10月23日,中國房地產(chǎn)策劃第一人、中國著名戰(zhàn)略策劃專家王志綱蒞臨昆明房交會，并參觀了新亞洲體育城樣板區(qū)，與省內(nèi)各大媒體暢談昆明房地產(chǎn)，對昆明大盤、本土開發(fā)商、如何開拓和創(chuàng)造市場等問題發(fā)表了獨(dú)到見解，言語間流露出來的是一份對昆明房地產(chǎn)業(yè)的殷殷之情，并對王志綱工作室介入的新亞洲體育城的建設(shè)寄予了很高的期待。
新亞洲體育城——復(fù)合地產(chǎn)最高水準(zhǔn)
昆明是不是適合大盤？用什么來橇動大盤？新亞洲體育城在大盤時(shí)代中扮演一個什么角色？對這一連串的問題，王志綱先生的回答很明確：一個將稱之為大都市的城市，必須要有大規(guī)模的樓盤和精品來支撐。而體育地產(chǎn)能與全民聯(lián)系在一起，并能達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的社會效應(yīng)，這個杠桿是最佳的。
目前昆明大規(guī)模樓盤不斷出現(xiàn)，市場存量也很大，加上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，所以這次房交會是社會和消費(fèi)者非常關(guān)注的事情。在這種背景下，新亞洲體育城的亮相，把大家的目光都積聚在體育城身上。在這一語境下，王志綱先生說：本次展會成敗的句號可以打在體育城身上。如果體育城失敗了，“昆明大盤林立，新亞洲體育城能行嗎？整個市場比較低迷，人們還處于觀望狀態(tài)，新亞洲體育城能行嗎？”這樣的大盤悲觀論就會成為定論。昆明的消費(fèi)者的觀望情緒就會更加濃厚。
但從房交會這幾天的市場反映上來看，新亞洲體育城給了昆明人良好的印象，每天上千人來到現(xiàn)場，市場也很好。從細(xì)節(jié)、產(chǎn)品、實(shí)力來講根本沒有什么擔(dān)心的。首先，新亞洲體育城在大盤開發(fā)方作了三個突破：首先它是一個使城市增加價(jià)值、提升價(jià)值的項(xiàng)目。第二它是一個推動大昆明戰(zhàn)略發(fā)展的項(xiàng)目。第三是政府跟市場合作雙贏的模式。
在具備了以上突破的基礎(chǔ)上，新亞洲體育城還是中國復(fù)合型地產(chǎn)的最高水準(zhǔn)和最高階段。目前在中國像奧林匹克花園、星河灣等復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目只涉及到生活的層面，而新亞洲體育城在此基礎(chǔ)上涉及到城市功能，城市公建的打造，城市布局的升華。
另外，王志綱先生還從兩個方面闡述的新亞洲體育城的優(yōu)點(diǎn)：從產(chǎn)品打造上來看：大盤也可以創(chuàng)造精品；市場上目前對大盤開發(fā)有一個錯誤的觀點(diǎn)，認(rèn)為大盤開發(fā)就是小盤的疊加，配套大而產(chǎn)品不精，新亞洲體育城告訴人們大盤也能創(chuàng)造精品，注重細(xì)節(jié)，這些產(chǎn)品的設(shè)計(jì)打造，氛圍的營造在中國的城市也是一流的，它征服了昆明人。從生活方式提升上來看：它在努力提升生活品味和新生活方式。
高端市場是創(chuàng)造出來的
“昆明不是沒有高端市場，市場是創(chuàng)造出來的，關(guān)鍵是你能創(chuàng)造出什么樣的產(chǎn)品出來。”王志綱先生這樣闡述昆明的高端市場。王志綱先生同時(shí)預(yù)言：“昆明的房地產(chǎn)昨天的那種賣房子，賣鋼筋加水泥的或炒作概念的時(shí)代不存在了”。
