簽訂認(rèn)購協(xié)議時應(yīng)注意事項
1、了解開發(fā)商已辦理了《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》中的哪幾證？通過了解上述五證的辦理情況，作適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險預(yù)估。
2、簽約中認(rèn)真確定內(nèi)容條款，對一些自己最關(guān)心的內(nèi)容如綠化率、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、會所等問題爭取寫入認(rèn)購書，并約定"如因開發(fā)商對上述條款變更而未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。
３、如在認(rèn)購書中約定定金條款的，應(yīng)當(dāng)請開發(fā)商明示提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議文本，如開發(fā)商拒絕提供，則應(yīng)在定金條款中作如下約定："若因不能與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的條款內(nèi)容達(dá)成一致而使《商品房買賣合同》不能訂立的，開發(fā)商應(yīng)退還定金。
4、向開發(fā)商詢問預(yù)期取得《商品房預(yù)售許可證》的大致時間，將此時間加上合理的延展期寫入認(rèn)購書，并約定"若開發(fā)商不能在上述期限取得《商品房預(yù)售許可證》，則開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。"此時間約定的越短對購房者越有利，風(fēng)險也越小
5、若認(rèn)購書中出現(xiàn)加重購房者義務(wù)或風(fēng)險的霸王條款，而開發(fā)商又拒絕修改的應(yīng)拒簽認(rèn)購書。
要點提示：認(rèn)購書及定金條款
認(rèn)購書實際上是一種預(yù)約合同，是購房者與開發(fā)商在簽訂正式房屋買賣合同之前對雙方的權(quán)利和義務(wù)進行約定的契約。其條款通常較為簡單，大致包括三個方面的內(nèi)容：
1、待購房屋的座落位置、房號、面積、價格；2、約定在某個時間或時間段簽署正式買賣合同；3、由購房者交納一部分預(yù)購定金或訂金，并約定雙方未能按期簽約時對定金的處置方式。
在認(rèn)購書的條款中，第1部分的內(nèi)容一般不會產(chǎn)生問題，可能會給購房者帶來風(fēng)險或不利后果的主要集中于第2、3部分。
在實踐中，認(rèn)購活動由于階段的不同，產(chǎn)生的風(fēng)險也就不同。按認(rèn)購時開發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證為界，可以把認(rèn)購分為預(yù)售前認(rèn)購和預(yù)售后認(rèn)購。預(yù)售前認(rèn)購也稱內(nèi)部認(rèn)購，是開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證之前面對老客戶、內(nèi)部職工或關(guān)聯(lián)機構(gòu)（如與開發(fā)商有合作的企業(yè)、單位、貸款銀行、建筑承包商等）的一種前期認(rèn)購活動。在這一階段進行的認(rèn)購，購房者一般可獲得較優(yōu)惠的購房價格，并可對戶型、樓層、朝向等進行優(yōu)先選擇。內(nèi)部認(rèn)購確實可以為購房者帶來諸多優(yōu)惠，但機遇與風(fēng)險是相互并存的。由于內(nèi)部認(rèn)購是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》之前進行，此時開發(fā)商可能還有相關(guān)的證照未能辦妥，如《規(guī)劃許可證》、《土地使用證》或《施工許可證》等，缺乏上述證照，則意味著開發(fā)商資格尚未確定，手續(xù)尚不完備，得不到銀行貸款支持或出現(xiàn)中途停工、樓盤爛尾等情況的風(fēng)險也就隨之增大。尤其需要注意的是，認(rèn)購書條款多為開發(fā)商事先擬定，購房者根本沒有協(xié)商或改動的機會，而開發(fā)商在擬定第2部分條款時，都盡可能的使簽約時間對自己更為有利，人為的延長簽訂正式合同的時間或期限。更有甚者，有的開發(fā)商甚至?xí)魅缦聝煞N約定：（1）當(dāng)開發(fā)商（甲方）具備正式簽訂商品房買賣合同條件時，開發(fā)商（甲方）將會及時在××報刊上發(fā)布通知，購房者（乙方）須在通知發(fā)布后××日內(nèi)前往開發(fā)商（甲方）指定地點簽訂正式商品房買賣合同。（2）在購房者（乙方）未能按認(rèn)購書約定付清分期房款、配套費、契稅及其他相關(guān)費用時，不得與開發(fā)商（甲方）簽訂正式商品房買賣合同。
在以上兩種條款中，第（1）種條款所約定的簽約時間根本無法預(yù)期，何時簽約完全取決于開發(fā)商何時取得商品房預(yù)售許可證。如開發(fā)商及時順利取得商品房預(yù)售許可證，具備了簽約條件則購房者等待的時間不會太長。但如果開發(fā)商出現(xiàn)無法取得前期證照、資金不到位等情況時，則簽約時間可能無限延長。同時，就算開發(fā)商通過努力具備了簽約條件，其通知簽約的方式也叫人難以放心。你必須每天去購買××報，隨時留心查看有無簽約通知，如果你是外地購房者或有急事須離開本地則更為麻煩，而一旦你錯過了簽約時間，開發(fā)商就會理直氣壯的要你承擔(dān)違約責(zé)任，比如不退還定金或預(yù)付房款等。而在第（2）種條款中，購房者承擔(dān)的義務(wù)和風(fēng)險更為巨大。由于預(yù)售前認(rèn)購存在諸多不確定因素，項目前景本身就難以確定，而開發(fā)商卻在此時要求購房者支付大量房款，甚至要求購房者提前交納一些本應(yīng)在房屋交付時才交納的如配套費、契稅等費用，極大地增加了購房者的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險。購房者如老老實實地交納費用，則開發(fā)商順利達(dá)到了提前回籠資金的目的，如你不交錢，那也沒關(guān)系，開發(fā)商可以沒收你的定金轉(zhuǎn)而將此房屋另行出售。凡此種種，類似條款不勝枚舉。總而言之，如何約定簽約時間對購房者極為重要，能夠協(xié)商則盡量協(xié)商將簽約時間提前或縮短，不能協(xié)商或遭遇上述霸王條款時，則要認(rèn)真權(quán)衡利弊或干脆拒簽，畢竟現(xiàn)在可供選擇的樓盤眾多，東邊不亮西邊亮嘛！
