就能做成單子。比如，根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等規(guī)定，凡價(jià)值50萬(wàn)元以下的二手住宅評(píng)估，評(píng)估費(fèi)均為1500元。但在實(shí)際情況中，平均評(píng)估費(fèi)為500元/套，有的甚至低至300元/套。而由于房產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)較低，所以銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量把關(guān)不是非常嚴(yán)，也是導(dǎo)致評(píng)估費(fèi)用競(jìng)爭(zhēng)甚于報(bào)告質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)的原因之一。
第三，受利益牽制，評(píng)估師不能秉持客觀公正的原則。據(jù)第一太平戴維斯(北京)公司助理董事胡建明介紹，除了按揭貸款評(píng)估外，在拆遷補(bǔ)償評(píng)估等大單生意中，各評(píng)估公司的競(jìng)爭(zhēng)也達(dá)到白熱化程度。由于評(píng)估報(bào)告在很大程度上決定著征用拆遷機(jī)構(gòu)要付出的補(bǔ)償金，于是為攬得生意，有的評(píng)估公司故意壓低標(biāo)的評(píng)估價(jià)格。這于征用拆遷單位有利，可以少付補(bǔ)償金，評(píng)估公司也可以順利獲得評(píng)估費(fèi)用，而被征地的對(duì)象則成為受害者。
《辦法》為評(píng)估機(jī)構(gòu)分級(jí)規(guī)范行業(yè)發(fā)展
為規(guī)范行業(yè)的發(fā)展，日前建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法》，并將于12月1日實(shí)施。該《辦法》明確規(guī)定：估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受區(qū)域限制，但對(duì)不同級(jí)別估價(jià)機(jī)構(gòu)從事的估價(jià)范圍做出了限制(詳見(jiàn)表1)。而此前這兩方面的規(guī)定比較模糊。
同時(shí)，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的有效期為3年，對(duì)新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。暫定期內(nèi)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)不得超越資質(zhì)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。否則報(bào)告無(wú)效，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。此外，《辦法》鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)加入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。
據(jù)悉，除了本《辦法》之外，今年還將是該行業(yè)成立以來(lái)新政實(shí)施最多的一年，接下來(lái)還將出臺(tái)更多的相關(guān)法律法規(guī)，包括《關(guān)于商業(yè)銀行管理抵押的通知》《估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《估價(jià)師考試管理辦法》《估價(jià)師繼續(xù)交易管理辦法》《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估辦法》等，這些法律法規(guī)的出臺(tái)將更好地規(guī)范市場(chǎng)，同時(shí)促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。
胡建明表示，需要進(jìn)行評(píng)估的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)的方式來(lái)選聘評(píng)估公司，這樣才有利于公平競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。
大宗交易凸顯房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值
據(jù)《樓市》記者了解，自1993年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步以來(lái)，雖公眾的關(guān)注度不高，但其在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用已十分廣泛，尤其在最近于房地產(chǎn)界賺足眼球的REITs身上,因?yàn)镽EITs在選擇物業(yè)時(shí)，必然要對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的評(píng)估。同時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的評(píng)估也成為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的一個(gè)新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域。房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展將隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而起飛
