現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)該如何滿足居民個(gè)性化、多元化的消費(fèi)需求？如果避免銷售容易經(jīng)營(yíng)難的情況，讓開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)共贏？
社區(qū)商業(yè)之形式≠馬路市場(chǎng)＋底商
不少城市的社區(qū)商業(yè)采用沿馬路建造底層商鋪形式。這種商業(yè)模式雖然有一定的優(yōu)點(diǎn)，但業(yè)態(tài)受到頗多的限制。目前以底商為普遍形式的社區(qū)商業(yè)在形式上顯得匱乏，另外也不利于社區(qū)形象規(guī)劃。而從業(yè)態(tài)上講，諸如“服裝一條街”、“鞋類一條街”之類的單一業(yè)態(tài)的市場(chǎng)也不是社區(qū)商業(yè)。以杭州為例，常見的社區(qū)商業(yè)類型包括臨街底商、社區(qū)內(nèi)步行街、社區(qū)會(huì)所、單體獨(dú)立建筑的購(gòu)物中心或超市、分布在社區(qū)各個(gè)組團(tuán)的便利店等，應(yīng)根據(jù)不同社區(qū)的居住規(guī)模、人口構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等確定具體形態(tài)。
從配套而言，社區(qū)商業(yè)配套一般分為兩類，一類是基礎(chǔ)配套，也就是滿足現(xiàn)階段居民日常生活需求的最基本展型配套，指滿足居民多元化多層次的物質(zhì)和消費(fèi)需求的配套。對(duì)一個(gè)大型社區(qū)而言，這兩類都不可或缺。
社區(qū)商業(yè)之產(chǎn)權(quán)：套現(xiàn)還是持有
社區(qū)商業(yè)相對(duì)而言，風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都相對(duì)關(guān)注。從分割出售到售后返租，社區(qū)商鋪許多都沒有擺脫套現(xiàn)的命運(yùn)。“商鋪好賣經(jīng)營(yíng)難”成為普遍現(xiàn)象。
對(duì)開發(fā)商而言，他們承受著資金回籠的壓力，當(dāng)然希望盡快脫手，而投資者則看重商業(yè)房產(chǎn)自身的升值空間，忽視今后的業(yè)態(tài)組合，同時(shí)國(guó)內(nèi)缺乏有專業(yè)背景和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)商。于是，商業(yè)地產(chǎn)一方面越來越貴，另一方面經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)卻越來越薄。
反觀國(guó)內(nèi)成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，比如上海新天地，開發(fā)商27％的股權(quán)近日賣了15億元，香港SPACE商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)總裁助理?xiàng)钤佋?shī)認(rèn)為，新天地之所以經(jīng)營(yíng)成功并有這么高的價(jià)值，跟開發(fā)商與承租者風(fēng)險(xiǎn)和利益共擔(dān)的經(jīng)營(yíng)理念、優(yōu)化的業(yè)態(tài)組合、整體發(fā)展思路密不可分。
社區(qū)商業(yè)之服務(wù)：步行5分鐘可到
社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。
很多城市都存在中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于集中、城市周邊社區(qū)明顯不足的情況。如杭州三墩鎮(zhèn)，已經(jīng)建成的社區(qū)有信鴻花園、新世紀(jì)花苑等10多個(gè)，還有一些項(xiàng)目在建設(shè)中，另有近90萬平方米農(nóng)居點(diǎn)改造項(xiàng)目，以及規(guī)模巨大的四大片居住區(qū)，入住人口將達(dá)4萬余戶。如此龐大的常住人口，生活配套大部分仍依靠三墩鎮(zhèn)，不僅規(guī)模小、設(shè)施簡(jiǎn)陋，而且購(gòu)物休閑還得往城中心跑，這顯然不符合社區(qū)商業(yè)的便民性。
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