在2009年昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展到關(guān)鍵階段的第四季度，昆明樓市在經(jīng)歷了1-9月的持續(xù)增長后，09年秋季房交會將對后市發(fā)展起到較強(qiáng)的支撐作用�？v觀本屆秋交會，展會表現(xiàn)出了以下明顯特征：
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供量VS放量
2009年昆明秋季房交會，參展地產(chǎn)商和樓盤數(shù)量與08年秋季房交會相比，都大幅度增加。其中參展樓盤中，有40余個樓盤之前沒做過大量宣傳，有的是第一次亮相，之前是沒做過宣傳。這樣看來，那么未來1年內(nèi)昆明房地產(chǎn)供應(yīng)量不可小看。參展的40余個樓盤等待時機(jī)開盤，此外還有大量樓盤準(zhǔn)備參展而因展位不夠而沒上房交會。那么，昆明未來市場供應(yīng)量會非常大，可能會突破另一個新高。那么，未來市場是不是就會很嚴(yán)峻呢？

事實(shí)上，未來市場供應(yīng)量非常大是不爭的事實(shí)。但是今年年底和明年市場上會有多大放量呢？具體來看，這次參加房交會未售項目中，不少樓盤為舊改項目和遠(yuǎn)郊樓盤。舊改項目中，其中有一部分是回遷，面對市場部分量比較大，但上市時間會根據(jù)市場的變化以及具體拆遷和建設(shè)的情況來定。遠(yuǎn)郊大盤目前大多處于前期，具體上市時間可能比預(yù)期會有所推遲。

未來整體供應(yīng)量非常大，但今年年底預(yù)計推出量會較少，明年上半年推出量也不會太大，到明年下半年可能會出現(xiàn)集中放量。
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舊城改造VS新城開發(fā)
從政府規(guī)劃上可以看出，一方面是加大力度改造主城城中村，另一方面是加快呈貢新城的建設(shè)和發(fā)展。正因為這樣，本次房交會也就出現(xiàn)了兩種大的格局。一是城中村改造的項目眾多，一是呈貢周邊樓盤也開始發(fā)力。本次房交會參展的城中村項目總共有15個，占總體的15%左右。新城以及新城與主城之間區(qū)域的參展樓盤也不少。也可以看出，未來昆明房地產(chǎn)的供應(yīng)格局主要以舊城改造和新城建設(shè)為主。

其中，舊城改造項目隨著政府力度的加強(qiáng)，預(yù)計未來推出量會大于新城建設(shè)周邊推出量。其中有小高層、高層、超高層住宅，有大體量商業(yè)和步行街商業(yè)，有中高端寫字樓涌現(xiàn)，也有部分高星級酒店面市。新城開發(fā)隨著政府未來的搬遷，以及大學(xué)城的逐漸完善成熟，再加上輕軌的推動，逐步形成一個新城具備的住宅、商業(yè)、商務(wù)及配套功能俱全的新興城市，未來形成大昆明范疇的居住、商業(yè)、商務(wù)等格局。

就目前來說，客戶關(guān)注度主要還是對主城區(qū)項目，新城區(qū)項目對于投資者來說，也是不錯的選擇，新城區(qū)投資型產(chǎn)品銷售速度較快也能說明這個問題。但隨著未來城市的發(fā)展及配套的成熟，這種趨勢將會有所變化。
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綜合型物業(yè)VS多元化發(fā)展
參展的樓盤中，不論是來自城中村改造的項目，還是來自于土地開發(fā)的項目，其有一個共同的特點(diǎn)，就是大多樓盤均以綜合型物業(yè)發(fā)展為主題。其中最多的分別是布置了住宅、商業(yè)、公寓，以及商務(wù)和酒店等配置。為什么會呈現(xiàn)這種狀態(tài)呢？其一，城中村項目大多位于主城核心區(qū)居多，或是項目周邊交通便利，已經(jīng)建設(shè)好的道路和規(guī)劃的道路及輕軌也讓開發(fā)商對項目未來的商業(yè)價值和商務(wù)價值進(jìn)行重新考量。此外，呈貢新城開發(fā)項目大多以大體量開發(fā)，那么項目自身居住需求以及區(qū)域規(guī)劃特性也讓土地開發(fā)有了多樣的選擇。

不論是主城區(qū)核心區(qū)城中村改造的綜合體發(fā)展，還是遠(yuǎn)郊大盤多種物業(yè)發(fā)展，未來昆明房地產(chǎn)發(fā)展不可避免的需要整合區(qū)域資源及周邊資源，合理分配物業(yè)類別，規(guī)劃好自身綜合體的各種比例。那么一方面會降低項目開發(fā)過程中的風(fēng)險，另一方面也會對區(qū)域資源合理分配利用起到促進(jìn)作用。至于遠(yuǎn)郊大盤，規(guī)劃好住宅外的其他物業(yè)，一方面對區(qū)域的成熟有著較好的促進(jìn)作用，另一當(dāng)面也能滿足自身配套需求，同時也促進(jìn)本區(qū)域與其他發(fā)展較成熟區(qū)域之間的互動，以及位于區(qū)域中間的發(fā)展。

可以做出預(yù)判的是，未來項目開發(fā)不再是只考慮自身的規(guī)劃及發(fā)展，而是多元化的整合開發(fā)，做到資源合理利用，自身利益最大化。而不是拿地只做住宅，開發(fā)完即項目結(jié)束那么簡單。
此外，城中村改造以及遠(yuǎn)郊項目發(fā)展，也使得昆明物業(yè)未來將出現(xiàn)主城區(qū)以小高層、高層以及超高層住宅搭配綜合物業(yè)，遠(yuǎn)郊樓盤以別墅、洋房搭配小高層高層，以及一些相關(guān)配套物業(yè)發(fā)展。

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