據(jù)董事胡建明介紹，目前房地產(chǎn)評(píng)估在行業(yè)的運(yùn)用大概包括五類(lèi)：第一類(lèi)，與銀行金融業(yè)相關(guān)的，有抵押貸款、公司上市、上市公司的收購(gòu)和兼并、房地產(chǎn)投融資、REITs以及不良資產(chǎn)的評(píng)估等；第二類(lèi)，與司法相關(guān)的，有司法拍賣(mài)、財(cái)產(chǎn)分割、公司清算、租務(wù)糾紛、訴訟等評(píng)估；第三類(lèi)，與政府機(jī)關(guān)相關(guān)的，有土地拍賣(mài)、房產(chǎn)規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償評(píng)估等；第四類(lèi)，與公司企業(yè)相關(guān)的，有企業(yè)賬務(wù)、企業(yè)收購(gòu)、企業(yè)合并和買(mǎi)賣(mài)、企業(yè)稅務(wù)等評(píng)估；第五類(lèi)，與個(gè)人相關(guān)的，有資產(chǎn)公證、稅務(wù)以及移民投資等。
他表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，專(zhuān)業(yè)評(píng)估的作用將會(huì)更加重要。在抵押貸款中，專(zhuān)業(yè)評(píng)估是幫助銀行等金融機(jī)構(gòu)把控風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)；同時(shí)，在大宗交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合因素的測(cè)評(píng)，而專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司不僅能對(duì)物業(yè)本身的各個(gè)要素進(jìn)行評(píng)估，更重要的是他們占有大量市場(chǎng)和政策信息，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的預(yù)期比較準(zhǔn)確。在此意義上，評(píng)估報(bào)告不只是對(duì)物業(yè)現(xiàn)狀的一個(gè)測(cè)評(píng)，更是對(duì)委托方的一種指導(dǎo)。REITs等房地產(chǎn)基金的迅速發(fā)展，更凸顯出房地產(chǎn)評(píng)估的重要性。10月17日，2005年國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估論壇在西安舉辦，與會(huì)專(zhuān)家也一致認(rèn)為，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估的重要性將會(huì)更加凸顯。
個(gè)人房產(chǎn)交易評(píng)估作用日益彰
張先生曾在一家房產(chǎn)中介公司工作，他向記者透露，中介公司很大一部分利潤(rùn)來(lái)源于現(xiàn)金收購(gòu)房產(chǎn)再進(jìn)行倒賣(mài)。他表示，二手房的買(mǎi)賣(mài)主要是買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，價(jià)格透明度不高。很多中介公司利用和客戶(hù)的信息不對(duì)稱(chēng)優(yōu)勢(shì)，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)進(jìn)行倒賣(mài)，賺取差價(jià)。而有的中介公司本身設(shè)有評(píng)估部門(mén)，其估價(jià)報(bào)告看似專(zhuān)業(yè)，實(shí)則完全站在本公司的立場(chǎng)上，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的消費(fèi)者難免吃虧上當(dāng)。
胡建明表示，在大宗買(mǎi)賣(mài)中，除了評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，買(mǎi)賣(mài)雙方也都有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，最終成交價(jià)格取決于雙方的談判。而在個(gè)人購(gòu)房貸款中，由于很多人不具備房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，評(píng)估應(yīng)當(dāng)發(fā)揮重要作用。但是，從目前內(nèi)地房產(chǎn)按揭評(píng)估的操作程序來(lái)看，其對(duì)于購(gòu)房者的參考意義并不大，主要作用還是為銀行把控風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)北京益量行房地產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)李建良介紹，目前個(gè)人按揭貸款購(gòu)買(mǎi)二手房，都是雙方談好價(jià)格，簽訂購(gòu)房合同之后向銀行申請(qǐng)按揭貸款，銀行在審批貸款時(shí)需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該套房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告。而無(wú)論房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格是多少，購(gòu)房者都只能按照已商定的價(jià)格購(gòu)房。
胡建明表示，個(gè)人在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，如果希望得到評(píng)估機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，并保證評(píng)估的專(zhuān)業(yè)和公證，可以借鑒香港的做法。其具體程序?yàn)椋嘿?gòu)房者看中房產(chǎn)之后去銀行咨詢(xún)貸款的相關(guān)情況，銀行會(huì)讓其指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該套房產(chǎn)進(jìn)行初評(píng)，然后告訴購(gòu)房者初評(píng)價(jià)格，以及銀行是否打算“接單”。這樣，購(gòu)房者在最終決定是否購(gòu)買(mǎi)之前就已經(jīng)知道評(píng)估價(jià)格，以作參考。隨著房地產(chǎn)和評(píng)估行業(yè)的同時(shí)發(fā)展壯大，房地產(chǎn)評(píng)估的運(yùn)用將會(huì)更加廣泛，對(duì)市場(chǎng)的指導(dǎo)意義也更加明顯。
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