——馮鈺涵

“住宅黃了，商業(yè)火了”已成為新政后投資客的行話。今年4月以來(lái)國(guó)家頻繁出臺(tái)市場(chǎng)調(diào)控政策，導(dǎo)致昆明住宅市場(chǎng)深受其影響，相反，商業(yè)地產(chǎn)卻逆勢(shì)而上、嶄露頭角。面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，更多的開(kāi)發(fā)商也順勢(shì)頻繁推出新一輪的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷、銷售活動(dòng)，多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的銷售都取得了階段性的銷售成果。于是，在地產(chǎn)業(yè)界便流傳著這樣一句話：“商業(yè)地產(chǎn)將是昆明樓市的下一個(gè)機(jī)會(huì)”。

一、昆明商業(yè)布局現(xiàn)狀

從城市發(fā)展及區(qū)域特征及功能定位來(lái)看，昆明正向主城及副城中心快速擴(kuò)張，東市區(qū)將是承載通往新城的主要交通要道，城市商業(yè)和住宅的未來(lái)前景可觀；南市區(qū)則是政府職能機(jī)構(gòu)普遍南遷，大盤林立、齊爭(zhēng)百艷、商業(yè)地產(chǎn)活躍呈現(xiàn)的區(qū)域；西市區(qū)由于地域及工業(yè)區(qū)的影響，區(qū)域房?jī)r(jià)及商業(yè)乃是城市樓價(jià)的洼地，不過(guò)中長(zhǎng)期內(nèi)有可能發(fā)展成為區(qū)域消費(fèi)中心；北市區(qū)受其地貌、交通的影響，區(qū)域發(fā)展將受到一定局限；老城中心在城市快速擴(kuò)張、新城副中心的拔地而起后，老城商業(yè)將面臨越來(lái)越多的壓力、其商業(yè)價(jià)值將會(huì)被新城副中心分流。

昆明商業(yè)目前正向新城及老城周邊快速輻射及呈現(xiàn)多個(gè)城市商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)，一些品牌商家及主力店也在輻射及快速擴(kuò)展連鎖，但新城副中心的繁榮需隨周邊人文景觀、交通及一定時(shí)間段的積累沉淀，短期內(nèi)無(wú)法超越老城區(qū)，但隨著城市化的快速進(jìn)程，中長(zhǎng)期將絕對(duì)超越老城，新城的道路、商業(yè)的總體規(guī)劃及購(gòu)物的便利性及各方便的軟硬配套都將更新進(jìn)與老城的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)。因此，中長(zhǎng)期新城的商業(yè)發(fā)展?jié)摿⒏鼉?yōu)越于老城區(qū)域。

看多個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的面市，基本都打城市商業(yè)綜合體的概念。隨著城中村改造的推進(jìn)，越來(lái)越多的大型商業(yè)綜合體涌現(xiàn)在南市區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)及呈貢新城，大多的開(kāi)盤時(shí)間都在今年下半年或明年年初。南市區(qū)的如，位于廣福路的紅星國(guó)際主打“城市綜合體”招牌，項(xiàng)目涵蓋了國(guó)際家居生活廣場(chǎng)、精品住宅、時(shí)尚公寓、高端寫字樓等多種業(yè)態(tài)；位于十里長(zhǎng)街地段的潤(rùn)城，則以超過(guò)180萬(wàn)平方米的中心商業(yè)體量，將頂級(jí)的酒店、國(guó)際寫字樓、數(shù)條商業(yè)街、購(gòu)物中心、名牌學(xué)校、醫(yī)療中心等豐富業(yè)態(tài)良性聯(lián)動(dòng)，打造南市區(qū)的“城中城”；位于滇池路的南亞風(fēng)情•第壹城項(xiàng)目則是投資68億元打造100萬(wàn)平米城市綜合體，“一站式購(gòu)物、一站式休閑、一站式娛樂(lè)、一站式商務(wù)”理念規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代城市商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)；而北市區(qū)的欣都龍城有著10萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，將由開(kāi)發(fā)商全部自持運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)在今年10月正式啟動(dòng)商業(yè)招商推廣；位于西市區(qū)人民西路與海源路交叉口的經(jīng)典雙城以1000畝大盤，100萬(wàn)平米的商業(yè)首創(chuàng)第四代商業(yè)模式——矩陣商業(yè)公園。有大型購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、影劇院、綜合商業(yè)街、下沉購(gòu)物廣場(chǎng)、高品質(zhì)幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等；與此同時(shí)，位于呈貢新城春融街東段的百大新都會(huì)建筑面積為10余萬(wàn)平方米。項(xiàng)目將商業(yè)與情景商業(yè)街中的創(chuàng)意街鋪、酒吧、經(jīng)濟(jì)酒店、時(shí)尚賣場(chǎng)相融合,實(shí)現(xiàn)MALL的完美購(gòu)物環(huán)境，預(yù)計(jì)于10月啟動(dòng)首批商鋪的開(kāi)盤工作。

