樓市大趨勢(shì)11位房地產(chǎn)精英房交會(huì)印象調(diào)查

五大難題困擾大盤開發(fā)
■深圳至祥置業(yè)昆明區(qū)域總經(jīng)理周曼
難題一：規(guī)劃難以超前。大盤容易作整體全盤規(guī)劃沒(méi)錯(cuò)。然而，大盤項(xiàng)目一般都是分期開發(fā)，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，開發(fā)周期達(dá)5年左右。5年以后的住宅潮流是什么樣？所謂“計(jì)劃趕不上變化”、“船小好調(diào)頭”，開發(fā)商如何解決這個(gè)兩難命題？不能不引人深思。
難題二：客戶難以定位。尋找客戶是任何產(chǎn)品的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。眾口難調(diào)，怎樣使戶型更有針對(duì)性？這就給客戶定位帶來(lái)難題。
難題三：資金難以籌措。由于地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的利潤(rùn)誘惑，有本事拿地就有賺錢的機(jī)會(huì)，所以自己是否有實(shí)力、有多少斤兩，都需要好好稱稱。否則規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終變成發(fā)展商的簡(jiǎn)單合作開發(fā)。
難題四：節(jié)奏難以控制。開發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一門學(xué)問(wèn)。分兩期還是分三期，主要還不光是一個(gè)資金問(wèn)題，而是一個(gè)市場(chǎng)預(yù)見問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的聯(lián)動(dòng)問(wèn)題。
難題五：價(jià)格難以把握。一個(gè)大盤，前期如何定價(jià)？高了被動(dòng)，低了不賺錢。高了是降價(jià)還是不降價(jià)？降，對(duì)不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣不出去，那怎么行？必然會(huì)陷入左右為難、進(jìn)退維谷的尷尬境地。
未來(lái)大盤開發(fā)量將占市場(chǎng)供應(yīng)量的60%-80%。從大盤開發(fā)商的職能來(lái)說(shuō)，誰(shuí)更能站在政府運(yùn)營(yíng)的高度來(lái)開發(fā)大盤，充當(dāng)城市運(yùn)營(yíng)商的角色，那誰(shuí)就更能得到政府支持，也許更有機(jī)會(huì)成為下一個(gè)萬(wàn)科、順馳。

樓盤將側(cè)重文化理念和休閑性
■昆明同策經(jīng)濟(jì)房屋公司總經(jīng)理李軍
從本次房交會(huì)來(lái)看，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)較以往成熟很多，從開發(fā)理念上看，以前的樓盤很少考慮到文化、思想等因素，今年的很多樓盤則在這些方面作出了較大突破。
本次房交會(huì)上展現(xiàn)出了很多新盤，這些盤大部分將會(huì)在今年年底至明年上半年推出，大量的樓盤在陸續(xù)上市，導(dǎo)致短期內(nèi)供給大于需求，將會(huì)促使明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。
今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的多項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)，樓市逐漸趨于規(guī)范和理性，這要求今后無(wú)論是開發(fā)商還是經(jīng)濟(jì)公司，都需要更加專業(yè)化和規(guī)�；�。
從價(jià)格走勢(shì)來(lái)說(shuō)，昆明樓市的總體價(jià)格走勢(shì)仍會(huì)是平穩(wěn)上升；從板塊走勢(shì)看，今后昆明房地產(chǎn)開發(fā)中，東南板塊將成為投資熱土，同時(shí)多個(gè)新盤同時(shí)亮相西市區(qū)，特別是高新區(qū)，今、明兩年呈現(xiàn)熱的趨勢(shì)。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商今后將注重小區(qū)生態(tài)化、人性化發(fā)展，側(cè)重樓盤的文化理念和休閑性。產(chǎn)品是否有新的開發(fā)理念將是今后樓盤間競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

