采寫：本報記者虞靜毛建偉

頻繁的樓市政策調控，濃重的觀望氣氛，越來越高的房價，從嚴發(fā)放的商品房預售證，讓2010年的昆明樓市在糾結中度過。就在住宅市場成交量大幅受挫之際，2010年上半年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售則呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面。

今年上半年，昆明樓市順應市場需求，新推了10余個商業(yè)地產(chǎn)項目。位于滇池路的中央金座商鋪于4月16日開盤，由于前期通過銷售認籌卡蓄積了不少目標客戶，開盤當天到訪量約300多人，成交量達到90%。4月25日，處于滇池路地段的百萬平方米中央商業(yè)特區(qū)——南亞第壹國際C座開盤，155套寫字樓在不到2個小時內被客戶搶購一空�！伴_盤當天即售罄”的銷售成績，無疑在新政調控的房地產(chǎn)市場中，顯得珍貴無比。除此以外，于上半年啟動推售的摩瑪大道社區(qū)商鋪、處于招商階段的俊發(fā)中心、呈貢新城的惠蘭園·商業(yè)中心等商業(yè)項目，一度獲得投資者的認可，取得了良好的銷售業(yè)績。

在商業(yè)地產(chǎn)項目大放量的上半年，昆明開發(fā)商的推盤方式也在悄悄轉變。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，不少今年上半年內推出的商業(yè)地產(chǎn)項目，不同程度地調整了營銷方式。位于呈貢新城的惠蘭園·商業(yè)中心，即在開盤當天采用了競價出售的方式，把商鋪定價權交給投資者。中央金座商鋪、南亞第壹國際C座等項目則在開盤之前就通過認籌蓄客、引進主力店等，提升項目的商業(yè)氛圍及投資價值，擇機推售。更有甚者，則采用了保障型購鋪的方式，聘請實力商業(yè)運營機構全程保障商鋪的后期運營，有效降低客戶的投資風險。

無論開發(fā)商為了迎合市場而采用了何種營銷手段，在這場新政的洗禮中，不少商業(yè)地產(chǎn)均提升物業(yè)內在品質、商業(yè)價值，爭搶市場份額。盤點一下上半年開盤或是啟動招商的商業(yè)地產(chǎn)項目，從其運營方式上，吸取一些經(jīng)驗及教訓，對于正在發(fā)展中的昆明商業(yè)地產(chǎn)，有積極意義。

樣板分析

城中村項目主打“休閑娛樂+生活類”商業(yè)牌

今年上半年，昆明啟動了多個商業(yè)體量龐大的城中村項目，這其中又以西市區(qū)的經(jīng)典雙城、假日城市尤其引人注意。從物業(yè)類型上來看，兩個項目走的都是綜合體開發(fā)路線，大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋了餐飲、休閑、娛樂、商務等。有著西市區(qū)商業(yè)巨艦之稱的經(jīng)典雙城就憑借1000畝超大體量，以180米天際高度、獨一無二的“矩陣商業(yè)公園”生態(tài)模式，重新定義西城商業(yè)格局。而位于昆瑞路與昌源中路交會處的假日城市致力于打造昆明城市的商業(yè)副中心、西區(qū)的商業(yè)中心。兩大項目雖然還處于推廣前期，但卻早早啟動項目招商。在商業(yè)業(yè)態(tài)的分割上，經(jīng)典雙城全面涵蓋金融系統(tǒng)、高端寫字樓、國際級購物中心、大型休閑娛樂中心、匯聚南北風味的美食廣場，并有“矩陣商業(yè)公園”、優(yōu)質醫(yī)院、幼兒園、學校等完備的市政配套，可一站式滿足人們生活所需的各個層面。而假日城市則已經(jīng)吸引了沃爾瑪、國美電器、肯德基、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、昆百大珠寶、家有寶貝、如家酒店等諸多知名商家簽約入駐。項目意在方便周邊居民日常所需，帶給居民一種全新的消費體驗。

優(yōu)勢：按照新的城市規(guī)劃戰(zhàn)略，未來的昆明將把南、北、西市區(qū)打造成為昆明副中心。輕軌4號線以及片區(qū)內市政配套的完善，也為各大區(qū)域的發(fā)展注入新的活力。一旦這些城中村項目進入運營階段，其帶來的品牌商家以及消費流將對區(qū)域的商業(yè)氛圍起到很大的提升作用�？上攵椖克巺^(qū)域房價以及投資潛力自然節(jié)節(jié)攀升。

分析

從大方向來看，城市商業(yè)功能的布局在于每個特定區(qū)域都要有一個商業(yè)中心。目前，北市區(qū)基本成型，南市區(qū)在大力發(fā)展，東邊沒有什么太大的動作，而西市區(qū)則得益于城中村改造項目的推動，原先落后的商業(yè)格局有望得到更新?lián)Q代。從時下亮相于西市區(qū)的幾個城中村項目來看，很多項目的規(guī)劃均有大型的商業(yè)，業(yè)態(tài)涵蓋了娛樂、休閑、餐飲、生活等方方面面。隨著這些商業(yè)項目的放量及完工，區(qū)域內交通、居住人群的完善和增加，未來區(qū)域內的商業(yè)價值也會越來越加凸顯。其次，目前許多城中村項目的商業(yè)規(guī)劃，加強了娛樂、休閑、商務方面的配比，以休閑娛樂+生活類的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)成為很多城中村項目商業(yè)運營的發(fā)展方向之一。第三，多個品牌項目在商業(yè)運營上采用的“訂單式”開發(fā)，一定程度上為后期贏得市場及投資者下足了功夫。不久的將來，當這些商業(yè)業(yè)態(tài)正式投入運營后，其所在的區(qū)域生活方式和人居質量將隨之得以提升。

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