作為低端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品對一個城市的價(jià)值意義，王志綱先生剖析說：如果房地產(chǎn)市場中的那種殺雞取卵，靠廉價(jià)手段的方式大行其道，這樣造成的結(jié)果是對昆明這個美好城市的褻瀆。因?yàn)橐粋�城市除了一些解決弱勢群體的安居房以外，應(yīng)該在一些資源比較稀缺板塊為城市增加價(jià)值，做出一些好的產(chǎn)品出來，美國、法國、歐洲等一些百年建筑，像巴黎左岸，美國的中央公園大道，都是百年經(jīng)典建筑。所以靠殺雞取卵取悅于消費(fèi)者的方式，這些方式看起來是消費(fèi)者占便宜，其實(shí)是羊毛出在羊身上，產(chǎn)品用不幾年就要改造。
他說：“明天昆明人需要有附加值的、有含金量的生活方式。也是我常講的三個階段，一是賣看得見摸得著的，鋼筋加水泥的房子，第二階段是賣看得見摸不著的，也就是賣景觀賣環(huán)境。現(xiàn)在進(jìn)入第三個最高階段——賣看不見摸不著的，也就是開始賣生活方式，或者說是賣附加值。一旦這樣的產(chǎn)品出現(xiàn)，它會喚起潛在的消費(fèi)。昆明不是沒有市場，市場是創(chuàng)造出來的，關(guān)鍵是你能創(chuàng)造出什么樣的產(chǎn)品出來�！�
本土與外地開發(fā)商各有優(yōu)勢
回憶今年年初的昆明之行，王志綱先生說：“當(dāng)時(shí)本土房地產(chǎn)界都充斥著悲觀情緒，但從這次來看，新的自信重新點(diǎn)燃了。相信本土企業(yè)同樣能做出精品�！�
他回憶說：當(dāng)時(shí)的座談會主題就是專門講大盤的問題和外地開發(fā)商進(jìn)入昆明的問題。那個時(shí)候整個昆明充斥了一種悲觀情緒，外地強(qiáng)勢品牌的開發(fā)商進(jìn)入昆明。昆明本土開發(fā)商不禁要問“我們‘土八路’怎么能行呢？”，這是昆明一個非常有趣的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)我就說了一句話：花開兩朵，各表一枝，我相信你們各有各的優(yōu)勢。
因?yàn)楸就恋钠髽I(yè)雖然在資金實(shí)力、開發(fā)模式方面同他們有差距，但只要善于學(xué)習(xí)，比外來企業(yè)還要有優(yōu)勢的。一方水土養(yǎng)育一方人，本地企業(yè)非常了解本地的風(fēng)土人情、人文資源，另外一個原因是本土企業(yè)輸不起。輸了就不能在本地立足，促使自己下很大工夫。外地開發(fā)公司由于是全國擴(kuò)張，在精力投入和精心打造方面可能沒有本地開發(fā)商那么專注和投入，這是一個弱勢。本次到昆明更加應(yīng)證了我的觀點(diǎn)，外地開發(fā)商帶來了很多新的開發(fā)模式，本土開發(fā)商也出現(xiàn)了很多精品。
市場做體育場館——昆明頭一個
“每次中國城市化運(yùn)動，每次城市開發(fā)新城市的時(shí)候，幾乎毫無例外，都需要靠奧林匹克中心或體育中心來構(gòu)成一個新的城市中心，例如北京、上海、廣州、南京等城市體育中心的帶動作用。但沒有哪個城市敢交給市場化企業(yè)操作，這一點(diǎn)昆明走到前頭了。”王志綱說。
對昆明政府將一個體育場館的建設(shè)任務(wù)交給市場來運(yùn)作的魄力，王志綱先生表示了由衷的敬佩，他認(rèn)為：一旦交給企業(yè)做成功了，就完成了一場革命。奧林匹克歷史上有一個有名的時(shí)間就是1980年洛杉機(jī)奧運(yùn)會，它用市場化來操作奧運(yùn)會，最后成為全世界首屆賺錢的奧運(yùn)會。第一次把場館的可持續(xù)利用做起來了。因?yàn)橛檬袌鲇^念做事情就不像政府官員只管花錢一錘子買賣，它是要靠可持續(xù)發(fā)展的，把很多市場機(jī)制的要求整合進(jìn)來。所以體育城價(jià)值意義，一是昆明市政府有勇氣，二是逼著市場組合就要考慮市場化的運(yùn)動，三是把體育要素柔性化，長期化，全面覆蓋化，使其能讓所有社區(qū)的人都能受益。老的，少的，各種玩法都可以受益，所謂運(yùn)動終生，體育健身，這樣這個社區(qū)就會火暴了。
記者張蓮昆/文
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