“性格決定命運”是用來說人的，其實，對于一個城市來說，何嘗不是這樣。昆明人的戀家是出了名的，當初昆明人的城市情結從一環(huán)路以內(nèi)延伸到二環(huán)路，根本原因雖然是人口劇增，但是最大的動力卻是房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)的無窮創(chuàng)造力引導著人們對“家園”的無窮想象，無窮的表達力延伸了人們對于“城市”的理解。就在一次次不得已的割舍中，昆明人的生活半徑呈放射狀擴大。近十年來，昆明從北、西、南、東向外蔓延，擴張的方式無一例外：房地產(chǎn)開發(fā)先行，居住改變生活。

10年城市變遷的歷史，幾乎就是一部昆明的房地產(chǎn)開發(fā)史，10年時間，雖沒有滄海桑田，但回頭一看，依然感慨萬千：用發(fā)展的眼光看問題，說起來簡單，做起來不容易。

北市區(qū)：

“鐘擺式”副城區(qū)2005年10月31日，晚7點，駕車經(jīng)東二環(huán)路從北市區(qū)向東行進，道路寬闊，車速為60碼以上，迎面而來的從東往西的車流卻如巨龍般緩慢移動，這龐大而緩慢的巨龍告訴我：北市區(qū)“候鳥回歸”的時刻到了�！�99世博會以后，北市區(qū)被定位為昆明的副中心，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，北市區(qū)目前近50個居住社區(qū)，有一半以上是在2000年以后建成入住的，有30萬左右的常住人口，幾乎相當于一個縣級市，社會配套遠遠不夠，30萬人的出行、購物、教育、運動、娛樂成了一個大問題，面對巨大的生活配套的缺乏，甚至有人說，北市將成為一個“臥城”：只適合晚上回家睡覺，其他活動只有在其他地方進行，早出晚歸，像“鐘擺”一樣準時。

在市場需求的推動下，北市顯示了非凡的自我造血能力：昆明城建股份正式啟動集購物、商貿(mào)、娛樂、休閑、辦公、酒店為一體的“財富中心”，該項目將部分解決北市區(qū)商務、生活的配套缺乏問題，在城建等開發(fā)商的推動下，北市鳳凰城一帶將成為北市區(qū)新的商業(yè)中心。

變遷：10年前，北市區(qū)銀河版塊曾經(jīng)十里稻花香，滿是荒地和農(nóng)田。七八月份的時候，稻浪隨風層層翻滾。10年的時間，北市區(qū)發(fā)展成為開發(fā)最完整和入住率最高的地塊，雖然有配套不足的弱點，但是自我造血功能極強的北市區(qū)仍然是一個充滿希望的新城區(qū)。

西市區(qū)：“產(chǎn)業(yè)區(qū)”科技居住

若從地產(chǎn)版塊上來說，西市區(qū)和高新區(qū)界限不明，特點也容易混淆，這個地區(qū)的居住價值更多的是解決本區(qū)內(nèi)居住的需要，西市區(qū)產(chǎn)業(yè)集中，數(shù)十萬工廠職工和科技工作者消化著這里的房地產(chǎn)住宅開發(fā)量。這個區(qū)域的二次置業(yè)數(shù)目驚人，高新區(qū)居住人口密度較小，街道寬敞，教育資源非常豐富。

10年來的發(fā)展，西市區(qū)已無大規(guī)模集中使用地，加之政府對高新開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的限制，西市區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)始終是一個居住配套，而不能成為城市擴張的中堅力量。

變遷：西市區(qū)一直以來都是廠礦工業(yè)區(qū)。六七十年代的國營廠房無規(guī)則分布，簡易的職工宿舍緊挨著廠房。密集的廠礦，蓄積了一定的人氣，但由于區(qū)域交通、生活配套相對不足，生活成本偏高，區(qū)內(nèi)豐寧小區(qū)、梁源小區(qū)等開發(fā)時間早，樓盤品質(zhì)在很長時間內(nèi)并不高，現(xiàn)在，西市區(qū)是昆明的“硅谷”，麗陽新城、水逸康橋、德尚國際等是今年高品質(zhì)住宅的優(yōu)秀代表，西市區(qū)已經(jīng)成為高科技居住的樂土。

