本報(bào)記者虞靜

社區(qū)商鋪價(jià)格高走，導(dǎo)致成交周期拉長(zhǎng)。本報(bào)記者黨建為攝

新政調(diào)控之下，昆明樓市暗流涌動(dòng)。與今年二季度昆明一手商鋪投資火熱相比，近日，不少一手存量社區(qū)商鋪銷售明顯降溫。不斷上漲的商鋪銷售價(jià)格，加上對(duì)下半年樓市走向的不明確，讓一些投資者放慢了購(gòu)買新鋪的步伐。

部分社區(qū)商鋪成交降溫

7月以來(lái)，昆明新入市商業(yè)項(xiàng)目增多，大學(xué)城名校街、百大新都會(huì)、力創(chuàng)·老廣豐農(nóng)貿(mào)超市等項(xiàng)目步入推售，以社區(qū)商鋪為首的商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)昆明樓市一席之地。在新政重點(diǎn)調(diào)控住宅市場(chǎng)的導(dǎo)向之下，這些商鋪物業(yè)無(wú)疑成為了眾多開發(fā)商吸引投資者注意力的主打產(chǎn)品。

然而，近日不少社區(qū)商鋪的成交形勢(shì)并沒有如許多開發(fā)商的心愿一路走紅。云南信息報(bào)記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一部分社區(qū)商鋪出現(xiàn)了成交降溫的現(xiàn)象。比如位于呈貢片區(qū)的某個(gè)社區(qū)商鋪就遇到一定的市場(chǎng)阻力。原來(lái)50余套的房源，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的市場(chǎng)消化，目前還有四成左右的存量房源。而6月啟動(dòng)推售的某大型社區(qū)商鋪，在開盤兩個(gè)周后將商鋪的均價(jià)每平方米提升了2000元。居高的商鋪價(jià)格，也讓一些謹(jǐn)慎的投資者望而卻步。據(jù)記者了解，目前此項(xiàng)目的社區(qū)商鋪成交開始放緩。采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)，一部分處于認(rèn)籌階段的社區(qū)商鋪，雖然認(rèn)籌情況火爆，但卻遲遲不敢開盤。這類新盤如此謹(jǐn)慎入市，究其原因，也是因?yàn)殚_發(fā)商有效規(guī)避開盤遇冷不得不做出的應(yīng)對(duì)之招。

“我們社區(qū)的住宅今年年初已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在銷售的是社區(qū)商鋪。臨街的底商已經(jīng)售完，二樓和三樓的商鋪，均價(jià)為15000元/平方米。最近這兩周銷售情況不太理想，看的客戶多，但大多猶豫不決，成交周期拉長(zhǎng)�！钡岢芈纺硺潜P的銷售人員告訴記者。隨后，記者走訪了幾個(gè)帶有社區(qū)商鋪的樓盤，除個(gè)別商業(yè)氛圍較為成熟的樓盤商鋪銷售較好外，其他樓盤的商鋪銷售情況遠(yuǎn)不如今年二季度。

價(jià)格漲勢(shì)迅猛降低投資回報(bào)率

來(lái)自至祥置業(yè)（昆明）研究中心的月度分析數(shù)據(jù)也顯示，7月以來(lái)，昆明商業(yè)綜合價(jià)格指數(shù)在銷售價(jià)格指數(shù)的帶動(dòng)下走向回升，兩者分別為103.05和103.03。具體到在售社區(qū)商鋪，其均價(jià)也于7月開始出現(xiàn)明顯的回升。其中，二環(huán)內(nèi)的社區(qū)商鋪成交均價(jià)為32500元/平方米，二環(huán)外社區(qū)商鋪的成交均價(jià)達(dá)21286元/平方米。

“根據(jù)我們的調(diào)查顯示，今年第二季度以來(lái)，昆明新推的商業(yè)物業(yè)不超過(guò)6個(gè)，供應(yīng)量并不大。但是，這些新推商鋪的價(jià)格卻呈現(xiàn)出同比3%至5%左右的漲幅，如果社區(qū)商鋪價(jià)格繼續(xù)走高，將有可能面臨有價(jià)無(wú)市的危險(xiǎn)。與今年第一、二季度商鋪投資的火熱景象相比，8月以來(lái)，昆明存量商鋪的成交明顯降溫，說(shuō)明商鋪價(jià)格漲得太快太高讓很多投資者處于觀望狀態(tài)。其次，目前社區(qū)商鋪價(jià)格過(guò)高，投資回報(bào)率有所降低。如昆洛板塊某社區(qū)商鋪，售價(jià)已經(jīng)高達(dá)2.1萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，但目前此區(qū)域的租金水平只有70~100元/平方米/月，這種售價(jià)和租金相差過(guò)大的情況嚴(yán)重透支了商鋪的未來(lái)價(jià)值。較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)投資者都會(huì)面臨低回報(bào)的局面。仔細(xì)核算了購(gòu)鋪成本與租金收入后，當(dāng)投資回報(bào)不明朗時(shí)，投資者面臨的就是高風(fēng)險(xiǎn)。在多重因素的影響下，投資者逐漸開始選擇觀望，導(dǎo)致社區(qū)商鋪成交周期拉長(zhǎng)�！碧镆白稍儥C(jī)構(gòu)研究員陳亮表示。

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