昆明樓市開發(fā)向東南遷移
■萬(wàn)興印象營(yíng)銷總監(jiān)李友康
房交會(huì)信息反映出，昆明樓市很火，但是又很理性。相對(duì)于北京、上海、深圳等地，昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么泡沫，可以說(shuō)昆明樓市的發(fā)展基本反映了市民的真實(shí)需求。昆明的二手房市場(chǎng)相當(dāng)活躍，這說(shuō)明了昆明的住房需求很大，房地產(chǎn)開發(fā)有相當(dāng)大的空間。
但是昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)給人的總體印象是發(fā)展相對(duì)滯后。與重慶相比，昆明與重慶的人均收入水平基本相當(dāng)，但是在產(chǎn)品價(jià)位、開發(fā)設(shè)計(jì)等方面都有所滯后，而且昆明樓市存在產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重的現(xiàn)象。目前的昆明樓市所處階段只相當(dāng)于兩三年前的重慶。
昆明房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出圍繞市區(qū)中心一圈圈向外延的趨勢(shì)，但是在重慶，則呈現(xiàn)分為多個(gè)中心，如各區(qū)都有自己的中心，分組團(tuán)、多中心發(fā)展的局面。因此，現(xiàn)在隨著政府引導(dǎo)，昆明房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出向東南遷移的趨勢(shì)，多中心的出現(xiàn)是符合城市發(fā)展需求的。
從供需上看，昆明的住房需求很大，今年年底到明年的市場(chǎng)樓盤放量也比較大，但是真正適合購(gòu)房者需求的產(chǎn)品還存在相對(duì)短缺的現(xiàn)象。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，昆明樓市價(jià)格將呈穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，無(wú)論是從總體房?jī)r(jià)還是相似地段縱向?qū)Ρ瓤础?BR>今后昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈，競(jìng)爭(zhēng)將不光是樓盤本身的比拼，而將會(huì)延伸到市場(chǎng)策略、營(yíng)銷方式等一系列的競(jìng)爭(zhēng)上。

