昆明大盤時(shí)代新看點(diǎn)

10月23日,中國房地產(chǎn)策劃第一人、中國著名戰(zhàn)略策劃專家王志綱蒞臨昆明房交會,并參觀了新亞洲體育城樣板區(qū),與省內(nèi)各大媒體暢談昆明房地產(chǎn),對昆明大盤、本土開發(fā)商、如何開拓和創(chuàng)造市場等問題發(fā)表了獨(dú)到見解,言語間流露出來的是一份對昆明房地產(chǎn)業(yè)的殷殷之情,并對王志綱工作室介入的新亞洲體育城的建設(shè)寄予了很高的期待。

新亞洲體育城——復(fù)合地產(chǎn)最高水準(zhǔn)
昆明是不是適合大盤?用什么來橇動大盤?新亞洲體育城在大盤時(shí)代中扮演一個什么角色?對這一連串的問題,王志綱先生的回答很明確:一個將稱之為大都市的城市,必須要有大規(guī)模的樓盤和精品來支撐。而體育地產(chǎn)能與全民聯(lián)系在一起,并能達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的社會效應(yīng),這個杠桿是最佳的。
目前昆明大規(guī)模樓盤不斷出現(xiàn),市場存量也很大,加上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,所以這次房交會是社會和消費(fèi)者非常關(guān)注的事情。在這種背景下,新亞洲體育城的亮相,把大家的目光都積聚在體育城身上。在這一語境下,王志綱先生說:本次展會成敗的句號可以打在體育城身上。如果體育城失敗了,“昆明大盤林立,新亞洲體育城能行嗎?整個市場比較低迷,人們還處于觀望狀態(tài),新亞洲體育城能行嗎?”這樣的大盤悲觀論就會成為定論。昆明的消費(fèi)者的觀望情緒就會更加濃厚。
但從房交會這幾天的市場反映上來看,新亞洲體育城給了昆明人良好的印象,每天上千人來到現(xiàn)場,市場也很好。從細(xì)節(jié)、產(chǎn)品、實(shí)力來講根本沒有什么擔(dān)心的。首先,新亞洲體育城在大盤開發(fā)方作了三個突破:首先它是一個使城市增加價(jià)值、提升價(jià)值的項(xiàng)目。第二它是一個推動大昆明戰(zhàn)略發(fā)展的項(xiàng)目。第三是政府跟市場合作雙贏的模式。
在具備了以上突破的基礎(chǔ)上,新亞洲體育城還是中國復(fù)合型地產(chǎn)的最高水準(zhǔn)和最高階段。目前在中國像奧林匹克花園、星河灣等復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目只涉及到生活的層面,而新亞洲體育城在此基礎(chǔ)上涉及到城市功能,城市公建的打造,城市布局的升華。
另外,王志綱先生還從兩個方面闡述的新亞洲體育城的優(yōu)點(diǎn):從產(chǎn)品打造上來看:大盤也可以創(chuàng)造精品;市場上目前對大盤開發(fā)有一個錯誤的觀點(diǎn),認(rèn)為大盤開發(fā)就是小盤的疊加,配套大而產(chǎn)品不精,新亞洲體育城告訴人們大盤也能創(chuàng)造精品,注重細(xì)節(jié),這些產(chǎn)品的設(shè)計(jì)打造,氛圍的營造在中國的城市也是一流的,它征服了昆明人。從生活方式提升上來看:它在努力提升生活品味和新生活方式。

