文_夏明圖_賈翔

“只有綜合體建筑能代表一個城市的形象，美國有第五大道、香港有中環(huán)，北京有國貿(mào)，昆明也應(yīng)該有代言自身形象的綜合體建筑�！边@番話是北京漢博商業(yè)投資集團(tuán)有限公司董事長朱友軍在昆明參加南亞風(fēng)情•第壹城全球品牌簽約會時所說，而這也是南亞風(fēng)情•第壹城在昆明誕生的理由。

Mall之所以能夠成為城市的代言人，是因為其中蘊(yùn)含著巨大的商業(yè)力量，這種力量足以顛覆城市。因為南亞風(fēng)情•第壹城的出現(xiàn)，昆明商業(yè)Mall時代到了，它的出現(xiàn)，將改變昆明現(xiàn)有的商業(yè)版圖，改變城市區(qū)域功能分配，也將改變昆明人現(xiàn)在的消費(fèi)及生活習(xí)慣。

何謂Mall

“Mall”一詞對于昆明人而言，其實(shí)并不陌生，在近幾年商業(yè)地產(chǎn)項目的大興土木中，Mall的概念開始在業(yè)界普及，開始被老百姓聽聞。Mall是舶來品，全稱Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心或大型商業(yè)廣場，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。

Mall起源于歐美。二十世紀(jì)五、六十年代在美國等發(fā)達(dá)國家盛行，并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套設(shè)施而風(fēng)靡歐、美、日及東南亞國家。隨著其發(fā)展模式的成熟，Mall有了準(zhǔn)確的定義：“以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體”。Mall規(guī)模一般都非常大，體量在10萬平方米以上，由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成商業(yè)集合體。功能十分全面，涵蓋購物、餐飲娛樂等商業(yè)服務(wù)，甚至金融服務(wù)、文化服務(wù)功能于一體。

除了體量與功能的區(qū)別，Mall與傳統(tǒng)商業(yè)最大的區(qū)別在于，其由專業(yè)管理隊伍進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)分布在建筑平面規(guī)劃中就已經(jīng)做好，商鋪?zhàn)霾糠咒N售或全部持有，以達(dá)到業(yè)態(tài)的良好配比，保障后期順利運(yùn)營。因此在Mall一般都呈全業(yè)態(tài)、全業(yè)種經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。

而南亞風(fēng)情•第壹城現(xiàn)在所做的StreetMall，是Mall，具備所有Mall行業(yè)多、店鋪多、功能多的特點(diǎn)，但和傳統(tǒng)的Mall不一樣，它更加先進(jìn)，更加符合昆明的本土需求。南亞風(fēng)情•第壹城是在透徹研究現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢與昆明氣候特點(diǎn)和消費(fèi)基礎(chǔ)上，以StreetMall的先進(jìn)商業(yè)模式，將購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交等功能集于一體，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式服務(wù)功能。

Shopping需要Mall

昆明市場的消費(fèi)能力是非常強(qiáng)的，但是缺乏好的引導(dǎo)。在接受本刊采訪時，諾仕達(dá)集團(tuán)董事徐江濤曾說，“在南亞風(fēng)情•第壹城項目啟動之前，我們對市場做過細(xì)致的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)昆明的消費(fèi)能力很強(qiáng)，昆明人有消費(fèi)的天性，和杭州有一拼，但是需要提純，錢應(yīng)該花得更洋氣一些，有更多的文化體驗，這是需要商業(yè)來解決的�！�

這句話就解答了為什么傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)只能作為生活附屬品，但是Mall卻可以代表商業(yè)潮流？這是由Mall所能承載的功能決定的。首先從體量來說，動輒10萬方、幾十萬方的大體量有充足的空間容納商家。隨著生活水平提高，人們對于Shopping的效率要求也在提高，一次購齊所有需要商品的愿望越來越強(qiáng)烈。這種需求催生了購物方式的革命，也催生了Mall。

