簽訂認購協(xié)議時應注意事項
1、了解開發(fā)商已辦理了《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》中的哪幾證？通過了解上述五證的辦理情況，作適當?shù)娘L險預估。
2、簽約中認真確定內容條款，對一些自己最關心的內容如綠化率、房屋結構、朝向、會所等問題爭取寫入認購書，并約定"如因開發(fā)商對上述條款變更而未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應雙倍返還定金。
３、如在認購書中約定定金條款的，應當請開發(fā)商明示提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議文本，如開發(fā)商拒絕提供，則應在定金條款中作如下約定："若因不能與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的條款內容達成一致而使《商品房買賣合同》不能訂立的，開發(fā)商應退還定金。
4、向開發(fā)商詢問預期取得《商品房預售許可證》的大致時間，將此時間加上合理的延展期寫入認購書，并約定"若開發(fā)商不能在上述期限取得《商品房預售許可證》，則開發(fā)商應雙倍返還定金。"此時間約定的越短對購房者越有利，風險也越小
5、若認購書中出現(xiàn)加重購房者義務或風險的霸王條款，而開發(fā)商又拒絕修改的應拒簽認購書。
要點提示：認購書及定金條款
認購書實際上是一種預約合同，是購房者與開發(fā)商在簽訂正式房屋買賣合同之前對雙方的權利和義務進行約定的契約。其條款通常較為簡單，大致包括三個方面的內容：
1、待購房屋的座落位置、房號、面積、價格；2、約定在某個時間或時間段簽署正式買賣合同；3、由購房者交納一部分預購定金或訂金，并約定雙方未能按期簽約時對定金的處置方式。
在認購書的條款中，第1部分的內容一般不會產生問題，可能會給購房者帶來風險或不利后果的主要集中于第2、3部分。
在實踐中，認購活動由于階段的不同，產生的風險也就不同。按認購時開發(fā)商是否取得商品房預售許可證為界，可以把認購分為預售前認購和預售后認購。預售前認購也稱內部認購，是開發(fā)商在取得商品房預售許可證之前面對老客戶、內部職工或關聯(lián)機構（如與開發(fā)商有合作的企業(yè)、單位、貸款銀行、建筑承包商等）的一種前期認購活動。在這一階段進行的認購，購房者一般可獲得較優(yōu)惠的購房價格，并可對戶型、樓層、朝向等進行優(yōu)先選擇。內部認購確實可以為購房者帶來諸多優(yōu)惠，但機遇與風險是相互并存的。由于內部認購是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》之前進行，此時開發(fā)商可能還有相關的證照未能辦妥，如《規(guī)劃許可證》、《土地使用證》或《施工許可證》等，缺乏上述證照，則意味著開發(fā)商資格尚未確定，手續(xù)尚不完備，得不到銀行貸款支持或出現(xiàn)中途停工、樓盤爛尾等情況的風險也就隨之增大。尤其需要注意的是，認購書條款多為開發(fā)商事先擬定，購房者根本沒有協(xié)商或改動的機會，而開發(fā)商在擬定第2部分條款時，都盡可能的使簽約時間對自己更為有利，人為的延長簽訂正式合同的時間或期限。更有甚者，有的開發(fā)商甚至會作如下兩種約定：（1）當開發(fā)商（甲方）具備正式簽訂商品房買賣合同條件時，開發(fā)商（甲方）將會及時在××報刊上發(fā)布通知，購房者（乙方）須在通知發(fā)布后××日內前往開發(fā)商（甲方）指定地點簽訂正式商品房買賣合同。（2）在購房者（乙方）未能按認購書約定付清分期房款、配套費、契稅及其他相關費用時，不得與開發(fā)商（甲方）簽訂正式商品房買賣合同。
在以上兩種條款中，第（1）種條款所約定的簽約時間根本無法預期，何時簽約完全取決于開發(fā)商何時取得商品房預售許可證。如開發(fā)商及時順利取得商品房預售許可證，具備了簽約條件則購房者等待的時間不會太長。但如果開發(fā)商出現(xiàn)無法取得前期證照、資金不到位等情況時，則簽約時間可能無限延長。同時，就算開發(fā)商通過努力具備了簽約條件，其通知簽約的方式也叫人難以放心。你必須每天去購買××報，隨時留心查看有無簽約通知，如果你是外地購房者或有急事須離開本地則更為麻煩，而一旦你錯過了簽約時間，開發(fā)商就會理直氣壯的要你承擔違約責任，比如不退還定金或預付房款等。而在第（2）種條款中，購房者承擔的義務和風險更為巨大。由于預售前認購存在諸多不確定因素，項目前景本身就難以確定，而開發(fā)商卻在此時要求購房者支付大量房款，甚至要求購房者提前交納一些本應在房屋交付時才交納的如配套費、契稅等費用，極大地增加了購房者的負擔和風險。購房者如老老實實地交納費用，則開發(fā)商順利達到了提前回籠資金的目的，如你不交錢，那也沒關系，開發(fā)商可以沒收你的定金轉而將此房屋另行出售。凡此種種，類似條款不勝枚舉�？偠灾�，如何約定簽約時間對購房者極為重要，能夠協(xié)商則盡量協(xié)商將簽約時間提前或縮短，不能協(xié)商或遭遇上述霸王條款時，則要認真權衡利弊或干脆拒簽，畢竟現(xiàn)在可供選擇的樓盤眾多，東邊不亮西邊亮嘛！