第3部分也即定金條款是認(rèn)購協(xié)議中的重中之重，對此條款的正確認(rèn)識有助于購房者合理維權(quán)和避免定金的損失。所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時，或訂立后履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢。定金屬于金錢擔(dān)保的一種形式。商品房買賣認(rèn)購中約定的定金，屬于立約定金，是為了保障簽訂正式商品房買賣合同而交付的定金。一般來說，認(rèn)購書中一旦約定了立約定金，即對買賣雙方具有同等約束力，但實際上卻并不盡然。讓我們看一下多數(shù)認(rèn)購書中定金條款是怎樣約定的。
乙方（購房者）須于簽署本認(rèn)購書后×日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣合同》。如乙方在上述期限內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》，甲方有權(quán)扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。"仔細(xì)分析上述條款內(nèi)容可以得出這樣的結(jié)論：購房者承擔(dān)定金罰則的可能性要比開發(fā)商大得多。在購房者簽訂認(rèn)購書時，開發(fā)商一般不會出示《商品房買賣合同》，即使出示了《商品房買賣合同》，此時的《商品房買賣合同》也尚有大量的空白條款尚未約定，購房者根本無從得知正式簽訂合同時開發(fā)商會對條款內(nèi)容進行如何的調(diào)整。一旦正式簽訂合同，購房者往往發(fā)現(xiàn)合同條款的內(nèi)容與自己最初的設(shè)想差距甚遠(yuǎn)，合同條款不是被增減了就是被模糊了，而本來預(yù)留的空白條款處也多被開發(fā)商打了×，購房者完全喪失或基本喪失了協(xié)商簽訂合同內(nèi)容的機會，而此時開發(fā)商還會告訴你合同內(nèi)容不可更改或只能就次要條款進行補充。在這樣的情況下要求購房者承諾一定要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》顯然是不公平的。如果此時購房者拒簽合同，則開發(fā)商會引用此條款扣除定金，而如果購房者因為顧忌定金而委屈簽訂了購房合同，則又可能被迫接受不公平條款而致自己于不利境地。
那么，購房者在面臨上述選擇時應(yīng)如何面對呢？
我們建議：
1、購房者應(yīng)按約定的時間到約定的地點參與正式合同條款的協(xié)商、確定。
２、在雙方對合同條款取得一致的前提下簽署正式合同。
3、如開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》中有不平等或缺失條款，提出修改或補充意見。若開發(fā)商拒絕就合同內(nèi)容進行修改或補充，權(quán)衡得失，若無關(guān)痛癢則作適當(dāng)讓步；若利益重大則拒簽合同。
4、若因雙方無法對合同條款取得一致而使合同不能訂立，依法向開發(fā)商追索定金或訂金。
為什么要這樣做呢？這樣作的法律依據(jù)何在？定金或訂金真的能退回來嗎？
首先，我們要正確認(rèn)識認(rèn)購書中約定購房者應(yīng)付的主要義務(wù)是什么？
認(rèn)購書中往往有"購房者必須按期與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》"的約定。這里的"按期簽署"應(yīng)作怎樣的理解呢？合同的訂立是雙方當(dāng)事人在自愿基礎(chǔ)上對合同內(nèi)容協(xié)商一致的結(jié)果。雙方對合同內(nèi)容的協(xié)商談判是訂立合同的一個重要過程，沒有協(xié)商的過程勢必造成一方或雙方表達(dá)意愿的不充分、不平等。在此基礎(chǔ)上簽訂的合同也就違背了合同必須自愿訂立，真實表述的基本原則，欠缺了合法有效的法律條件。而在購房者簽訂《認(rèn)購書》之后至簽訂《商品房買賣合同》之前，購房者與開發(fā)商并未就《商品房買賣合同》的主要條款進行協(xié)商取得一致，而在未取得協(xié)商一致的前提下要求購房者必須簽訂《商品房買賣合同》則顯然是缺乏法律依據(jù)的。因此，我們認(rèn)為這里的"按期簽署"應(yīng)理解為：
①按期與開發(fā)商就《商品房買賣合同》的條款內(nèi)容進行協(xié)商；
②在雙方對條款內(nèi)容達(dá)成一致的情況下按期簽署合同。
可以看出，這里的按期與開發(fā)商進行協(xié)商才是購房者應(yīng)盡的主要義務(wù)，也是開發(fā)商應(yīng)負(fù)的主要義務(wù)，至于按期簽署《商品房買賣合同》則是雙方履行協(xié)商義務(wù)取得一致認(rèn)同后的結(jié)果，是前一過程指向的目標(biāo)。那么，既然按期協(xié)商才是購房者的主要義務(wù)，則購房者因不能與開發(fā)商協(xié)商一致而拒簽《商品房買賣合同》就不能算作違約，開發(fā)商也就無權(quán)沒收定金或訂金。
最后，需要提醒購房者的是：由于認(rèn)購書中極少約定對開發(fā)商違約責(zé)任的處理，一些開發(fā)商在與購房者簽訂《認(rèn)購書》后，由于行情看漲或第三方加價購買等原因而單方撕毀認(rèn)購協(xié)議，另行出售的情況也時有發(fā)生，而開發(fā)商在此時往往只是退還定金或訂金了事，極大地侵害了購房者的合法利益。
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