10月23日,中國(guó)房地產(chǎn)策劃第一人、中國(guó)著名戰(zhàn)略策劃專家王志綱蒞臨昆明房交會(huì)，并參觀了新亞洲體育城樣板區(qū)，與省內(nèi)各大媒體暢談昆明房地產(chǎn)，對(duì)昆明大盤、本土開發(fā)商、如何開拓和創(chuàng)造市場(chǎng)等問題發(fā)表了獨(dú)到見解，言語(yǔ)間流露出來(lái)的是一份對(duì)昆明房地產(chǎn)業(yè)的殷殷之情，并對(duì)王志綱工作室介入的新亞洲體育城的建設(shè)寄予了很高的期待。
新亞洲體育城——復(fù)合地產(chǎn)最高水準(zhǔn)
昆明是不是適合大盤？用什么來(lái)橇動(dòng)大盤？新亞洲體育城在大盤時(shí)代中扮演一個(gè)什么角色？對(duì)這一連串的問題，王志綱先生的回答很明確：一個(gè)將稱之為大都市的城市，必須要有大規(guī)模的樓盤和精品來(lái)支撐。而體育地產(chǎn)能與全民聯(lián)系在一起，并能達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)效應(yīng)，這個(gè)杠桿是最佳的。
目前昆明大規(guī)模樓盤不斷出現(xiàn)，市場(chǎng)存量也很大，加上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，所以這次房交會(huì)是社會(huì)和消費(fèi)者非常關(guān)注的事情。在這種背景下，新亞洲體育城的亮相，把大家的目光都積聚在體育城身上。在這一語(yǔ)境下，王志綱先生說(shuō)：本次展會(huì)成敗的句號(hào)可以打在體育城身上。如果體育城失敗了，“昆明大盤林立，新亞洲體育城能行嗎？整個(gè)市場(chǎng)比較低迷，人們還處于觀望狀態(tài)，新亞洲體育城能行嗎？”這樣的大盤悲觀論就會(huì)成為定論。昆明的消費(fèi)者的觀望情緒就會(huì)更加濃厚。
但從房交會(huì)這幾天的市場(chǎng)反映上來(lái)看，新亞洲體育城給了昆明人良好的印象，每天上千人來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，市場(chǎng)也很好。從細(xì)節(jié)、產(chǎn)品、實(shí)力來(lái)講根本沒有什么擔(dān)心的。首先，新亞洲體育城在大盤開發(fā)方作了三個(gè)突破：首先它是一個(gè)使城市增加價(jià)值、提升價(jià)值的項(xiàng)目。第二它是一個(gè)推動(dòng)大昆明戰(zhàn)略發(fā)展的項(xiàng)目。第三是政府跟市場(chǎng)合作雙贏的模式。
在具備了以上突破的基礎(chǔ)上，新亞洲體育城還是中國(guó)復(fù)合型地產(chǎn)的最高水準(zhǔn)和最高階段。目前在中國(guó)像奧林匹克花園、星河灣等復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目只涉及到生活的層面，而新亞洲體育城在此基礎(chǔ)上涉及到城市功能，城市公建的打造，城市布局的升華。
另外，王志綱先生還從兩個(gè)方面闡述的新亞洲體育城的優(yōu)點(diǎn)：從產(chǎn)品打造上來(lái)看：大盤也可以創(chuàng)造精品；市場(chǎng)上目前對(duì)大盤開發(fā)有一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，認(rèn)為大盤開發(fā)就是小盤的疊加，配套大而產(chǎn)品不精，新亞洲體育城告訴人們大盤也能創(chuàng)造精品，注重細(xì)節(jié)，這些產(chǎn)品的設(shè)計(jì)打造，氛圍的營(yíng)造在中國(guó)的城市也是一流的，它征服了昆明人。從生活方式提升上來(lái)看：它在努力提升生活品味和新生活方式。
高端市場(chǎng)是創(chuàng)造出來(lái)的
“昆明不是沒有高端市場(chǎng)，市場(chǎng)是創(chuàng)造出來(lái)的，關(guān)鍵是你能創(chuàng)造出什么樣的產(chǎn)品出來(lái)�！蓖踔揪V先生這樣闡述昆明的高端市場(chǎng)。王志綱先生同時(shí)預(yù)言：“昆明的房地產(chǎn)昨天的那種賣房子，賣鋼筋加水泥的或炒作概念的時(shí)代不存在了”。
