產(chǎn)品素質(zhì)決定房?jī)r(jià)走勢(shì)

近幾年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅樓盤(pán)價(jià)格變化情況

對(duì)房地產(chǎn)需求主要反映在總面積和總價(jià)格兩個(gè)方面，所以房?jī)r(jià)是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題，也是最為敏感的問(wèn)題；2005年，是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中的轉(zhuǎn)折之年，經(jīng)歷了新政和宏觀調(diào)控的考驗(yàn)之后，昆明房地產(chǎn)業(yè)仍然能夠保持著健康、平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)主房者來(lái)說(shuō)都是利好，那么今年房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎樣？經(jīng)過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商、調(diào)查公司和業(yè)界人士的采訪發(fā)現(xiàn)，他們大多認(rèn)為：昆明的房?jī)r(jià)不會(huì)有大起大落，而產(chǎn)品的素質(zhì)才是決定價(jià)格的主要因素。

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品絕對(duì)能升值
從宏觀上來(lái)說(shuō)，昆明房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)什么情況？記者在此前對(duì)地產(chǎn)策劃大師王志綱先生的采訪中也曾涉及這個(gè)問(wèn)題，王志綱先生認(rèn)為：“未來(lái)一兩年內(nèi)常規(guī)地產(chǎn)肯定要降價(jià)，但從長(zhǎng)線來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)將會(huì)有很大增值空間”。
對(duì)常規(guī)地產(chǎn)，很多業(yè)界人士均認(rèn)為：前兩年比較多，向賣蘿卜似的取悅消費(fèi)者，但它對(duì)城市和房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)都是“殺雞取卵”，造成的結(jié)果是傷害性很大的，業(yè)界造不出精品，城市用不了幾年又得拆遷改造。從另外更大的方面來(lái)說(shuō)，常規(guī)地產(chǎn)降價(jià)、優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)升質(zhì)，也是由整個(gè)中國(guó)宏觀格局決定的。王志綱先生對(duì)此認(rèn)為：中國(guó)有3億人口，恩格爾系數(shù)達(dá)到40%，休閑旅游成為熱點(diǎn)，而旅游資源獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的，中國(guó)只有一個(gè)昆明。目前，昆明的旅游地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始火暴。從海南島三亞的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，爛尾樓都開(kāi)始有人收購(gòu)。幾年之間，化腐朽為神奇。在云南本土，麗江也開(kāi)始出現(xiàn)這種情況。因此，在昆明，高附加質(zhì)的樓盤(pán)不愁賣不出去，而且它不只是昆明的市場(chǎng)，還能成為全國(guó)的市場(chǎng)。以此看來(lái)，高端產(chǎn)品在昆明的市場(chǎng)潛力是巨大的、不容忽視的。

產(chǎn)品決定價(jià)格
“房產(chǎn)價(jià)格的漲跌不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，它后面有很多構(gòu)成因素，支撐體系。主要的衡量指標(biāo)應(yīng)該是房?jī)r(jià)比，目前按國(guó)際來(lái)說(shuō)是1：5到1：6之間就比較正常。”在采訪中，至祥置業(yè)的鄧毅敏先生這樣告訴記者。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明的房屋均價(jià)一直以來(lái)都維持在3100至3200元/每平方米的基礎(chǔ)上，既不存在泡沫，也不存在過(guò)熱的現(xiàn)象。但房屋的價(jià)格始終是存在一個(gè)硬指標(biāo)的，鄧毅敏先生認(rèn)為這其中有如：土地、材料、產(chǎn)品成本、政策因素等。但同時(shí)他也認(rèn)為“均價(jià)”不能代表“房?jī)r(jià)”，它對(duì)城市的購(gòu)買力沒(méi)有具體的指導(dǎo)意義，或者說(shuō)對(duì)購(gòu)房者也沒(méi)有指導(dǎo)意義。反過(guò)來(lái)，它對(duì)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有指導(dǎo)意義，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不能從中看出任何信息。
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的越來(lái)越成熟，產(chǎn)品也將更加回歸個(gè)性化。產(chǎn)品的區(qū)位、附加質(zhì)（如景觀、戶型等）、其次還有成本、價(jià)值、地段等等因素；這些因素構(gòu)成了項(xiàng)目的綜合素質(zhì)。綜合素質(zhì)才能決定房?jī)r(jià)的高低。因此回歸產(chǎn)品個(gè)性也就是讓產(chǎn)品說(shuō)話，由產(chǎn)品來(lái)決定價(jià)格。從消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的判斷上來(lái)說(shuō)，鄧毅敏先生認(rèn)為有三個(gè)趨勢(shì)，即從原來(lái)的感性認(rèn)識(shí)回歸到理性認(rèn)識(shí)，看產(chǎn)品時(shí)將從產(chǎn)品的外形到內(nèi)容來(lái)考量；其次是衡量產(chǎn)品本質(zhì)的綜合素質(zhì)；再次是價(jià)格和價(jià)質(zhì)（如附加質(zhì)等）。這些都是構(gòu)成價(jià)格高低的主要因素。但總的來(lái)說(shuō)：性價(jià)比是有指導(dǎo)意義的。

今年房?jī)r(jià)將小幅上升
昆明田野調(diào)查公司的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：目前昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于房地產(chǎn)歷史發(fā)展階段中的快速發(fā)展、日漸成熟階段。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)；人們對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)更加的理性；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也更加的尊重市場(chǎng)需求,是這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征。而歷年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走勢(shì)研究表明：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的循環(huán)周期約為4—5年，在新的歷史機(jī)遇情況下，目前正步入第二個(gè)循環(huán)周期。
2001年及以前是昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)初期。至01年第一次達(dá)到開(kāi)發(fā)高潮，但由于處于昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)早期，人均收入有限，因此，房?jī)r(jià)絕對(duì)值不太高。2002、2003年是高位消化盤(pán)整年。在經(jīng)歷01年的高潮后，02、03兩年處于以消化已有物業(yè)為主的開(kāi)發(fā)周期，新增及在售樓盤(pán)均較少，房?jī)r(jià)有所回落。2004年是個(gè)新的開(kāi)發(fā)高潮年。在土地政策轉(zhuǎn)變、土地供給有限及新昆明城市規(guī)劃與建設(shè)的刺激下，步入由供給拉動(dòng)型的新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮期限，新開(kāi)及在售樓盤(pán)量空前增加，房?jī)r(jià)猛漲17.7%。2005年將是一個(gè)高位運(yùn)行盤(pán)整年。預(yù)計(jì)本年新增樓盤(pán)供應(yīng)量還會(huì)增加，房?jī)r(jià)將會(huì)有小幅上升。

記者張蓮昆

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