第3部分也即定金條款是認購協(xié)議中的重中之重，對此條款的正確認識有助于購房者合理維權和避免定金的損失。所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時，或訂立后履行前，按合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢。定金屬于金錢擔保的一種形式。商品房買賣認購中約定的定金，屬于立約定金，是為了保障簽訂正式商品房買賣合同而交付的定金。一般來說，認購書中一旦約定了立約定金，即對買賣雙方具有同等約束力，但實際上卻并不盡然。讓我們看一下多數(shù)認購書中定金條款是怎樣約定的。
乙方（購房者）須于簽署本認購書后×日內與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣合同》。如乙方在上述期限內不簽訂《商品房買賣合同》，甲方有權扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。"仔細分析上述條款內容可以得出這樣的結論：購房者承擔定金罰則的可能性要比開發(fā)商大得多。在購房者簽訂認購書時，開發(fā)商一般不會出示《商品房買賣合同》，即使出示了《商品房買賣合同》，此時的《商品房買賣合同》也尚有大量的空白條款尚未約定，購房者根本無從得知正式簽訂合同時開發(fā)商會對條款內容進行如何的調整。一旦正式簽訂合同，購房者往往發(fā)現(xiàn)合同條款的內容與自己最初的設想差距甚遠，合同條款不是被增減了就是被模糊了，而本來預留的空白條款處也多被開發(fā)商打了×，購房者完全喪失或基本喪失了協(xié)商簽訂合同內容的機會，而此時開發(fā)商還會告訴你合同內容不可更改或只能就次要條款進行補充。在這樣的情況下要求購房者承諾一定要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》顯然是不公平的。如果此時購房者拒簽合同，則開發(fā)商會引用此條款扣除定金，而如果購房者因為顧忌定金而委屈簽訂了購房合同，則又可能被迫接受不公平條款而致自己于不利境地。
那么，購房者在面臨上述選擇時應如何面對呢？
我們建議：
1、購房者應按約定的時間到約定的地點參與正式合同條款的協(xié)商、確定。
２、在雙方對合同條款取得一致的前提下簽署正式合同。
3、如開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》中有不平等或缺失條款，提出修改或補充意見。若開發(fā)商拒絕就合同內容進行修改或補充，權衡得失，若無關痛癢則作適當讓步；若利益重大則拒簽合同。
4、若因雙方無法對合同條款取得一致而使合同不能訂立，依法向開發(fā)商追索定金或訂金。
為什么要這樣做呢？這樣作的法律依據(jù)何在？定金或訂金真的能退回來嗎？
首先，我們要正確認識認購書中約定購房者應付的主要義務是什么？
認購書中往往有"購房者必須按期與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》"的約定。這里的"按期簽署"應作怎樣的理解呢？合同的訂立是雙方當事人在自愿基礎上對合同內容協(xié)商一致的結果。雙方對合同內容的協(xié)商談判是訂立合同的一個重要過程，沒有協(xié)商的過程勢必造成一方或雙方表達意愿的不充分、不平等。在此基礎上簽訂的合同也就違背了合同必須自愿訂立，真實表述的基本原則，欠缺了合法有效的法律條件。而在購房者簽訂《認購書》之后至簽訂《商品房買賣合同》之前，購房者與開發(fā)商并未就《商品房買賣合同》的主要條款進行協(xié)商取得一致，而在未取得協(xié)商一致的前提下要求購房者必須簽訂《商品房買賣合同》則顯然是缺乏法律依據(jù)的。因此，我們認為這里的"按期簽署"應理解為：
①按期與開發(fā)商就《商品房買賣合同》的條款內容進行協(xié)商；
②在雙方對條款內容達成一致的情況下按期簽署合同。
可以看出，這里的按期與開發(fā)商進行協(xié)商才是購房者應盡的主要義務，也是開發(fā)商應負的主要義務，至于按期簽署《商品房買賣合同》則是雙方履行協(xié)商義務取得一致認同后的結果，是前一過程指向的目標。那么，既然按期協(xié)商才是購房者的主要義務，則購房者因不能與開發(fā)商協(xié)商一致而拒簽《商品房買賣合同》就不能算作違約，開發(fā)商也就無權沒收定金或訂金。
最后，需要提醒購房者的是：由于認購書中極少約定對開發(fā)商違約責任的處理，一些開發(fā)商在與購房者簽訂《認購書》后，由于行情看漲或第三方加價購買等原因而單方撕毀認購協(xié)議，另行出售的情況也時有發(fā)生，而開發(fā)商在此時往往只是退還定金或訂金了事，極大地侵害了購房者的合法利益。
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