——馮鈺涵

“住宅黃了，商業(yè)火了”已成為新政后投資客的行話。今年4月以來國家頻繁出臺市場調控政策，導致昆明住宅市場深受其影響，相反，商業(yè)地產卻逆勢而上、嶄露頭角。面對市場的風云變幻，更多的開發(fā)商也順勢頻繁推出新一輪的商業(yè)地產營銷、銷售活動，多個商業(yè)地產的銷售都取得了階段性的銷售成果。于是，在地產業(yè)界便流傳著這樣一句話：“商業(yè)地產將是昆明樓市的下一個機會”。

一、昆明商業(yè)布局現狀

從城市發(fā)展及區(qū)域特征及功能定位來看，昆明正向主城及副城中心快速擴張，東市區(qū)將是承載通往新城的主要交通要道，城市商業(yè)和住宅的未來前景可觀；南市區(qū)則是政府職能機構普遍南遷，大盤林立、齊爭百艷、商業(yè)地產活躍呈現的區(qū)域；西市區(qū)由于地域及工業(yè)區(qū)的影響，區(qū)域房價及商業(yè)乃是城市樓價的洼地，不過中長期內有可能發(fā)展成為區(qū)域消費中心；北市區(qū)受其地貌、交通的影響，區(qū)域發(fā)展將受到一定局限；老城中心在城市快速擴張、新城副中心的拔地而起后，老城商業(yè)將面臨越來越多的壓力、其商業(yè)價值將會被新城副中心分流。

昆明商業(yè)目前正向新城及老城周邊快速輻射及呈現多個城市商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢，一些品牌商家及主力店也在輻射及快速擴展連鎖，但新城副中心的繁榮需隨周邊人文景觀、交通及一定時間段的積累沉淀，短期內無法超越老城區(qū)，但隨著城市化的快速進程，中長期將絕對超越老城，新城的道路、商業(yè)的總體規(guī)劃及購物的便利性及各方便的軟硬配套都將更新進與老城的購物、休閑、娛樂。因此，中長期新城的商業(yè)發(fā)展?jié)摿⒏鼉?yōu)越于老城區(qū)域。

看多個大型商業(yè)地產項目的面市，基本都打城市商業(yè)綜合體的概念。隨著城中村改造的推進，越來越多的大型商業(yè)綜合體涌現在南市區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)及呈貢新城，大多的開盤時間都在今年下半年或明年年初。南市區(qū)的如，位于廣福路的紅星國際主打“城市綜合體”招牌，項目涵蓋了國際家居生活廣場、精品住宅、時尚公寓、高端寫字樓等多種業(yè)態(tài)；位于十里長街地段的潤城，則以超過180萬平方米的中心商業(yè)體量，將頂級的酒店、國際寫字樓、數條商業(yè)街、購物中心、名牌學校、醫(yī)療中心等豐富業(yè)態(tài)良性聯動，打造南市區(qū)的“城中城”；位于滇池路的南亞風情•第壹城項目則是投資68億元打造100萬平米城市綜合體，“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務”理念規(guī)劃建設的現代城市商業(yè)、商務中心區(qū)；而北市區(qū)的欣都龍城有著10萬平方米的商業(yè)體量，將由開發(fā)商全部自持運營，預計在今年10月正式啟動商業(yè)招商推廣；位于西市區(qū)人民西路與海源路交叉口的經典雙城以1000畝大盤，100萬平米的商業(yè)首創(chuàng)第四代商業(yè)模式——矩陣商業(yè)公園。有大型購物中心、星級酒店、影劇院、綜合商業(yè)街、下沉購物廣場、高品質幼兒園、學校、醫(yī)院等；與此同時，位于呈貢新城春融街東段的百大新都會建筑面積為10余萬平方米。項目將商業(yè)與情景商業(yè)街中的創(chuàng)意街鋪、酒吧、經濟酒店、時尚賣場相融合,實現MALL的完美購物環(huán)境，預計于10月啟動首批商鋪的開盤工作。

上半年，面對眾多商業(yè)綜合體以及中小型商業(yè)地產的頻繁高調亮相與推廣，部分商業(yè)呈開盤異�；馃帷⒄猩袒鸨默F狀，隨著時間的推移，近期還會有更多的100萬平米級的大型商業(yè)陸續(xù)推出，昆明有如此大的消耗能力嗎？面對陰晴不定的市場大環(huán)境、快速擴張、上漲迅速的商業(yè)物業(yè)價格，政府是否又會將調控之手伸向商業(yè)地產？昆明正在進行的城中村改造，還會釋放出多少商業(yè)地產項目？昆明開發(fā)商又是否能把握這股行情？多個大型的城市綜合體物業(yè)集中面市，是否會加劇昆明開發(fā)商招商的難度和開發(fā)商的運營能力？一系列的問題困擾著昆明開發(fā)商。