上半年，面對(duì)眾多商業(yè)綜合體以及中小型商業(yè)地產(chǎn)的頻繁高調(diào)亮相與推廣，部分商業(yè)呈開(kāi)盤異�；馃�、招商火爆的現(xiàn)狀，隨著時(shí)間的推移，近期還會(huì)有更多的100萬(wàn)平米級(jí)的大型商業(yè)陸續(xù)推出，昆明有如此大的消耗能力嗎？面對(duì)陰晴不定的市場(chǎng)大環(huán)境、快速擴(kuò)張、上漲迅速的商業(yè)物業(yè)價(jià)格，政府是否又會(huì)將調(diào)控之手伸向商業(yè)地產(chǎn)？昆明正在進(jìn)行的城中村改造，還會(huì)釋放出多少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？昆明開(kāi)發(fā)商又是否能把握這股行情？多個(gè)大型的城市綜合體物業(yè)集中面市，是否會(huì)加劇昆明開(kāi)發(fā)商招商的難度和開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力？一系列的問(wèn)題困擾著昆明開(kāi)發(fā)商。

二、供應(yīng)量劇增城市商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)劇增

在城中村改造、城市擴(kuò)張的大趨下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量與日劇增、部分商業(yè)樓盤在上半年雖取得了不錯(cuò)的銷售，但昆明現(xiàn)有商用物業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)情況卻不容樂(lè)觀。項(xiàng)目前期規(guī)劃問(wèn)題、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足、缺乏專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)等情況將困擾新推商用地產(chǎn)物業(yè)老大難。一些前期定位不準(zhǔn)、招商、運(yùn)營(yíng)乏力的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，仍在等待或自然成市或在生死邊緣掙扎。目前，上半年開(kāi)盤的部分商用物業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在招商階段有了不錯(cuò)進(jìn)展，引進(jìn)了一些品牌商家。雖然成績(jī)值得肯定，但未來(lái)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后的情況如何，還有待市場(chǎng)的考驗(yàn)；同時(shí)，一些處于三環(huán)或是遠(yuǎn)郊板塊的商業(yè)項(xiàng)目，本身客戶流量就比較有限，如果在業(yè)態(tài)的定位及商家的引入上沒(méi)有做好規(guī)劃，容易造成進(jìn)駐商家流失的局面；運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)把房子售出就了事，而大體量的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是由開(kāi)發(fā)商選擇自持運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，還面臨著現(xiàn)金流考驗(yàn)、養(yǎng)商期的成本支出等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，即使招進(jìn)品牌商家，也會(huì)因?yàn)楹笃陴B(yǎng)商期間難以持續(xù)投入而面臨風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)至后期運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商都需與商業(yè)運(yùn)營(yíng)單位、商戶之間加強(qiáng)溝通，共同解決運(yùn)營(yíng)中可能遇到的各種問(wèn)題，共同承擔(dān)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各種壓力。

三、昆明商業(yè)項(xiàng)目主要特征

全部持有型商業(yè)項(xiàng)目特征：普遍為項(xiàng)目占地面積大，商業(yè)體量在30萬(wàn)平方米以上，開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的資金實(shí)力，有獨(dú)道的招商運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)整合能力，開(kāi)發(fā)商不圖短期收回資金，考慮中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的永久型收益。

部分持有項(xiàng)目其特征：開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃體量大，部分商業(yè)樓層市場(chǎng)上短期根本無(wú)法消化，與其滯銷不如打開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)口號(hào)，與投資商、經(jīng)營(yíng)戶共同承擔(dān)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
售賣型商業(yè)特征：主要為開(kāi)發(fā)商短期資金需求明顯，商業(yè)體量相對(duì)較小，單個(gè)商業(yè)面積、總價(jià)較小，為普遍投資客能接受，商業(yè)布局合理，業(yè)態(tài)不受限制，商鋪所屬區(qū)域較好、區(qū)域發(fā)展情景良好，有潛在的升值空間，可作為短期或中長(zhǎng)期投資品。

四、未來(lái)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)

隨著昆明的城市定位，在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的新時(shí)代，適應(yīng)昆明的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，除了綜合性購(gòu)物中心外，還包括區(qū)域商業(yè)中心、主題購(gòu)物城、特色商業(yè)步行街區(qū)、觀光體驗(yàn)式購(gòu)物中心等形態(tài)。在商業(yè)中引進(jìn)特色主題和造景，以打造購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、文化、旅游于一體。如日本大阪NambaParks購(gòu)物中心，打造了一個(gè)人造峽谷的空中休憩庭院，在購(gòu)物中沿著戶外階梯向高處攀登，體驗(yàn)都市空中森林的奇妙景觀。昆明承擔(dān)著新昆明的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)容、人口擴(kuò)容、城市面積擴(kuò)容的歷史重任，擔(dān)負(fù)著新昆明成為區(qū)域性國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際金融中心、最適宜人居國(guó)際都市的歷史重任，更應(yīng)借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，打造觀光和購(gòu)物相結(jié)合的商業(yè)形式，是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的新方向。昆明的城市正在大刀闊斧變革的進(jìn)程中，正面臨著對(duì)現(xiàn)代商業(yè)和流通變革的強(qiáng)烈需求。隨著昆明輕軌的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，以交通主導(dǎo)的城市綜合體將被大家熟知，城市中心商業(yè)與區(qū)域商業(yè)中心相結(jié)合的現(xiàn)代都市商業(yè)時(shí)代正在不久的將來(lái)到來(lái)，昆明會(huì)有更多更加精彩的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即將呈現(xiàn)。

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