機構(gòu)觀點

近期，昆明中原地產(chǎn)發(fā)布了9月份房地產(chǎn)市場月報，報告顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計局對1-8月全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展數(shù)據(jù)，前8個月成交量出現(xiàn)回升態(tài)勢,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，價格快速上漲，剛性需求客戶、投資客進入市場，房地產(chǎn)市場回暖較快。

為了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，抑制樓市持續(xù)升溫，政府進一步從完善土地監(jiān)管、財稅政策、保障性住房、抑制購房需求等方面加強監(jiān)管，規(guī)范市場發(fā)展。

近段時間，昆明政府加強土地清查工作，將重點針對閑置一年以上的地塊，并將追究黨政機關(guān)的負責人。土地清查工作將有利打擊昆明市的囤地現(xiàn)象，加快住建市場的有序發(fā)展，對于平衡全市的供需和樓市價格有積極作用。并且，政府進一步規(guī)范商品房預售程序，從2011年1月1日起經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預售項目，必須在完成結(jié)構(gòu)工程并封頂后，才能審核發(fā)放預售許可證，7層以上的商品房則要求完成地面7層以上結(jié)構(gòu)工程。可以看出，政府正在規(guī)范商品房市場，逐步向一線城市看齊，政策越來越細化。昆明中原認為，這無疑將使開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)面臨更大的考驗，隨著信貸的收緊和銷售的放緩，開發(fā)商資金壓力漸增。但對部分實力雄厚的開發(fā)商而言，可以抓住今年第四季度的時間加快拿證速度。不過對于部分實力一般的開發(fā)商來說，則不能盲目跟風，需奠定堅實的基礎，精細化運作，勁量避免給項目造成風險。

從昆明中原策略中心對秋交會監(jiān)控數(shù)據(jù)可以看出，目前昆明市場供給少于需求。秋交會在售、蓄客樓盤較少，多為形象展示，不參與銷售與蓄客，意向成交金額8.63億元，其中住房面積10.59萬平方米，商業(yè)用房面積1.35萬平方米，意向銷售住宅為1198套，與去年意向銷售環(huán)比下降73.59%，這主要因為本次秋交會在售樓盤較少。

放眼全國房地產(chǎn)市場，本次新一輪調(diào)控政策不僅運用市場機制手段，進一步收緊信貸和稅收政策，還加強了對地方政府的監(jiān)督和問責力度，加上昆明本地政府對土地市場的進一步清理整治、嚴格規(guī)范商品房預售許可證發(fā)放，可以說本次調(diào)控力度非常嚴厲，房地產(chǎn)開發(fā)市場或?qū)⒚媾R重新洗牌。

在房屋銷售環(huán)節(jié)，為了抑制購房需求，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。昆明中原策略中心高級經(jīng)理林嵐表示，提高10%的首付比例將對部分購房者產(chǎn)生影響，買家對面積的選擇、對總價的承受能力等都將會受到影響，從而會影響到開發(fā)商對商品房的定價，商品房市場也將向市場主導方向發(fā)展。

對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行的二套房貸款政策，導致二套房的首付比例與商業(yè)項目的首付相同，有可能會使部分購買二套房的客戶轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。

雖然目前市場供給量增加，整個市場的放量較大，但商品房開發(fā)成本較高，并且開發(fā)商追求利潤最大化的需求與消費者物美價廉目的心理之間存在定價博弈。昆明中原地產(chǎn)由此分析，商品房的成交價格將平穩(wěn)運行，成交量的增長幅度將放緩，不過受商品房預售許可證發(fā)放政策的影響，未來三個月內(nèi)昆明商品房住宅市場將可能出現(xiàn)供應空檔，而商業(yè)地產(chǎn)卻將迎來發(fā)展契機，市場上商務公寓等商業(yè)項目的供給將會增加。

記者朱周報道

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