南市區(qū)：“富人區(qū)”的度假地產(chǎn)

這里的南市區(qū)專指滇池路版塊，是旅游地產(chǎn)和別墅類項目最為集中的地區(qū)，該區(qū)的房價與其他城區(qū)比較都屬于中上。滇池片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的“富人區(qū)”。

目前，環(huán)滇池片區(qū)房地產(chǎn)項目已經(jīng)停止審批，從2000年第一批別墅項目開建以來，環(huán)滇池片區(qū)的房價一路走高。10年前是沼澤地，后圍湖造成農(nóng)田，有村落駐扎，住宅以民房為主，現(xiàn)主要作為低密度開發(fā)，住宅以別墅、花園洋房為主，居住品質(zhì)全面提升，由于匯集了昆明最好的溫泉、療養(yǎng)院、海洋基地公園、高爾夫球場等，這里是休閑旅游地產(chǎn)的最佳地。

變遷：10年前的滇池路版塊沼澤滿地，草海旁有少量的田地，下雨的日子有時還要被上漲的湖水淹沒，將這片土地和昆明市區(qū)阻隔。

現(xiàn)在，2001至2003年的南市區(qū)，各高檔住宅如雨后春筍般拔地而起。以馬可波羅、湖畔之夢、滇池衛(wèi)城、挪威森林、滇池高爾夫等為代表的高檔住宅見證了昆明城市生活品質(zhì)的提升。滇池度假區(qū)已經(jīng)納入“一湖四片”，是新昆明戰(zhàn)略的建設，因其以良好的自然環(huán)境和離市區(qū)不遠的地理優(yōu)勢，成為昆明富人置業(yè)首選之地，昆明人最好的“第三空間”。

東南區(qū)：崛起的新城

東南城區(qū)是通往新城的要沖，一個“繼往開來”的地帶，更重要的是，它擁有其他市區(qū)所缺乏的資源：土地。東南板塊擁有其他市區(qū)所缺乏的土地資源，并且積累了其他市區(qū)十多年來發(fā)展的經(jīng)驗和教訓，在這基礎上，將更合理地規(guī)劃和使用東城的資源優(yōu)勢，使其發(fā)展為未來昆明城的核心區(qū)。

通往新的東南片區(qū)，引來眾多國內(nèi)一流地產(chǎn)商（順弛、萬達、世紀金源、冠江、云錫、銀海、云銅、金馬源、云天化、大朝、俊發(fā)、泰興隆、競運達等）搶灘，都參與了改造東城區(qū)房地產(chǎn)市場的運動，迅速激活了東城樓市。有如此多的地產(chǎn)開發(fā)商同時關注并投入到一塊片區(qū)，在昆明的城市發(fā)展史上是從來沒有過的。東南的熱，不僅體現(xiàn)在它的地理位置、資源優(yōu)勢，更重要的還是一種集大眾之成的戰(zhàn)略眼光，也是昆明人對未來的大膽想象。

如此大規(guī)模的集中土地開發(fā)，昆明市政府及一些企事業(yè)機關集中搬遷至此，在昆明以往的城市發(fā)展歷程中，是沒有先例的。新東城的發(fā)展將無疑改變整個昆明城市格局，也將為昆明人帶來更多優(yōu)越的住房選擇，帶動各行業(yè)的發(fā)展。

在基礎配套設施的建設方面，菊華村立交橋、大樹營立交橋、福德立交橋、官南立交橋、福海立交橋、廣衛(wèi)立交橋縱橫交錯，昆玉高速公路、昆洛路、廣福路、官南路、十里長街貫穿其中，新機場、國際機場、新南站近在咫尺。同時，開發(fā)商攜手政府帶來了全新的城市化發(fā)展理念，主動在東城區(qū)做大型基礎配套設施，這是昆明以往城市建設中所沒有的。

變遷：10年前的東南版塊處于城郊結合狀態(tài)，住宅以民房為主，上世紀８０年代職工宿舍的規(guī)模到上世紀９０年代最早的商品房小區(qū)：東華、曙光、新迎……到新世紀涌現(xiàn)的小高層、高層公寓樓，無不代表了一個時代昆明城市居住的主流。

