一、選房注意事項(xiàng)

（1）通過(guò)廣告、樓書、樣板房選房時(shí)，應(yīng)妥善保存廣告、樓書及樣板房圖片、文字說(shuō)明，以備有糾紛時(shí)作為證據(jù)使用。

（2）認(rèn)真閱讀廣告、樓書及樣板房的圖片、文字說(shuō)明，將其中可作為要約的文字或圖片單列出來(lái)，以備訂立合同時(shí)使用。

（3）如宣傳材料中有起價(jià)、均價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等字眼，向開(kāi)發(fā)商問(wèn)清欲購(gòu)商品房實(shí)際價(jià)格。

（4）對(duì)宣傳材料中標(biāo)明的戶型面積，向開(kāi)發(fā)商問(wèn)清是建筑面積、套內(nèi)建筑面積還是套內(nèi)使用面積。

要點(diǎn)提示：區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)

這里所指的選房主要是指對(duì)待建或在建商品房的選擇，也即俗稱的預(yù)售房。由于此類商品房尚未建成，購(gòu)房者無(wú)法實(shí)地考察商品房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，因此所產(chǎn)生的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)也就遠(yuǎn)較現(xiàn)房為大。

購(gòu)房者之所以對(duì)預(yù)售房產(chǎn)生購(gòu)買的欲望，往往源于對(duì)開(kāi)發(fā)商廣告的信任，被開(kāi)發(fā)商廣告描繪的美麗藍(lán)圖所吸引從而做出買房決定。而在現(xiàn)實(shí)中購(gòu)房人入住商品房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)許多廣告中描述或承諾的東西沒(méi)有兌現(xiàn)或差距甚大，由此引發(fā)了與開(kāi)發(fā)商的沖突甚至訴訟，花了錢卻買氣受。在訴訟中，有的購(gòu)房人引用廣告中的承諾作為證據(jù)贏得了官司，而更多的人引用廣告的內(nèi)容卻輸了官司，為什么呢？因?yàn)閺V告中的內(nèi)容視其是否明確具體而在法律上被區(qū)分為要約或要約邀請(qǐng)。如屬要約，則在法律上具有約束力，應(yīng)為開(kāi)發(fā)商所遵守，如有違反，則可追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任；而假如是要約邀請(qǐng)，則對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)約束力，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)因違反而承擔(dān)法律責(zé)任。那么，何為要約？何為要約邀請(qǐng)呢？具體到房地產(chǎn)廣告中又如何區(qū)分呢？

簡(jiǎn)單地說(shuō)：一般的商業(yè)廣告包括商品房預(yù)售廣告均屬要約邀請(qǐng)，是開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)或引誘購(gòu)房人與自己訂立合同的意思表示，其表述多是虛擬、概念或模糊的。如高尚住宅、超大綠化、豪華景觀、精品裝修等廣告用語(yǔ)，看似誘人，實(shí)則沒(méi)有具體而明確的承諾任何東西。如果購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)建成房屋與預(yù)售廣告中許諾條件不符，不能基于該廣告追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

有一般就有特殊，有些商品房預(yù)售廣告的內(nèi)容在具備了相關(guān)條件后，其法律性質(zhì)也會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橐s，從而對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力，一旦開(kāi)發(fā)商違反承諾，則購(gòu)房人可據(jù)此廣告追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料同時(shí)具備下述三個(gè)條件時(shí)，其性質(zhì)變?yōu)橐s，若開(kāi)發(fā)商違反就將承擔(dān)違約責(zé)任：（1）就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾；（2）該說(shuō)明和允諾具體確定；（3）該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

怎么理解呢？舉個(gè)例子說(shuō)明：

假如某開(kāi)發(fā)商甲在其廣告中聲稱：本小區(qū)內(nèi)戶型均采用剪力墻結(jié)構(gòu)，南北朝向，廚房采用德國(guó)進(jìn)口××牌廚具，衛(wèi)生間采用日本進(jìn)口××牌全套浴室設(shè)備裝修，24小時(shí)溫泉水入戶，小區(qū)綠化面積不低于55%，并設(shè)100m×50m室內(nèi)公共溫水泳池一個(gè)等。在這個(gè)廣告中，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝飾及小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等所作的說(shuō)明和允諾就是具體而確定的；假如某購(gòu)房人乙在看了此廣告后，認(rèn)為該樓盤的戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等均較同期同一地段的其他樓盤要好得多，因此與開(kāi)發(fā)商訂立了購(gòu)房合同，則該廣告宣傳的內(nèi)容就成了影響合同訂立的直接誘因。同時(shí)，由于上述承諾的優(yōu)越性，又導(dǎo)致某乙在購(gòu)房時(shí)支付了比同地段其他樓盤更高的房?jī)r(jià)款。

很顯然，某甲發(fā)布的廣告已具備了前述的三個(gè)條件，其性質(zhì)當(dāng)屬要約無(wú)疑，若某甲違反上述任一項(xiàng)承諾，某乙均可持該廣告向某甲追究違約責(zé)任。需要提醒購(gòu)房人注意的是：目前在司法實(shí)踐中由于各地法院或法官對(duì)同一法律條文理解或認(rèn)知程度不一，有的法院或法官在審理類似案件時(shí)往往只認(rèn)合同約定，而不管廣告承諾是否具體明確，最終導(dǎo)致誤判或錯(cuò)判，白白消耗了維權(quán)人大量的精力、財(cái)力。為避免上述情況的出現(xiàn)，律師建議購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)將類似承諾在合同中予以明確約定，以便維權(quán)。

當(dāng)然，在實(shí)際購(gòu)房時(shí)，什么樣的說(shuō)明和允諾對(duì)想要訂立商品房買賣合同的購(gòu)房人具有重大的影響，因人而異，不同的購(gòu)房人關(guān)注點(diǎn)也不同，購(gòu)房人在訂立合同時(shí)最好將自己關(guān)注的重點(diǎn)明確寫入合同或補(bǔ)充協(xié)議，并約定違反時(shí)可退房或追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施是指規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的所有建筑及配套設(shè)施。包括以下三個(gè)方面：

1、房屋結(jié)構(gòu)部分，房屋內(nèi)裝飾及裝修，水電煤氣、各種管線；

2、房屋所在樓宇的公共部分，包括電梯間、樓梯間、公共走道、大堂、樓層外立面的涂色、造型、用材及品牌、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等；

3、房屋所屬項(xiàng)目的配套設(shè)施，如學(xué)校、會(huì)所、醫(yī)院、商場(chǎng)，另外還有綠化、規(guī)劃道路等。

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