作為低端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品對(duì)一個(gè)城市的價(jià)值意義，王志綱先生剖析說(shuō)：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中的那種殺雞取卵，靠廉價(jià)手段的方式大行其道，這樣造成的結(jié)果是對(duì)昆明這個(gè)美好城市的褻瀆。因?yàn)橐粋�(gè)城市除了一些解決弱勢(shì)群體的安居房以外，應(yīng)該在一些資源比較稀缺板塊為城市增加價(jià)值，做出一些好的產(chǎn)品出來(lái)，美國(guó)、法國(guó)、歐洲等一些百年建筑，像巴黎左岸，美國(guó)的中央公園大道，都是百年經(jīng)典建筑。所以靠殺雞取卵取悅于消費(fèi)者的方式，這些方式看起來(lái)是消費(fèi)者占便宜，其實(shí)是羊毛出在羊身上，產(chǎn)品用不幾年就要改造。
他說(shuō)：“明天昆明人需要有附加值的、有含金量的生活方式。也是我常講的三個(gè)階段，一是賣看得見摸得著的，鋼筋加水泥的房子，第二階段是賣看得見摸不著的，也就是賣景觀賣環(huán)境。現(xiàn)在進(jìn)入第三個(gè)最高階段——賣看不見摸不著的，也就是開始賣生活方式，或者說(shuō)是賣附加值。一旦這樣的產(chǎn)品出現(xiàn)，它會(huì)喚起潛在的消費(fèi)。昆明不是沒有市場(chǎng)，市場(chǎng)是創(chuàng)造出來(lái)的，關(guān)鍵是你能創(chuàng)造出什么樣的產(chǎn)品出來(lái)�！�
本土與外地開發(fā)商各有優(yōu)勢(shì)
回憶今年年初的昆明之行，王志綱先生說(shuō)：“當(dāng)時(shí)本土房地產(chǎn)界都充斥著悲觀情緒，但從這次來(lái)看，新的自信重新點(diǎn)燃了。相信本土企業(yè)同樣能做出精品�！�
他回憶說(shuō)：當(dāng)時(shí)的座談會(huì)主題就是專門講大盤的問題和外地開發(fā)商進(jìn)入昆明的問題。那個(gè)時(shí)候整個(gè)昆明充斥了一種悲觀情緒，外地強(qiáng)勢(shì)品牌的開發(fā)商進(jìn)入昆明。昆明本土開發(fā)商不禁要問“我們‘土八路’怎么能行呢？”，這是昆明一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)我就說(shuō)了一句話：花開兩朵，各表一枝，我相信你們各有各的優(yōu)勢(shì)。
因?yàn)楸就恋钠髽I(yè)雖然在資金實(shí)力、開發(fā)模式方面同他們有差距，但只要善于學(xué)習(xí)，比外來(lái)企業(yè)還要有優(yōu)勢(shì)的。一方水土養(yǎng)育一方人，本地企業(yè)非常了解本地的風(fēng)土人情、人文資源，另外一個(gè)原因是本土企業(yè)輸不起。輸了就不能在本地立足，促使自己下很大工夫。外地開發(fā)公司由于是全國(guó)擴(kuò)張，在精力投入和精心打造方面可能沒有本地開發(fā)商那么專注和投入，這是一個(gè)弱勢(shì)。本次到昆明更加應(yīng)證了我的觀點(diǎn)，外地開發(fā)商帶來(lái)了很多新的開發(fā)模式，本土開發(fā)商也出現(xiàn)了很多精品。
市場(chǎng)做體育場(chǎng)館——昆明頭一個(gè)
“每次中國(guó)城市化運(yùn)動(dòng)，每次城市開發(fā)新城市的時(shí)候，幾乎毫無(wú)例外，都需要靠奧林匹克中心或體育中心來(lái)構(gòu)成一個(gè)新的城市中心，例如北京、上海、廣州、南京等城市體育中心的帶動(dòng)作用。但沒有哪個(gè)城市敢交給市場(chǎng)化企業(yè)操作，這一點(diǎn)昆明走到前頭了�！蓖踔揪V說(shuō)。
對(duì)昆明政府將一個(gè)體育場(chǎng)館的建設(shè)任務(wù)交給市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作的魄力，王志綱先生表示了由衷的敬佩，他認(rèn)為：一旦交給企業(yè)做成功了，就完成了一場(chǎng)革命。奧林匹克歷史上有一個(gè)有名的時(shí)間就是1980年洛杉機(jī)奧運(yùn)會(huì)，它用市場(chǎng)化來(lái)操作奧運(yùn)會(huì)，最后成為全世界首屆賺錢的奧運(yùn)會(huì)。第一次把場(chǎng)館的可持續(xù)利用做起來(lái)了。因?yàn)橛檬袌?chǎng)觀念做事情就不像政府官員只管花錢一錘子買賣，它是要靠可持續(xù)發(fā)展的，把很多市場(chǎng)機(jī)制的要求整合進(jìn)來(lái)。所以體育城價(jià)值意義，一是昆明市政府有勇氣，二是逼著市場(chǎng)組合就要考慮市場(chǎng)化的運(yùn)動(dòng)，三是把體育要素柔性化，長(zhǎng)期化，全面覆蓋化，使其能讓所有社區(qū)的人都能受益。老的，少的，各種玩法都可以受益，所謂運(yùn)動(dòng)終生，體育健身，這樣這個(gè)社區(qū)就會(huì)火暴了。
記者張蓮昆/文
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