2005年，突破人們以往狹隘的“東邊”的概念，東城以超過以往東市的力量，在更東南的地方，以前所未有的氣魄和態(tài)勢崛起。以新亞洲體育城、世紀城、彼岸等為代表的新型住宅小區(qū)，自建配套設施，發(fā)展城市次中心區(qū)域，將又一次改變昆明城市的發(fā)展方向。東南版塊將成為新昆明的行政經(jīng)濟住宅中心，臨近滇池的東南廣福路片區(qū)地產(chǎn)迅速井噴，成為人們置業(yè)的首選區(qū)域。

昆明開發(fā)量最大的地產(chǎn)板塊

目前，從昆明主城房地產(chǎn)開發(fā)所形成的幾大新板塊來看，能以“路”命名的只有兩個：滇池路板塊和廣福路板塊。滇池路板塊從上世紀90年代初就開始開發(fā)建設，加之優(yōu)越的自然條件，底蘊深厚，目前已成貴族之氣；而廣福路周邊則在短短三四年時間里迅速崛起，形成一個與滇池路齊名的以“路”來命名的新板塊。

在廣福路板塊，以世紀城、大商匯和新亞洲體育城為主導，加上12棵橡樹莊園、玫瑰灣、時代年華等項目，以及官渡園和官南路、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的家具、建材、汽車、汽配等專業(yè)市場，可謂一片繁榮昌盛。田野地產(chǎn)咨詢公司粗略估算，該板塊已開發(fā)房地產(chǎn)總量接近1000萬平方米，而且同時包含了普通住宅、高檔住宅、專業(yè)市場、其他綜合性配套等項目！

如此巨大的開發(fā)量，如何讓市場消化，就是一個日益突出的問題（據(jù)昆明房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，從2000年到2005年10月，近6年時間新建商品房銷售面積總計只有1500多萬平米）。不僅如此，廣福路板塊在盛名與繁榮的背后，還隱藏許多的不確定因素和風險。其中，最重要的三個因素是：

其一、呈貢新城的開發(fā)建設速度。毫無疑問，廣福路板塊位于呈貢新城與主城區(qū)的接合部。呈貢新區(qū)的開發(fā)建設速度的快慢，對廣福路板塊的興旺、市政配套的水平有直接的影響。但是，呈貢新城的開發(fā)進度，還有一些不確定因素。

其二、交通和環(huán)境的改造進度。無論東南二環(huán)路的拆遷、三環(huán)路的建設，還是廣福路的擴建，以及環(huán)湖高速公路的建設，都對廣福路的區(qū)域環(huán)境有直接的影響。相應的，廣福路板塊中官渡古鎮(zhèn)及其周邊農(nóng)村建筑物的修繕或改造，也對廣福路的環(huán)境質(zhì)量的提升有影響。但是這些因素的時間進度也是不確定的。

其三、板塊社區(qū)化風格的形成。廣福路板塊不同于北市區(qū)、銀河片區(qū)以及滇池路板塊的最大特點，在于開發(fā)主題的多樣化。從普通住宅到高檔住宅，從大型居住社區(qū)到專業(yè)市場集中區(qū)，從完善的體育場館到分散的農(nóng)村群落。主題多樣化有可能導致從開發(fā)板塊到成熟社區(qū)演變過程中主題反復和凝聚力的缺失，這對社區(qū)的發(fā)展帶來不利影響。

從具體的供求關系看，廣福路板塊的供應量自今年以來不僅數(shù)量劇增，而且競爭激烈程度已經(jīng)走向白熱化。根據(jù)田野地產(chǎn)咨詢公司的跟蹤研究，2005年第一季度在售住宅樓盤中，廣福路板塊只有10個，住宅樓盤供應量約為7292套，樓盤均價為2750元/平米。第二季度廣福路板塊在售住宅樓盤增加到15個，供應量約為8770套，樓盤均價為2772元/平米。第三季度，在售住宅樓盤增長到22個樓盤，總供應量為11216套，均價2860元/平米。商業(yè)物業(yè)部分，廣福路板塊目前在售面積達10萬平方米，均價4500元/平米。

