采寫：本報(bào)記者虞靜

做客律師：昆明友元律師事務(wù)所李專

“2年了，我們的房產(chǎn)證卻遲遲沒(méi)有到手�！苯�，市民孫先生打進(jìn)黃金樓市維權(quán)熱線表示，他住在董家灣片區(qū)的東方上城小區(qū)，入住近2年仍然拿不到房產(chǎn)證。

孫先生說(shuō)，2007年6月，他采用銀行按揭的方式購(gòu)買了東方上城一套面積為90平方米的兩居室住宅，并于2009年年中正式入住。如今，房子已經(jīng)住了近2年，所欠貸款已經(jīng)全額還清，但房產(chǎn)證卻仍舊未辦理下來(lái)。

“經(jīng)過(guò)我了解，這個(gè)小區(qū)中幾乎所有業(yè)主都沒(méi)有領(lǐng)到房產(chǎn)證。至于有關(guān)管理部門不發(fā)放房產(chǎn)證的原因，有的業(yè)主稱是因?yàn)樾^(qū)在建蓋過(guò)程中違規(guī)改變了建筑規(guī)劃，建筑地上層數(shù)與高度均與原審批不符，所以房管部門不發(fā)放房產(chǎn)證；也有的業(yè)主表示，是因?yàn)殚_發(fā)商未及時(shí)補(bǔ)清土地出讓金，房管部門扣著房產(chǎn)證不予發(fā)放。無(wú)論是開發(fā)商方面存在什么原因，但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，買了房卻辦不了房產(chǎn)證是個(gè)揪心的事情。不僅房子不能出售，就連往外租都提心吊膽�！睂O先生表示，希望黃金樓市能給出相應(yīng)的建議幫助業(yè)主維權(quán)。

律師說(shuō)法

房屋竣工后5個(gè)月內(nèi)可拿到房產(chǎn)證

針對(duì)此事，云南鑫金橋律師事務(wù)所劉愛(ài)國(guó)律師表示，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)商自房屋竣工之日起，3個(gè)月內(nèi)應(yīng)辦理初始登記，產(chǎn)權(quán)管理部門從受理初始登記之日起，20個(gè)工作日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房產(chǎn)證。如果沒(méi)有特殊原因，購(gòu)房人最長(zhǎng)應(yīng)在房屋竣工后5個(gè)月內(nèi)拿到房產(chǎn)證。開發(fā)商辦理初始登記必須同時(shí)具備土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、工程質(zhì)量合格證明和測(cè)繪成果報(bào)告。

如果此小區(qū)的確存在未繳納土地出讓金、違規(guī)改變規(guī)劃建房的情況，此小區(qū)就不具備辦理房產(chǎn)證的條件。在沒(méi)有補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金、解除抵押等程序之前，小區(qū)的業(yè)主們不可能拿到房產(chǎn)證。建議業(yè)主們可聯(lián)合把此事向土地、房管等政府部門及開發(fā)商反映，爭(zhēng)取解決這個(gè)問(wèn)題。

律師提醒

買到預(yù)售房購(gòu)房意向金難要回

沒(méi)有預(yù)售證，還私下悄悄售房。對(duì)于不明真相的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，遇到這樣的無(wú)良開發(fā)商，面臨的有可能是交房無(wú)望、規(guī)劃變更等后續(xù)問(wèn)題。近日，消費(fèi)者李小姐打進(jìn)本報(bào)黃金樓市維權(quán)熱線稱，7月中旬，她借用朋友的購(gòu)房名額，向某開發(fā)商訂購(gòu)了一套期房。后來(lái)發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，屬于違規(guī)預(yù)售。當(dāng)她反應(yīng)過(guò)來(lái)時(shí)，想退還辛苦存下來(lái)的3萬(wàn)元購(gòu)房意向金卻遭到開發(fā)商的拒絕。

針對(duì)此事，昆明友元律師事務(wù)所李專律師表示，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的，消費(fèi)者提出退房要求時(shí)應(yīng)當(dāng)予以退房，并按照商品房買賣合同的約定賠償損失，依法承擔(dān)其他相應(yīng)的法律責(zé)任。建議李小姐可以先與轄區(qū)的消費(fèi)者協(xié)會(huì)取得聯(lián)系，協(xié)商退款事宜。如對(duì)方仍舊不配合，可以向昆明市規(guī)劃、房管部門舉報(bào)，要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司全額退還購(gòu)房意向金，并對(duì)其涉嫌未取得商品房預(yù)售許可證的違法銷售行為進(jìn)行調(diào)查。

李專表示，近段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于購(gòu)房投訴的案件時(shí)有發(fā)生，建議消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)詳細(xì)了解開發(fā)商在售商品房實(shí)際情況、資質(zhì)及信用再?zèng)Q定是否購(gòu)房。如果開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，切莫盲目簽訂購(gòu)房協(xié)議。

律師答疑

付不起首付，不能要回定金

王先生：7月初，我按照約定向開發(fā)商支付了35000元購(gòu)房定金，并簽訂合同，付了20%首付。不料，日前突然接到通知，銀行方面要求首付不低于30%，因此須追加10%首付。如果交不出來(lái)這筆錢，我的訂金能退回嗎？

律師：這要看合同的具體約定。如果開發(fā)商只是幫助購(gòu)房者申請(qǐng)銀行貸款，購(gòu)房者才是貸款申請(qǐng)人，因支付能力方面的原因無(wú)法付清首付。那么，購(gòu)房者則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)法拿回定金。

準(zhǔn)業(yè)主不知情商鋪另售他人無(wú)效

李先生：我于去年8月在昆明北市區(qū)購(gòu)買了一套商鋪,并繳納了首付款。去年9月開發(fā)商通知提交資料辦理按揭手續(xù)，我恰好在國(guó)外,電話沒(méi)有接通。在沒(méi)有得到我允許的情況下，開發(fā)商將商鋪另售他人，并單方面解除購(gòu)房合同。請(qǐng)問(wèn)，開發(fā)商的行為是否違法？

律師：《合同法》中規(guī)定當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)（按司法解釋合理期限一般視為90天）仍未履行，另一方當(dāng)事人可以解除合同。此事件中，開發(fā)商雖然履行了通知李先生辦理按揭貸款手續(xù)的義務(wù)，但卻在沒(méi)有聯(lián)系到李先生的情況下將商鋪私下銷售，其單方面解除合同的行為不具有法律效力。

房?jī)r(jià)下跌

能否要求開發(fā)商補(bǔ)回差價(jià)？

陸先生：今年年初，我在呈貢縣城購(gòu)買了一套商鋪，總價(jià)為１２０萬(wàn)元。購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商工作人員保證此商鋪每年能有3%收益。新政出臺(tái)后，這一區(qū)域的商鋪價(jià)格有些下降，開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)購(gòu)房人的房屋差價(jià)損失？

律師：一般情況下，開發(fā)商工作人員對(duì)購(gòu)房者的說(shuō)辭不視為開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的承諾，只是行業(yè)人員對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，并不屬于要約的內(nèi)容。即使房?jī)r(jià)大幅下跌，也不應(yīng)視為開發(fā)商的違約行為，因此購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)房屋差價(jià)損失。除非購(gòu)房者和開發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同中明確約定商鋪每年收益率在3%，故開發(fā)商才需要賠償全部房屋差價(jià)損失。

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