房地產(chǎn)下一個(gè)春天不能靠等待
■昆明新航房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司總經(jīng)理何炬
一年一度的秋季房交會(huì)至少給我們提供了一個(gè)昆明樓市一葉知秋的好機(jī)會(huì)。
首先一個(gè)變化是，房地產(chǎn)供應(yīng)總量迅速放大，新盤層出。相對(duì)于往年八九十個(gè)樓盤、一兩百萬(wàn)方的供應(yīng)總量而言，今年房交會(huì)的樓盤數(shù)量雖不驚人——一百多個(gè)樓盤，但總建筑面積卻高達(dá)四五百萬(wàn)方。這其中有30多個(gè)新樓盤集中亮相，實(shí)際上這30多個(gè)新樓盤有不少是應(yīng)該在上半年就推向市場(chǎng)的，但由于政策、市場(chǎng)的影響，被推遲到房交會(huì)才一展芳容。更可怕的是，還有四五十個(gè)新盤正等著上市，如果房交會(huì)傳來(lái)房?jī)r(jià)大漲，哪怕是房?jī)r(jià)走穩(wěn)的消息，這些籠中之虎就會(huì)撲將出來(lái)。
其次，二環(huán)路以內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是絕對(duì)的主角，而純住宅樓盤，除中央麗城二期外，大都是些中小盤或尾盤。順城、東盟國(guó)際城、正義路改造等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，可以想象，在今后一年多的時(shí)間里，昆明商業(yè)地產(chǎn)格局必將發(fā)生翻天覆地的巨變。值得特別關(guān)注的是，這么多重量級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都集中在昆明的第一商圈，無(wú)論是項(xiàng)目所處的地段、還是開發(fā)商的實(shí)力都在伯仲間，那么，幾者之間如何錯(cuò)位，如何營(yíng)造自身特有的商業(yè)氛圍，甚至如何招商、經(jīng)營(yíng)就成了眾所注目的事，大項(xiàng)目之間的過(guò)招稍有不慎就可能帶來(lái)全盤被動(dòng)。因此，產(chǎn)品的定位和創(chuàng)新、營(yíng)銷推廣的細(xì)化和務(wù)實(shí)、后續(xù)招商和經(jīng)營(yíng)的確定等問(wèn)題，開發(fā)商不可不慎！今年的商業(yè)地產(chǎn)由于房產(chǎn)新政的出臺(tái)，撿了個(gè)大便宜，一度成了開發(fā)商的救命稻草，這根稻草現(xiàn)在看來(lái)也靠不住多久了。
再次，昆明四區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了截然不同的發(fā)展勢(shì)頭。北市區(qū)進(jìn)入調(diào)整期，類同樓盤過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，總體規(guī)劃上的局限使其發(fā)展前景堪憂。南市區(qū)尤其是東南方向，將是昆明房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)風(fēng)暴眼，未來(lái)不久這里將涌現(xiàn)出大量的新樓盤，但南市區(qū)應(yīng)該接受北市區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，規(guī)劃和市政配套建設(shè)上不要重蹈覆轍。西市區(qū)虹山、高新區(qū)一帶尚有潛力可挖，不過(guò)，政府規(guī)劃和土地總量對(duì)這一帶的限制較大。
總體而言，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策進(jìn)入了成熟期，開發(fā)商拿地、立項(xiàng)都處在一個(gè)相對(duì)透明的平臺(tái)上，同時(shí)由于投資者已經(jīng)對(duì)生造概念、虛化作秀的營(yíng)銷等手段失去了興趣，這就要求開發(fā)商只能從產(chǎn)品創(chuàng)新、務(wù)實(shí)營(yíng)銷和品牌建設(shè)上下工夫，在合適的地段上蓋合適的房子，以合適的價(jià)格和富于特色的營(yíng)銷策略售給合適的客戶群體。
一方面是越來(lái)越多的人和資金涌進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，供應(yīng)量成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)；另一方面卻是越來(lái)越理智的消費(fèi)群體、越來(lái)越飽和的市場(chǎng)和越來(lái)越透明的政策，房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)春天何時(shí)到來(lái)，實(shí)在不敢草率斷言。但有一點(diǎn)可以肯定，昆明房地產(chǎn)下一個(gè)春天不能只靠等待，開發(fā)商必須主動(dòng)改變適應(yīng)形勢(shì)，以往那種拿到地就能賺錢的好時(shí)光，可能不會(huì)再來(lái)了。

北市區(qū)的樓盤品質(zhì)在不斷上升
■實(shí)力北岸銷售總監(jiān)陳靜
本次房交會(huì)是歷屆房交會(huì)規(guī)模最大、參展樓盤最多、參觀人流量最大、成交額最高的一屆。
從總體印象上說(shuō)，本次房交會(huì)上，樓盤供應(yīng)量較大，新盤層出不窮，樓盤類型比較齊全，別墅的供應(yīng)量也相對(duì)有所增加。
從本次參展項(xiàng)目看，有很多樓盤向深圳等東南沿海城市學(xué)習(xí)，包括學(xué)習(xí)其展示方式、樓盤包裝、操盤手法等等，展會(huì)上別樣院景的行為藝術(shù)別具特色，屬典型的借鑒深圳樓盤展示模式。
樓市價(jià)格走勢(shì)仍會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，前期預(yù)計(jì)國(guó)家相關(guān)政策將會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行打壓，現(xiàn)在看來(lái)，此項(xiàng)預(yù)計(jì)并未成型。
從未來(lái)樓市板塊發(fā)展走向看，東南方向是發(fā)展重心，但是北市區(qū)仍有一定作為。南市區(qū)仍會(huì)是中高檔樓盤的聚集地，北市區(qū)的樓盤品質(zhì)也在不斷上升，以前昆明樓市“南帝北丐”的局面有所改觀，財(cái)富中心的推出，改善了北市區(qū)功能布局。
目前昆明樓市欠缺的是開發(fā)商整體服務(wù)理念，以及自主創(chuàng)新等等，在昆明，同質(zhì)化、模式化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

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