其次，作為一種新的商業(yè)模式，Mall滿足的不僅是商業(yè)消費(fèi)的需求，也是一種生活需求。正如諾仕達(dá)集團(tuán)副總裁羅靜純所說，“國際化的商業(yè)物業(yè)，不僅僅是購物，更應(yīng)該是一種生活方式。”

因為消費(fèi)能力更強(qiáng)，現(xiàn)代社會中的人民更看重消費(fèi)品質(zhì)，更看重購物環(huán)境、品質(zhì)體驗，正是因為Mall所能提供的這種一站式生活體驗，越來越多人愿意去Mall消費(fèi)，一邊Shopping，一邊享受閑暇生活。在南亞風(fēng)情•第壹城的StreetMall里，除了多種多樣的店鋪可以購物，還有各式餐飲供選擇，影院、健身中心、KTV、電玩……無所不包，是提供全面家庭Shopping服務(wù)的現(xiàn)代經(jīng)營場所；不同年齡段、不同收入水平的人在這里都可以找到自己需要的生活方式。

如果把在傳統(tǒng)的購物中心購物比喻為觀光式旅游的話，那么在Mall購物就是度假式旅游。在南亞風(fēng)情•第壹城，可以去金鷹百貨購物，可以在南亞第壹MALL吃小吃；還可以去春曉圖書挑選幾本喜歡的書，坐在星河左岸點(diǎn)杯咖啡靜靜地看書，看累了，想活動了可以去鋒尚MALL玩電動，也可以青鳥健身放松一下。

Mall時代整合為王

在7月18日南亞風(fēng)情•第壹城鋒尚MALL的開盤現(xiàn)場，記者采訪了一位前來購買商鋪的李先生，他告訴記者，早在去年他就開始關(guān)注南亞風(fēng)情•第壹城，同時也關(guān)注了其他的一些商業(yè)地產(chǎn)項目，但看來看去，眼光還是落在了南亞風(fēng)情•第壹城身上。他認(rèn)為可以同時引進(jìn)家樂福、引進(jìn)保利影院、金鷹購物中心的地產(chǎn)項目，在昆明是第一個，在售樓部他也看到了很多熟悉的品牌紛紛進(jìn)駐，而且諾仕達(dá)公司的實(shí)力值得信賴，所以他非常看好今后的前景，就盼著能有機(jī)會買到自己想要的商鋪。

隨著昆明城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)所扮演的角色分量越來越重，大體量全功能的Mall開始在城市各個區(qū)域登臺上場，但Mall的運(yùn)營是一項非常復(fù)雜精細(xì)的工程。對于開發(fā)商來說，Mall時代的商業(yè)地產(chǎn)項目之間的競爭如同一場持久戰(zhàn)，從項目平面規(guī)劃開始戰(zhàn)斗就上演，設(shè)計、招商、開業(yè)，一步都不容懈怠，而開業(yè)后，對于運(yùn)營的考驗才剛剛開始。因此，Mall的試運(yùn)營期一般都比較長，需要對所有的業(yè)態(tài)、品牌分布進(jìn)行觀察并進(jìn)行合理調(diào)整，達(dá)到最優(yōu)化的組合。在漫長的開發(fā)過程中，開發(fā)商不僅要擁有資金實(shí)力，更重要的是商業(yè)資源的整合能力。在實(shí)際的開發(fā)過程中，許多開發(fā)商明知Mall錢途無量，卻也不敢輕易嘗試，即使運(yùn)作也會尋找專業(yè)商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，需要借助其品牌資源和商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗來彌補(bǔ)自身不足。

在商業(yè)Mall時代，商業(yè)地產(chǎn)比拼的核心資源就是資源整合能力，同樣的品牌資源、不同的組合方式、不同的運(yùn)營理念會產(chǎn)生截然相反的命運(yùn)。好的Mall如同一艘經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和管理的一站式、多功能、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)航母，誰的資源多、誰的整合能力更強(qiáng)，誰就是Mall時代的王者。在昆明，Mall項目先后涌現(xiàn)，但是以目前所能呈現(xiàn)的藍(lán)圖及銷售成績，南亞風(fēng)情•第壹城才是昆明商業(yè)Mall時代王者的不二人選。

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