商業(yè)地產(chǎn)在城市化進程中扮演著越來越重要的角色，如何做好商業(yè)地產(chǎn)一直是業(yè)界關注的焦點�？茖W發(fā)展觀中強調(diào)“推動經(jīng)濟又快又好發(fā)展”，商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨著“如何又快又好發(fā)展”的必修課。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如同歷史前進的車輪不可阻擋。大浪淘沙過后必然是百世流芳的精華。懂得并做好商業(yè)運營，才有資格站在“商業(yè)地產(chǎn)”這張牌桌上等待洗牌，否則，未等真正的洗牌來臨，便已折戟沉沙。綜觀昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展史，不難看出，既是符合既定規(guī)律，又有過程中需要規(guī)避的短板，該部分尤須受到重視，不然不動則已，動則痛至身心。在商業(yè)運營時代來臨之際，你是否已做好準備？是否察覺了自身的短板？

現(xiàn)狀一：牽發(fā)之痛——以營銷扮運營

在商業(yè)地產(chǎn)中，營銷與運營并重。商業(yè)地產(chǎn)的利潤不會一次性獲得，營銷故能夠?qū)崿F(xiàn)第一次利潤，但商業(yè)地產(chǎn)更大利潤的是來源于后期專業(yè)有效的運營手段�，F(xiàn)如今，名目繁多的運營方式在開發(fā)商的營銷宣傳中輪番上場：產(chǎn)權式商鋪、保障性商鋪、先招商后銷售、體驗式商鋪和定制式商業(yè)等。在一件件華麗的外衣之下，是否是真正通過前期規(guī)劃、了解地塊屬性及盡可能保障投資客的利益等因素下提煉出來的運營模式？開發(fā)商的角色屬性提醒了營銷概念不能與專業(yè)運營手段混淆，而是要與商業(yè)運營商合作，在專業(yè)知識的指導下，通過靈活的市場應變能力來使商業(yè)項目成功運營。舉個例子，廣州最成功的商業(yè)項目是天河城廣場，被譽為“中國第一商城”。天河城集購物、游覽、美食、娛樂、休閑、商務、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體，名副其實地“把北京路搬進了天河城廣場”，可以看作是全國最早的ShoppingMall。許多人看到了它的成功，便去學它，可是沒有看到它成功的核心因素，只是學表面的華麗，結(jié)果自食苦果。其實天河城的成功，本質(zhì)因素是它定位與經(jīng)營策略的正確和全新消費概念，恰恰吻合了ShoppingMall運營的關鍵。

現(xiàn)狀二：一生之痛——因投機失品牌

商業(yè)項目的生命周期是有規(guī)律可循的，一般前三年是培育關鍵期，四至五年是發(fā)展成熟期，五年以后便是調(diào)整升級繁榮期，真正的利潤增長來自于后期的物業(yè)經(jīng)營。目前，昆明很多商業(yè)項目的開發(fā)，在順應經(jīng)濟發(fā)展趨勢的同時，避免不了存在一些概念性炒作和投機性開發(fā)，為了快速回籠資金或追求短期盈利模式，往往忽略了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，當其缺陷和危害逐漸暴露時，除使投資客信心喪失之外，更為嚴重的便是開發(fā)商品牌口碑的缺失。皮洛士式的勝利萬不可取！

現(xiàn)狀三：忤逆之痛——因體量擔風險

隨著昆明市城區(qū)的不斷擴張和336個城中村的改造建設，意味著商業(yè)體量的放大，在不久的將來，商業(yè)地產(chǎn)總量趨于飽和之時，則是一個風險期，可能會空置率上升，泡沫凸現(xiàn)，。在目前的實際開發(fā)中，許多開發(fā)商往往片面注重零售店鋪對整座商業(yè)用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華，不僅抬高了底商房價，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價格（包括公寓、寫字間等），從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構失衡，租購需求減少，閑置率不斷上升。有關部門統(tǒng)計的40余座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心。有的購物中心一天流水只有1萬元，不少購物中心有場無市、有商無業(yè)，倒閉、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù)，浪費了大量資源。西歐五國在人均國民收入1萬美元時，平均購物中心單體規(guī)模才有3萬～4萬平方米，而現(xiàn)在我國一些中型二線城市的購物中心平均單體量便達到了13萬平方米，中國人民大學教授黃國雄就曾批評中國的購物中心在盲目造大！

商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運營管理是達成開發(fā)商、投資客和消費者多方皆大歡喜的科學手段，在實際操作過程中，該發(fā)揚的將矢志不渝的堅持，要擯棄的則毫不猶豫的規(guī)避，不碰觸痛點，將是最明智的選擇！

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