昆明樓市走出觀望

本次房交會是國家實行穩(wěn)定住房價格的房產(chǎn)新政之后的首次房交會，所以就更加引人注目。從本次房交會的展位被開發(fā)商迅速搶訂一空，就可以看出開發(fā)商對本次房交會的重視，消費者在靜觀了一段時間后，也對房地產(chǎn)市場的發(fā)展充滿了信心。
10月20日，省建設(shè)廳召開“房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策”新聞通報會，云南省建設(shè)廳副廳長陳錫誠向外界通報了國家下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房價的老國八條與新國八條政策之后云南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，報告顯示，2004年以來，我省房地產(chǎn)投資增長適當，商品房銷售情況基本正常，商品房價格穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民不斷增長的購買需求保證房地產(chǎn)業(yè)能得到快速穩(wěn)定的發(fā)展。在本屆房交會上，市民熱購的場景印證了這一切，昆明樓市走出觀望期。

適當高增幅有利發(fā)展
2005年1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成159.3億元，同比增長達到了53.5%，增幅較高。省建設(shè)廳經(jīng)過分析后認為，這個相對較高的增長是在原投資規(guī)模較小、基數(shù)較低的情況下實現(xiàn)的，所以是合理的。與此同時，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資的比重是15.3%，而全國同期這一指標的數(shù)字是21.9%，顯示我省房地產(chǎn)投資熱度并不高。
“省內(nèi)房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定，我省房地產(chǎn)尚不存在投資過熱的問題，需要加溫。”省建設(shè)廳副廳長陳錫誠介紹，云南作為最適宜人類居住的地區(qū)之一，越來越多的省外及國外人士到這里購房置業(yè)，在相當長的一段時期內(nèi)，我省住宅建設(shè)仍處于總量增長型發(fā)展。
盡管國家出臺了宏觀調(diào)控政策，但我省的房地產(chǎn)銷售面積和銷售額依然保持了增長的勢頭，1-9月增幅分別達到42.3％和44.7％，商品房銷售面積大于竣工面積。我省商品房價格上漲是成本的推動因素，不存在房價過高的問題。根據(jù)調(diào)查，目前省內(nèi)通過房改購房的城市居民也將進入換購期，住宅消費仍有較大空間。
今年1-7月，全省商品房銷售平均價格為1923元/平方米，同比下降1.45%，大大低于全國平均價2988元/平方米，價格水平在西部地區(qū)排第四位，全國排第19位。
陳錫誠副廳長介紹說，隨著我省城鎮(zhèn)化進程的加快，住房需求將進一步增長，同時，經(jīng)濟的增長也將帶來居民消費結(jié)構(gòu)升級，新購、換購住房量也將增長。為穩(wěn)步推進云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，近期省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省財政廳、省國土資源廳、中國銀行昆明中心支行、省地方稅務(wù)局出臺相關(guān)政策。從貸款、稅收、土地、監(jiān)控等方面嚴管市場，開展專項整治。

穩(wěn)中有升最理想
來昆參與房交會的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生，就當前全國房地產(chǎn)形勢及新政策下房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也發(fā)表了同樣的的觀點。數(shù)據(jù)表明，自國家房地產(chǎn)新政頒布以來，全國房地產(chǎn)市場交易量下降。1～6月份北京、浙江、上海商品住房新開工面積首次出現(xiàn)了負增長，北京的負增長率高達31.7%。銷售/竣工比快速下降至2001～2003年同期水平。商品房預售增長趨緩。數(shù)據(jù)充分說明宏觀調(diào)控的效力得到初步彰顯。
她認為，住宅對于國家經(jīng)濟來說既是固定資產(chǎn)投資，也是拉動消費的重要方面，能幾十年拉動一國經(jīng)濟增長。只要經(jīng)濟增長，房價就會搭車上升。投資購房就是對經(jīng)濟增長的投資，期望分享經(jīng)濟增長的利益。在中國，房子最符合國人注重實惠和“眼見為實”的心理傾向，是一種難以抗拒的經(jīng)濟、文化現(xiàn)象。因此，中國的固定資產(chǎn)投資增長率也是非常高的，2004年固定資產(chǎn)投資比上年增長25.8%。個人購房實際上也就是家庭的“固定資產(chǎn)”投資。
目前各大城市，房價高揚，但租金并不很高。這也表明，我國居民總體上對于住房的儲蓄傾向和投資愿望偏高，而消費傾向偏低，地方政府因房價下跌而承受的壓力，遠遠高于因房價上漲而承受的壓力。房價如果長期低迷就有更現(xiàn)實的社會、經(jīng)濟壓力。把房價降下來，將面對被房價上漲所套牢的成千上萬的買方。政府必然投鼠忌器。實際上，各級地方政府所做的大多數(shù)的事情都是推動房價上升的，基礎(chǔ)設(shè)施、綠化美化環(huán)境、引進人才和資金、土地和城市規(guī)劃等等，其實都是推動房價上漲。因而，需要支持和鼓勵個人買房，讓居者有其屋，并抑制房地產(chǎn)投資過熱，嚴格土地供應(yīng)，“穩(wěn)中有升”是最理想的住房關(guān)系。

開發(fā)商縱論昆明樓市
房地產(chǎn)商對投資高增幅的看法與此略有差異，一些地產(chǎn)開發(fā)商認為：聚商成市，但是如果整體投資開發(fā)過度，他們將不得不承擔需求不足的風險。不過，他們都對昆明房地產(chǎn)業(yè)目前的熱度表示基本滿意。
中炬置地一位銷售負責人認為，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)業(yè)增速做到有效調(diào)控，如果一個時期內(nèi)開工項目過多，將不可避免地造成競爭過度的局面，上海沙龍是中炬置地進軍地產(chǎn)業(yè)以來的第一個項目，該項目緊鄰火車站，為眾多樓盤中獨具特色的一個，也受到投資者的熱烈追捧。
中央麗城二期也在房交會現(xiàn)場正式發(fā)售，其開發(fā)商隆基偉業(yè)房地產(chǎn)公司的果毅總監(jiān)表示，我省地產(chǎn)如此高的增幅相比其它城市十分不同，以昆明來看目前主要開發(fā)樓盤集中于南北兩市區(qū)，他認為，關(guān)鍵不在增長的數(shù)量，而在于供需匹配的程度，比如中央麗城一二期項目，就是滿足了渴望在一環(huán)路以內(nèi)購買中高檔住房的購房人的需要，所以開盤以來一直很受歡迎。
建設(shè)部近日在網(wǎng)上公開征詢意見，希望獲取網(wǎng)友對解決中低收入群體住房問題的看法。對此，云南博宇軟件園房地產(chǎn)公司經(jīng)濟師詹亞敏認為，價格和產(chǎn)品有關(guān)系，也同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的類型、享受的政策有關(guān)系，目前幾乎沒有企業(yè)進入到經(jīng)濟適用房的建設(shè)中來，可能與政策的不配套有關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個獨立經(jīng)濟主體，必然會更傾向于開發(fā)運作自由度高、投資回報快的樓盤項目。

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