本報(bào)記者虞靜

新政的頻發(fā)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為2010年樓市關(guān)注的熱點(diǎn)。5月以來(lái)，昆明至少有20余個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)了商業(yè)物業(yè)的推售、招商工作。昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐表示，不少昆明的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)還存在融資與經(jīng)營(yíng)能力差、短期內(nèi)超額放量、各商業(yè)業(yè)態(tài)間的互動(dòng)性較差這三大問題。雖然目前部分商用物業(yè)項(xiàng)目在主力店及次主力店的招商成果不錯(cuò)，但未來(lái)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后的情況如何，還有待市場(chǎng)的考驗(yàn)。

從5月末至今，昆明商業(yè)地產(chǎn)放量有目共睹，百大新都會(huì)購(gòu)物中心、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、俊發(fā)中心、豆腐營(yíng)13號(hào)等不下20個(gè)新盤、次新盤啟動(dòng)認(rèn)籌、開盤活動(dòng)。物業(yè)類型比較豐富，除了社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街外還有大型購(gòu)物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)，滿足了不同投資者的需求。隨著城中村改造的不斷推進(jìn)，更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以集中式商業(yè)或是城市綜合體的方式面市。

梅永豐指出，困擾昆明商業(yè)地產(chǎn)的首要難題不在于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中放量，而在于開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商融資、經(jīng)營(yíng)能力是否能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的考驗(yàn)。此外，昆明商業(yè)地產(chǎn)也存在著CBD物業(yè)集中放量、主力店招商業(yè)態(tài)過(guò)于集中的情況。比如時(shí)下處于招商過(guò)程中的很多項(xiàng)目，都同樣引進(jìn)了沃爾瑪、肯德基、百貨商場(chǎng)、電影院等商業(yè)，同一區(qū)域各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)的互動(dòng)性比較差。比如昆明的一些購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分布中，一般是每一樓層都有比較分明的業(yè)態(tài)布局。其中由于餐飲、娛樂等所具有的目的性較強(qiáng)，這樣分布的后果直接導(dǎo)致消費(fèi)者選擇性的消費(fèi)，業(yè)態(tài)之間不能形成互動(dòng)和影響。由此來(lái)看，昆明的商業(yè)地產(chǎn)要想贏得更大的發(fā)展，必須對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行突破。

黃金樓市也針對(duì)目前昆明市場(chǎng)中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的共性問題，請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家予以分析。

區(qū)域型CBD項(xiàng)目集中放量后期運(yùn)營(yíng)能力是關(guān)鍵

現(xiàn)象：城市化快速發(fā)展，成為城市區(qū)域擴(kuò)張的最佳推動(dòng)力。除傳統(tǒng)的南屏步行街、正義路、順城、百盛為代表的昆明傳統(tǒng)CBD地位依舊穩(wěn)固外，今年以來(lái)，多個(gè)城中村項(xiàng)目的出現(xiàn)，讓昆明的南、北、西市區(qū)涌現(xiàn)出一批定位為區(qū)域“CBD”的項(xiàng)目，如位于尚義街的南亞之門、北京路上的欣都龍城、南市區(qū)的老螺螄灣重建項(xiàng)目、西市區(qū)的經(jīng)典雙城等。

質(zhì)疑：CBD最初指“商業(yè)會(huì)聚之處”，之后CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。昆明主城提出規(guī)劃建設(shè)“一主三次”CBD區(qū)域，意味著昆明重新布局城市商業(yè)。那么，傳統(tǒng)的CBD商業(yè)地位是否會(huì)被取代？小小的昆明，可以承受這么多的區(qū)域CBD嗎？

分析：田野咨詢機(jī)構(gòu)研究員陳亮表示，隨著昆明城市化的發(fā)展，昆明的商業(yè)格局已經(jīng)發(fā)生改變。昆明三環(huán)以內(nèi)形成了多點(diǎn)開發(fā)的局面；同樣在三環(huán)外的重點(diǎn)區(qū)域，如呈貢新城和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，又比如昆明的西、南、北市區(qū)也呼應(yīng)昆明城市的發(fā)展，形成區(qū)域型CBD百花齊放的局面。二環(huán)外多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的崛起將會(huì)給昆明帶來(lái)城市格局的變革，這是城市發(fā)展必然要經(jīng)歷的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中傳統(tǒng)商業(yè)模式和商業(yè)中心也將在這場(chǎng)變革中面臨挑戰(zhàn)。但是市中心的核心商業(yè)地帶也隨著城市發(fā)展和市場(chǎng)的需求在變化。隨著南亞之門、世紀(jì)中心、順城等一個(gè)個(gè)具有高端品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)和建設(shè)，一個(gè)由多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目組合成的現(xiàn)代大型CBD社區(qū)逐漸形成。我們可以看見在軟硬件方面較之前的商業(yè)項(xiàng)目有了更大的提升。

在這種商業(yè)項(xiàng)目集中的地段，這些核心地段涌現(xiàn)的CBD的商業(yè)地位是不會(huì)被取代的，至少以目前昆明的發(fā)展來(lái)看是無(wú)法動(dòng)搖的。對(duì)于目前出現(xiàn)在市中心以外二環(huán)與三環(huán)之間的多個(gè)區(qū)域型CBD項(xiàng)目，我們也不能忽視它們對(duì)未來(lái)城市發(fā)展將起到的作用。雖然市中心的核心商業(yè)中心暫時(shí)不可動(dòng)搖，但是商業(yè)體量無(wú)法承載昆明未來(lái)的消費(fèi)需求。隨著昆明城市的不斷發(fā)展，市中心外的區(qū)域也需要商業(yè)進(jìn)行支撐，區(qū)域CBD的作用就將體現(xiàn)出來(lái)。

規(guī)劃雷同自持比例過(guò)高開發(fā)商運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大

現(xiàn)象：目前，不少處于招商階段的商業(yè)項(xiàng)目存在著業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重的問題。比如三市街商圈的很多獨(dú)立商業(yè)，都共同引進(jìn)了電影院、超市、餐飲等業(yè)態(tài)。與此同時(shí)，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的推售方式也以自持為主，產(chǎn)權(quán)商鋪成為昆明樓市中的“稀有商品”。

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