■昆明城市變遷史1240歲的昆明

唐朝：南詔國“東拓地”（公元765年，昆明城的誕生年）

公元763年，南詔王閣羅鳳親至昆明巡視，盛贊“山河可以作藩屏，川陸可以養(yǎng)人民”。公元765年，閣羅鳳派長子鳳伽異在如今的昆明市中心筑造拓東城，先后稱為東都、東京、上京。后來，拓東城逐漸發(fā)展成為南詔的第二政治、經(jīng)濟、軍事和文化中心，是往來廣西、貴州和安南（今越南）的重要通道，對當時大西南的社會經(jīng)濟發(fā)展和與東南亞的國際交往中占有重要地位。

明朝：設云南府筑磚城（公元1382年，昆明城向北擴建）

1381年，朱元璋派傅友德、藍玉、沐英率30萬大軍征伐云南，摧毀了梁王政權，次年改中慶路為云南府，并筑磚城，設6座城門，上有城樓，城外有護城河。城內(nèi)以五華山為中心，修建了更多衙門、宮邸和寺廟，如總督署、巡撫署、布政使司署等。以今正義路、威遠街為中心，建筑的亭、臺、寺廟井然有序。1382年，明朝改元代云南中書省為云南承宣布政使司。

清朝：云南府昆明（公元1658年，昆明城四面拓寬）

公元1658年，清兵由吳三桂、鐸尼、趙布泰等人率領，分川、黔、桂3路入滇。滇軍占領云南之后改明代云南承宣布政使司為云南省，設巡撫，并設云貴總督在云南、貴州兩省互駐。云南府轄區(qū)基本沿襲明朝時期設置，共有4州，7縣，府治昆明。1667年三泊縣并入昆明州；1669年，歸化縣并入呈貢縣；1725年三泊縣又改歸安寧州。

1992至1997年，以東華小區(qū)、新迎小區(qū)、西華小區(qū)、棕樹營、白馬小區(qū)等為代表的商品房小區(qū)，見證了昆明城市的變遷。

1998至2000年的北市區(qū)迎來了質(zhì)的飛躍，江東花園、金實小區(qū)、佳園小區(qū)、金星小區(qū)、北辰小區(qū)等迅速崛起，創(chuàng)造了昆明住宅的新局面。

2001至2003年的南市區(qū)，各高檔住宅如雨后春筍般拔地而起。以馬可波羅、湖畔之夢、滇池衛(wèi)城、挪威森林等為代表的高檔住宅見證了昆明城市生活品質(zhì)的提升。

2005年，正在興起的東南板塊，以新亞洲體育城、世紀城、彼岸等為代表的新型住宅小區(qū)，自建配套設施，發(fā)展城市次中心區(qū)域，將又一次改變昆明城市的發(fā)展方向。

1、“東驤神駿，西翥靈儀”，昆明東城區(qū)住宅的發(fā)展，是城市變遷的見證：從上世紀８０年代職工宿舍的規(guī)模到上世紀９０年代最早的商品房小區(qū)：東華、曙光、新迎……到新世紀涌現(xiàn)的小高層、高層公寓樓，無不代表了一個時代昆明城市居住的主流。

2、東城區(qū)聚集著大量的政府機關、企事業(yè)單位。在公房可以交易以后，東華、和平村、曙光等早期住宅小區(qū)的大量住戶的換房時代也即將到來。

3、２００４年，在昆明新一輪規(guī)劃和改造中，東城區(qū)有大片的土地被劃入拆遷范圍內(nèi)，眾多實力開發(fā)商如官房、金馬源、星耀、大朝、俊發(fā)、泰興隆、云天化、競運達等都參與了改造東城區(qū)房地產(chǎn)市場的運動，因為大家都清晰地知道，新的東城區(qū)即將形成，新的高尚住宅區(qū)即將崛起。

4、隨著昆明城市發(fā)展的需要,東市區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ仓饾u顯現(xiàn)出來。昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的建立和發(fā)展，未來新東城必將是新昆明的核心。

5、此外,東市區(qū)擁有許多尚未開發(fā)的處女地,這為昆明城市重心東移提供了可能。