高端市場是創(chuàng)造出來的
“昆明不是沒有高端市場,市場是創(chuàng)造出來的,關(guān)鍵是你能創(chuàng)造出什么樣的產(chǎn)品出來。”王志綱先生這樣闡述昆明的高端市場。王志綱先生同時(shí)預(yù)言:“昆明的房地產(chǎn)昨天的那種賣房子,賣鋼筋加水泥的或炒作概念的時(shí)代不存在了”。
作為低端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品對一個城市的價(jià)值意義,王志綱先生剖析說:如果房地產(chǎn)市場中的那種殺雞取卵,靠廉價(jià)手段的方式大行其道,這樣造成的結(jié)果是對昆明這個美好城市的褻瀆。因?yàn)橐粋城市除了一些解決弱勢群體的安居房以外,應(yīng)該在一些資源比較稀缺板塊為城市增加價(jià)值,做出一些好的產(chǎn)品出來,美國、法國、歐洲等一些百年建筑,像巴黎左岸,美國的中央公園大道,都是百年經(jīng)典建筑。所以靠殺雞取卵取悅于消費(fèi)者的方式,這些方式看起來是消費(fèi)者占便宜,其實(shí)是羊毛出在羊身上,產(chǎn)品用不幾年就要改造。
他說:“明天昆明人需要有附加值的、有含金量的生活方式。也是我常講的三個階段,一是賣看得見摸得著的,鋼筋加水泥的房子,第二階段是賣看得見摸不著的,也就是賣景觀賣環(huán)境。現(xiàn)在進(jìn)入第三個最高階段——賣看不見摸不著的,也就是開始賣生活方式,或者說是賣附加值。一旦這樣的產(chǎn)品出現(xiàn),它會喚起潛在的消費(fèi)。昆明不是沒有市場,市場是創(chuàng)造出來的,關(guān)鍵是你能創(chuàng)造出什么樣的產(chǎn)品出來!

本土與外地開發(fā)商各有優(yōu)勢
回憶今年年初的昆明之行,王志綱先生說:“當(dāng)時(shí)本土房地產(chǎn)界都充斥著悲觀情緒,但從這次來看,新的自信重新點(diǎn)燃了。相信本土企業(yè)同樣能做出精品!
他回憶說:當(dāng)時(shí)的座談會主題就是專門講大盤的問題和外地開發(fā)商進(jìn)入昆明的問題。那個時(shí)候整個昆明充斥了一種悲觀情緒,外地強(qiáng)勢品牌的開發(fā)商進(jìn)入昆明。昆明本土開發(fā)商不禁要問“我們‘土八路’怎么能行呢?”,這是昆明一個非常有趣的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)我就說了一句話:花開兩朵,各表一枝,我相信你們各有各的優(yōu)勢。
因?yàn)楸就恋钠髽I(yè)雖然在資金實(shí)力、開發(fā)模式方面同他們有差距,但只要善于學(xué)習(xí),比外來企業(yè)還要有優(yōu)勢的。一方水土養(yǎng)育一方人,本地企業(yè)非常了解本地的風(fēng)土人情、人文資源,另外一個原因是本土企業(yè)輸不起。輸了就不能在本地立足,促使自己下很大工夫。外地開發(fā)公司由于是全國擴(kuò)張,在精力投入和精心打造方面可能沒有本地開發(fā)商那么專注和投入,這是一個弱勢。本次到昆明更加應(yīng)證了我的觀點(diǎn),外地開發(fā)商帶來了很多新的開發(fā)模式,本土開發(fā)商也出現(xiàn)了很多精品。

市場做體育場館——昆明頭一個
“每次中國城市化運(yùn)動,每次城市開發(fā)新城市的時(shí)候,幾乎毫無例外,都需要靠奧林匹克中心或體育中心來構(gòu)成一個新的城市中心,例如北京、上海、廣州、南京等城市體育中心的帶動作用。但沒有哪個城市敢交給市場化企業(yè)操作,這一點(diǎn)昆明走到前頭了。”王志綱說。
對昆明政府將一個體育場館的建設(shè)任務(wù)交給市場來運(yùn)作的魄力,王志綱先生表示了由衷的敬佩,他認(rèn)為:一旦交給企業(yè)做成功了,就完成了一場革命。奧林匹克歷史上有一個有名的時(shí)間就是1980年洛杉機(jī)奧運(yùn)會,它用市場化來操作奧運(yùn)會,最后成為全世界首屆賺錢的奧運(yùn)會。第一次把場館的可持續(xù)利用做起來了。因?yàn)橛檬袌鲇^念做事情就不像政府官員只管花錢一錘子買賣,它是要靠可持續(xù)發(fā)展的,把很多市場機(jī)制的要求整合進(jìn)來。所以體育城價(jià)值意義,一是昆明市政府有勇氣,二是逼著市場組合就要考慮市場化的運(yùn)動,三是把體育要素柔性化,長期化,全面覆蓋化,使其能讓所有社區(qū)的人都能受益。老的,少的,各種玩法都可以受益,所謂運(yùn)動終生,體育健身,這樣這個社區(qū)就會火暴了。

記者張蓮昆/文

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