二、供應量劇增城市商業(yè)物業(yè)運營風險劇增

在城中村改造、城市擴張的大趨下，商業(yè)地產項目供應量與日劇增、部分商業(yè)樓盤在上半年雖取得了不錯的銷售，但昆明現有商用物業(yè)的招商、運營情況卻不容樂觀。項目前期規(guī)劃問題、產品同質化嚴重、運營經驗不足、缺乏專業(yè)的商業(yè)管理團隊等情況將困擾新推商用地產物業(yè)老大難。一些前期定位不準、招商、運營乏力的商業(yè)物業(yè)項目，仍在等待或自然成市或在生死邊緣掙扎。目前，上半年開盤的部分商用物業(yè)項目已經在招商階段有了不錯進展，引進了一些品牌商家。雖然成績值得肯定，但未來進入運營階段后的情況如何，還有待市場的考驗；同時，一些處于三環(huán)或是遠郊板塊的商業(yè)項目，本身客戶流量就比較有限，如果在業(yè)態(tài)的定位及商家的引入上沒有做好規(guī)劃，容易造成進駐商家流失的局面；運營商業(yè)項目不同于住宅地產，住宅地產把房子售出就了事，而大體量的商業(yè)地產，尤其是由開發(fā)商選擇自持運營的商業(yè)地產物業(yè)，還面臨著現金流考驗、養(yǎng)商期的成本支出等現實問題。如果開發(fā)商的現金流出現問題，即使招進品牌商家，也會因為后期養(yǎng)商期間難以持續(xù)投入而面臨風險。商業(yè)地產從前期規(guī)劃設計至后期運營，開發(fā)商都需與商業(yè)運營單位、商戶之間加強溝通，共同解決運營中可能遇到的各種問題，共同承擔運營過程中的各種壓力。

三、昆明商業(yè)項目主要特征

全部持有型商業(yè)項目特征：普遍為項目占地面積大，商業(yè)體量在30萬平方米以上，開發(fā)商有較強的資金實力，有獨道的招商運營能力和市場整合能力，開發(fā)商不圖短期收回資金，考慮中長期運營的永久型收益。

部分持有項目其特征：開發(fā)商資金實力較強，項目商業(yè)規(guī)劃體量大，部分商業(yè)樓層市場上短期根本無法消化，與其滯銷不如打開發(fā)商自持運營口號，與投資商、經營戶共同承擔后期商業(yè)運營風險。
售賣型商業(yè)特征：主要為開發(fā)商短期資金需求明顯，商業(yè)體量相對較小，單個商業(yè)面積、總價較小，為普遍投資客能接受，商業(yè)布局合理，業(yè)態(tài)不受限制，商鋪所屬區(qū)域較好、區(qū)域發(fā)展情景良好，有潛在的升值空間，可作為短期或中長期投資品。

四、未來未來商業(yè)項目發(fā)展趨勢

隨著昆明的城市定位，在未來商業(yè)地產的新時代，適應昆明的商業(yè)地產的產品，除了綜合性購物中心外，還包括區(qū)域商業(yè)中心、主題購物城、特色商業(yè)步行街區(qū)、觀光體驗式購物中心等形態(tài)。在商業(yè)中引進特色主題和造景，以打造購物、餐飲、休閑娛樂、文化、旅游于一體。如日本大阪NambaParks購物中心，打造了一個人造峽谷的空中休憩庭院，在購物中沿著戶外階梯向高處攀登，體驗都市空中森林的奇妙景觀。昆明承擔著新昆明的產業(yè)擴容、人口擴容、城市面積擴容的歷史重任，擔負著新昆明成為區(qū)域性國際貿易中心、國際金融中心、最適宜人居國際都市的歷史重任，更應借鑒國際先進經驗，打造觀光和購物相結合的商業(yè)形式，是未來商業(yè)發(fā)展的新方向。昆明的城市正在大刀闊斧變革的進程中，正面臨著對現代商業(yè)和流通變革的強烈需求。隨著昆明輕軌的開通運營，以交通主導的城市綜合體將被大家熟知，城市中心商業(yè)與區(qū)域商業(yè)中心相結合的現代都市商業(yè)時代正在不久的將來到來，昆明會有更多更加精彩的商業(yè)地產項目即將呈現。

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